Криза покупці не перешкода, тим більше, якщо мова йде про покупку квартири в новобудові. Вигідні пропозиції з продажу квартир від забудовників, привабливі перспективи швидкого переїзду, все, здавалося б, складається якнайкраще, але перш ніж купити нерухомість, необхідно уважно вивчити схеми придбання житла. Далеко не завжди виходить купити саме те житло, яке ми планували спочатку, і найчастіше, у цьому винна саме схема покупки квартир.
Купуючи квартиру в будинку на стадії будівництва, покупці стикаються з декількома видами схем придбання. На сьогоднішній день можна виділити 5 схем придбання квартири в новобудові:
- ДДУ -договору пайової участі, найпопулярніша схема
- ПДКп - попередній договір купівлі-продажу
- векселі
- ЖБК - житлово-будівельні кооперативи, друга за популярністю схема
- ЖНК - житлово-накопичувальні кооперативи
Розглянемо дві популярні схеми детальніше.
Чому ДДУ найпопулярніший?
Що стосується самої квартири, то забудовник повинен надати гарантію не менше 5 років на збудоване житло, і якщо виявляться якісь дефекти, покупець має право вимагати їх безкоштовного усунення.
Договір про пайову участь повинен строго відповідати вимогам ФЗ: в договорі обов'язково повинні бути прописані терміни здачі будинку, площа і номер квартири, суми. У разі, якщо забудовник порушує терміни або якісь інші свої обов'язки, покупець має право розірвати договір з отриманням назад всієї суми, сплаченої при підписанні договору, а також можливо отримати неустойку. Також ФЗ зобов'язує реєструвати договори в Росреесте, що дає гарантію захисту від подвійних продажів.
Як би схема не здавалася ідеальною, в ній є свої недоліки. Затягування термінів здачі, неякісно виконані роботи, поява «зайвих» квадратних метрів ... на жаль закон не може захистити покупців від цих нюансів.
Що таке ЖБК?
Друга за популярністю схема придбання квартири - житлово-будівельний кооператив. Люди і організації об'єднуються з метою будівництва та управлінням житлом. Вони вносять внески, які йдуть на будівництво та обслуговування житла. Покупець квартири є пайовиком і не пов'язаний із забудовником юридичним договором тому кооператив і компанія-забудовник часто різні організації. Також, дана схема не регламентується жодним законом, тільки лише Житловим кодексом РФ, Цивільним кодексом РФ і статутом кооперативу, а значить, існують великі ризики для покупців залишитися без житла і грошей. Штрафи за порушення термінів будівництва за системою ЖБК не передбачені, а вартість квартири неможливо заздалегідь прописати в квартирі і цілком можливо, що до кінця будівництва вона стане значно більше, ніж передбачалося раніше. Ще недоліками ЖБК є такі моменти: по даній схемі повернення грошей регламентується не законом, як в ДДУ, а статутам кооперативу, тобто повернення практично неможливий; оскільки в ЖБК не потрібно реєструвати договір в Госреесте, то існує ризик подвійних продажів, а то і потрійних.
Однак, в схемі придбання квартири через ЖБК є і плюси:
- Будівництво дешевше за рахунок відсутності посередника;
- Оформлення швидше і простіше, ніж при ДДУ;
- Вартість квартир нижче, оскільки пайові внески не оподатковуються;
- Розстрочка на квартиру не обмежується терміном здачі будинку, а значить, виплату можна розтягнути на більш тривалий час;
- Члени ЖБК можуть самі вибирати керівництво, контролювати будівництво і мають доступ до документації.
Отже, схема ЖБК звичайно одна з найдешевших, але при цьому одна з найризикованіших і незважаючи на це, на сьогоднішній день схема ЖБК все ще найбільш поширена в Росії. Для покупця схема ДДУ найбільш захищена. Для забудовника ЖБК найбільш вигідна, хоча великі забудовники вже стали поступово переходити на схему з пайовиками.