Продавці нерідко включають в договори положення, які не відповідають дійсності. Наприклад, в договорі може бути сказано, що товар, який продається вільний від прав третіх осіб, а на практиці такий товар може перебувати в заставі, під арештом або взагалі належати іншому власнику. У цьому випадку на захист покупця стає ст. 460 ГК РФ.
З моменту введення даної статті на практиці виникають все нові і нові питання. наприклад:
- що вважати «любими» правами третіх осіб;
- чи належать до таких прав арешт майна, заборона на вчинення правочинів, обтяження договором оренди, лізинг;
- Які наслідки виникають для покупця, якщо продавець порушив вимоги ст. 460 ГК РФ, - тільки ті, які перераховані в абз. 2 п. 1 даної статті (зменшення ціни або розірвання договору)? Або можна вимагати стягнення збитків, передбачати в договорі штрафні санкції, вимагати визнання угоди недійсною;
- як захиститися добросовісного набувача?
На деякі питання судова практика дала відповіді. Про неї і поговоримо.
Будь-які права третіх осіб
Ця справа пов'язана з передачею майна, яке знаходить в оперативному управлінні, і пройшло кілька кіл судових розглядів. На останньому колі відповідач заявив, що в ст. 460 ГК РФ говориться про будь-яких права третіх осіб, а не тільки про тих, які визнаються обтяженнями.
Однак суд пояснив, що за змістом п. 1 ст. 460 ГК РФ під будь-якими правами третіх осіб розуміються такі обтяження об'єкта купівлі-продажу, які не обмежують правомочності власника щодо розпорядження його майном. Інакше запропоноване відповідачем тлумачення п. 1 ст. 460 ГК РФ допускало б дійсність угоди з продажу чужого майна, що неприпустимо в силу ст. 209 і 168 ГК РФ.
Конкретизація прав в судовій практиці
Отже, товар не є обтяженим правами третіх осіб за змістом ст. 460 ГК РФ:
Наслідки для покупця
У ситуації, коли продавець передає покупцеві товари, обтяжені правами третіх осіб, покупець має право вимагати зменшення ціни товару або розірвання договору купівлі-продажу.
Інші суди дивляться на проб-лему ширше і дозволяють покупцям пред'являти інші вимоги, крім перерахованих в ст. 460 ГК РФ.
Якщо продавець не передав товар вільним від прав третіх осіб, покупець може зупинити виконання свого обов'язку по оплаті товару.
Суд схвалив протокол розбіжностей
добросовісний набувач
Тим часом вирішення цього питання до компетенції КС РФ не відноситься. Кваліфікація спірних відносин і вибір норми, що підлягає застосуванню з урахуванням фактичних обставин справи, - компетенція суду загальної юрисдикції, а перевірка законності і обоснованнос-ти винесених судових рішень - повноваження вишестоя - щих судів. Визначення ж найбільш ефективного способу захисту своїх прав може бути здійснено самим заявником відповідно до ст. 12 ГК РФ.
Судова практика у спорах, пов'язаних із застосуванням ст. 460 ГК РФ
Реквізити судового акта
Про визнання недійсним до-говору купівлі-продажу, спонукання повернути все отримане за договором в порядку застосування наслідків недійсності правочину
У власність громади відчужені об'єкти нерухомості, що належать на праві оперативного управління установі.
Як зазначив суд, за змістом п. 1 ст. 460 ГК РФ під будь-якими правами третіх осіб розуміються такі обтяження об'єкта купівлі-продажу, які не обмежують правомочності власника щодо розпорядження його майном
Якщо обмеження прав встановлено нормативно-правовим актом муніципалітету
Коли може допомогти протокол розбіжностей
Судовими актами муніципалітету зобов'язано надати у власність товариству земельну ділянку, що належить останньому на праві постійного (безстрокового) користування. Муніципалітет відмовився від укладення договору з протоколом розбіжностей суспільства, що стосуються меж ділянки і обтяження правами третіх осіб
Автомобіль в лізинг
Про розірвання договору та стягнення боргу.
Зустрічна вимога: про стягнення оплати решти суми
Основна вимога задоволено в частині стягнення боргу.
В задоволенні зустрічного вимоги відмовлено, так як покупцеві продано транспортний засіб, власником якого продавець не був
Сторони уклали договір купівлі-продажу транспортного засобу. Відповідно до п. 5 договору відповідач гарантував, що до укладення договору транспортний засіб нікому не закладено, під забороною (арештом) та в суперечці не перебуває, правами третіх осіб не обтяжене. Однак суд встановив, що на день підписання договору транспортний засіб було власністю лізингової компанії
Про розірвання протоколу про результати торгів з продажу арештованого майна, договору купівлі-продажу і обов'язок повернути сплачені грошові кошти
Вимога задоволено, так як на момент проведення торгів нежитлове приміщення не було вільно від прав третіх осіб
З суспільством як переможцем торгів після здійснення платежів укладено договір. Але в зв'язку з накладенням арешту на спірний об'єкт в реєстрації переходу права власності відмовлено. Уповноважений орган з управління держмайном в поверненні коштів, сплачених за приміщення, суспільству відмовив
А чи було обтяження?
Про визнання недійсними торгів та договору купівлі-продажу акцій боржника, зокрема, в зв'язку з порушенням вимог ст. 460 ГК РФ
В задоволенні вимоги відмовлено
На дату укладення договору ніякого судового акту, який би права розпорядження акціями не було
Продаж нерухомості, за якою укладено договори оренди
Про застосування наслідків недійсності договору купівлі-продажу частки в нежитловому приміщенні, зокрема, т-ти, в зв'язку з порушенням вимог ст. 460 ГК РФ
В задоволенні вимоги відмовлено
Договір оренди укладено сторонами на термін менше року і не підлягав держреєстрації, як не підлягало реєстрації в ЕГРП і обтяження у вигляді прав орендаря. Отже, відсутність в договорі купівлі-продажу відомостей про обтяження нежилого приміщення орендними правовідносинами не є підставою для визнання договору недійсним
Продаж нерухомості, якою незаконно користується третя особа
Про стягнення боргу за договором купівлі-продажу нерухомості та відсотків за користування чужими грошовими коштами: в порушення умов договору покупець, посилаючись на наявність обтяжень на спірне майно з боку третіх осіб, відмовився прийняти та оплатити об'єкт.
Зустрічна вимога: про розірвання договору купівлі-продажу
Рішення: 1) основна вимога задоволено, оскільки зобов'язання по оплаті приміщень відповідачем не виконані; 2) в задоволенні зустрічного вимоги відмовлено, оскільки наявність домагань з боку третіх осіб на об'єкт нерухомості не встановлено
Судами правомірно зазначено, що фактичне незаконне використання третьою особою майна, що є предметом договору купівлі-продажу нежитлових приміщень, які не є обтяженням цього майна
Продане майно знаходиться в заставі
Заявниця оскаржувала конституційність положень законодавства, пов'язаних із заставою. На її думку, наведені законоположення, як дозволяють звертати стягнення за зобов'язаннями третіх осіб на майно, придбане добросовісним набувачем, притому що в момент придбання це майно не було обтяжене заставою, суперечать Конституції РФ
Відмовлено в прийнятті скарги до рассмот-ренію
Суд вказав: незважаючи на те що договори купівлі-продажу спірного нерухомого майна укладені заявницею в період, коли відомості про обтяження даного майна в ЕГРЮЛ були відсутні, право застави не припинялося. Отже, немає підстав для задоволення її позову і визнання застави відсутнім
Якщо організатор прилюдних торгів не включив до повідомлення про їх проведення відомості про обтяження майна
Про стягнення безпідставного збагачення (в зв'язку з порушенням вимог ст. 460 ЦК України)
У зв'язку з визнанням покупця учасником торгів з продажу арештованого майна та на виконання договору про завдаток продавцеві перераховані грошові кошти. Переможцем торгів визнано покупець, який відмовився від придбання майна, так як йому стало відомо про обтяження майна, і зажадав повернути сплачений завдаток. Продавець не повернув спірну суму
Чи можна стягнути збитки з продавця, який передав покупцеві товар, обтяжений правами третіх осіб
Про стягнення збитків, завданих внаслідок невиконання продавцем обов'язку щодо передачі покупцеві -товарів, вільного від будь-яких прав третє осіб
Факт наявності причинно-наслідкового зв'язку між діями продавця і виникли у позивача збитками підтверджений матеріалами справи
Покупець, який отримав від продавця товар, не вільна від прав третіх осіб, може призупинити оплату товару
Про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна розірваним і про зобов'язання відповідача повернути позивачу одноповерхова нежитлова будівля
В задоволенні вимоги відмовлено, так як продавець порушив вимоги ст. 460 ГК РФ
Покупець придбав дві будівлі. У договорі купівлі-продажу було зазначено, що обидві будівлі нікому не продані, чи не подаровані, не закладені, в спорі і під арештом (забороною) не перебувають.
На перший будинок покупець зареєстрував право власності. З другим будинком виникла проблема: реєстрація переходу права власності була припинена в зв'язку з забороною -УФРС по Курській області здійснення держреєстрації угод з цією будівлею і переходу права в результаті вжитих ухвалою арбітражного суду забезпечувальних заходів
При купівлі товару, обтяженого правами третіх осіб, не можна вимагати застосування інших наслідків, ніж зазначено в п. 1 ст. 460 ГК РФ
Про визнання недійсною додаткової угоди до договору застави транспортного засобу, лізингоодержувачем якого є позивач
В задоволенні вимоги відмовлено
Наслідки недотримання продавцем обов'язку щодо передання товару вільним від прав третіх осіб прямо врегульовані абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК РФ. Суспільство ж помилково наполягає на застосуванні інших наслідків. На момент передачі майна в заставу лізингодавець був власником майна, при цьому п. 2 ст. 351 ЦК України містить спеціальні наслідки при порушенні правил про після-дме заставі.
Крім того, спірне майно передавалося в заставу того ж кредитору, відповідно, його згоди на подальше обтяження не було потрібно