Що таке ескроу?
Ескроу - договір, відповідно до якого сторони користуються послугами незалежної третьої сторони "ескроу агент", якому передаються цінності з метою забезпечення виконання зобов'язань за угодою, укладеною між сторонами. Такі цінності зберігаються на спеціально передбаченому рахунку "ескроу рахунку" аж до виконання зобов'язань по покупці і продажу товарів або послуг відповідно до передбачених умовами договору.
Сторонами договору рахунку ескроу є "депозитор", "ескроу агент" і "бенефіціар". Дана процедура полягає в тому, що депозитор надає майно або грошові кошти ескроу агенту, який утримує ескроу депозит до тих пір, поки вони не будуть передані бенефіціару після виконання зобов'язань, передбачених в угоди між депозитором і бенефіціаром.
За договором купівлі-продажу нерухомого майна представнику покупця або продавця може бути переданий депозит, утримуваний у відповідності з ескроу угодою. В такому випадку покупець є депозитором, а продавець є бенефіціаром. ескроу агент зобов'язується зберігати суму депозиту на спеціальному банківському рахунку до моменту виконання договору. Після виконання зобов'язань за угодою ескроу агент передає кошти продавцю відповідно до домовленостей. Якщо сторони ухвалять рішення розірвати договір, ескроу агент зобов'язаний повернути кошти покупцю відповідно до умов угоди.
Вимоги, що пред'являються до Договору ескроу рахунки
Ескроу агент і його обов'язки
Ескроу агент діє як довірена особа, який має обов'язки перед усіма сторонами, які мають відношення до майна, наданого за договором ескроу рахунки. Ескроу агент зобов'язаний діяти в інтересах всіх сторін, зазначених у відповідному договорі. Обов'язок ескроу агента полягає в збереженні суми депозиту, наданого за договором ескроу рахунки. Дана сума повинна бути внесена на спеціальний банківський рахунок. Даний рахунок не може бути особистим або особовим рахунком агента.
Ескроу агент зобов'язаний також надати сторонам квитанцію, що підтверджує отримання майна, внесеного на ескроу рахунок, копію договору ескроу рахунки, а також він зобов'язаний підготувати всю необхідну документацію.
Законодавством передбачено зобов'язання по дотриманню договору ескроу рахунки. Майно, передбачене в договорі ескроу рахунки, не може бути передано третім особам, не передбачених в договорі. Дане майно може бути передано тільки після виконання умов договору.
Ескроу агент має право отримати винагороду за управління ескроу рахунком або майном. Даний збір, а також умови відшкодування витрат повинні бути передбачені в Договорі ескроу рахунки. Ескроу агент не має права пред'являти претензії щодо депозиту, внесеного на ескроу рахунок, якщо інше не передбачено такі збори і т.д. В цілому ескроу агент несе відповідальність за збереження переданого майна, переданого відповідно до Договору ескроу рахунки.
Якщо не буде передбачено інше в договорі ескроу рахунки, відсотки, що нараховуються по ескроу рахунку, повинні бути сплачені відповідно до договору ескроу рахунки або мають бути сплачені стороні, яка внесла відповідний депозит на ескроу рахунок.
Документи, необхідні для укладення договору ескроу рахунки:
- Нотаріально завірені і апостильовані копії оригіналів корпоративних документів.
- Рекомендаційні листи банку.
- Копії паспортів осіб, уповноважених підписувати договір ескроу рахунки.
Навіщо використовувати ескроу як правового інструменту?
Даний інструмент мінімізує будь-які можливі ризики, пов'язані з угодою, в якій бере участь ескроу агент, передбачаючи конкретні інструкції та умови, які повинні бути виконані, до здійснення обміну. Ескроу послуги зазвичай використовуються в разі, коли сторони, які мають намір укласти угоду, не мають не тільки жодного уявлення про угоду, але і впевненості у вступати відносини. В результаті ескроу агент, надаючи свої послуги, грає важливу роль в забезпеченні виконання обома сторонами своїх зобов'язань.