- Що повинен включати в себе договір оренди на території Російської Федерації
- Які види оренди існують?
- Оренда транспортних засобів
- Оренда комерційної і житлової нерухомості
- Оренда житлових приміщень
- Оренда комерційних приміщень
- Оренда земельної ділянки
Серед величезного розмаїття можливостей заробити на російському ринку особливе місце з огляду на його значного прибутку займає орендний бізнес. З давніх-давен люди користувалися даними послугами, наданими власниками рухомого і нерухомого майна на певний термін за встановлену орендну плату. Як вже було сказано, об'єктом оренди виступатиме можуть абсолютно будь-які види майна. Наприклад, ділянки землі, різні підприємства, будівлі, споруди або окремі приміщення в них, різноманітне обладнання та комплектуючі запчастини до нього, різного роду транспортні засоби та багато інших речей, які відрізняються своєю здатністю не втрачати своїх натуральних властивостей у процесі користування ними. Подібний список відповідних для оренди об'єктів вказано в російському законодавстві. Що ж стосується іноземного права, то в Європі, наприклад, або Сполучених Штатах Америки ви можете здавати і отримувати на правах оренди різні цінні папери або ж документи і права, які представляють майнову цінність. Ми ж розглянемо можливі варіанти орендного бізнесу в Москві і ряді інших міст Російської Федерації.
Що повинен включати в себе договір оренди на території Російської Федерації
Договір оренди повинен бути обов'язково оформлений в офіційному порядку, відповідно до існуючих на території нашої країни законам про оренду.
Сторонами даного договору, тобто орендодавцями і орендарями, можуть виступати як фізичні, так і юридичні особи.
При цьому особа, що здає рухоме або нерухоме майно на короткостроковий або довгостроковий період за обумовлену плату, має бути його прямим власником або його уповноваженим на володіння і розпорядження об'єктом оренди на підставі наявної у нього довіреності за підписом власника. Будучи суб'єктами цивільно-правових відносин, і орендодавець, і орендар повинні бути дієздатними, інших обмежень до сторін договору оренди російське законодавство не передбачає.
Крім сторін, в договорі зазвичай вказується термін дії оренди. Він може бути короткостроковим, які тривають не більше одного року, середньостроковим, які розраховують передачу прав користування об'єктом на період від одного до п'яти років, довгостроковим, який передбачає надання оренди на термін більше п'яти років, але менше 50. Однак найчастіше боку опускають цей пункт договору, залишаючи його незаповненим. Це означає, що оренда безстрокова, і угода сторін буде діяти до тих пір, поки вони спільно або будь-яка одна сторона даного договору не вирішить розірвати його. У цьому випадку важливо пам'ятати про терміни, в які вирішила відмовитися від виконання своїх зобов'язань за договором сторона повинна повідомити про своє рішення іншу сторону. Для рухомих і нерухомих коштів вони різні - якщо у вас укладений договір про оренду рухомого майна, то попередити про відмову потрібно не пізніше ніж за один місяць. А у випадку з нерухомими об'єктами цей термін збільшується до трьох місяців.
Повернутися до списку
Які види оренди існують?
Закони Російської Федерації чітко визначають існуючі види оренди.
До них відносяться оренда транспортних засобів, обладнання, майна, суборенда, оренда земельних ділянок та нематеріальних активів.
Розглянемо кожен з цих видів по-окремо.
Повернутися до списку
Оренда транспортних засобів
Даний вид оренди досить-таки широко поширений і популярний не тільки на території Росії, але і за її межами, звідки, треба сказати, цей бізнес і прийшов до нас. Справа ця прибуткова, користується попитом як серед місцевого населення, так і серед приїжджих до міста гостей. Чим це визначається? Та тим, що прокат дає можливість хоч і на час, але придбати дороге транспортний засіб за порівняно невелику суму. Однак бувають і серйозні складності в цій справі, які визначаються головним чином ризиками, пов'язаними з ризиками неповернення, псування видатного в оренду майна. Не виключені і порушення умов експлуатації об'єктів, зазначених у договорі оренди. Тим, хто бажає максимально знизити подібні ризики, фахівці рекомендують відкрити прокат, наприклад, спортивних транспортних засобів на обмеженій території. Це може бути, наприклад, оренда катерів, гідроциклів, човнів, яхт та інших водних транспортних засобів, користуватися якими орендарі зможуть в межах виділеної акваторії.
На зазначену вище суму (500 000 рублів) можна буде придбати два нових або три старих транспортних засоби (човни і гідроцикли), які на другий рік експлуатації будуть здатні приносити постійний дохід не менше двохсот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян в сезон з кожного. При цьому можна буде кожен новий сезон поповнювати свій парк одним новим засобом пересування. Тут ви вже зможете проаналізувати, які з представлених у вас транспортних засобів користуються більшою популярністю, щоб і збільшувати виключно їх кількість. Якщо ви відкриваєте орендний бізнес по прокату спортивних транспортних засобів на обмеженій території, то її потрібно буде знайти. Вирішуючи це завдання, потрібно буде звернути увагу на те, в якому місці спостерігається велике скупчення народу, зацікавленого в оренді наданих вами об'єктів. До подібних територій відносять в першу чергу бази відпочинку, заміські клуби, спортивно-оздоровчі та розважальні комплекси, а ще й багато яхт-клуби.
Оренда території під зберігання транспортних засобів, наприклад, гідроциклів, якщо ми відкриваємо орендний бізнес в межах яхт-клубу, або снігоходів, якщо мова йде про зимовому гірськолижному курорті, обійдеться приблизно в 15-20 тисяч рублів на місяць. Однак якщо ваш транспортний парк відрізняється більш великими параметрами і великою кількістю транспортних засобів, то і витрати на оренду гаражів або боксів істотно зростуть. Що стосується витрат на винагороду персоналу, трудящого в вашому прокаті, то на нього доведеться витратити приблизно 60 тисяч рублів, так як вам будуть потрібні професійні майстри, здатні утримувати транспортні засоби в належному вигляді, проводити обов'язкову інвентаризацію, адміністратор, який буде оформляти процедуру передачі клієнтам і отримання назад в парк здаються в оренду засобів пересування, і звичайно ж, нести матеріальну відповідальність. Не можна буде і обійтися без інструктора, який буде знайомити клієнтів з основами водіння того чи іншого транспортного засобу, наданого в прокат.
Бувають особливі випадки, коли відразу кілька функцій виконує один і той же працівник, але якщо ви розраховуєте відкрити орендний бізнес, що приносить великі доходи, то скорочувати штат не варто. Інакше відвідувачі вашого центру прокату і оренди спортивних транспортних засобів ризикують залишитися без уваги і обслуговування.
Якщо ж ви вже відкрили свій орендний бізнес, але все-таки не впевнені в тому, що орендарі можуть будь-яким чином не завдати шкоди вашому гідроциклів або снігоходи, то ви маєте право ввести обов'язкову сплату гарантійного депозиту, що повертається клієнтові, який жодним чином не пошкодив об'єкт оренди. Якщо ж транспортний засіб було зіпсовано яким би то не було чином, то депозит залишається в центрі прокату. Нічого іншого в якості застави брати фахівці не радять. Та й в більшості випадків відповідальність за загибель або якесь ушкодження транспортного засобу несе орендодавець, так як саме він є повноцінним власником цього рухомого майна. Крім того що орендодавець повинен володіти рядом документів, є ще й обов'язковий пункт для орендарів транспортних засобів. Так, бажаючі взяти напрокат гідроцикл, мотоцикл, снігохід, або квадрацикл, зобов'язані мати при собі посвідчення водія.
Даний бізнес набув значного поширення, і його можна активно поєднувати, наприклад, з видачею в оренду того ж самого спортивного обладнання. Особливо вдалою дана кампанія виявиться, якщо ви розташуєтеся на території спортивної бази, оздоровчого центру і т. Д.
Повернутися до списку
Оренда комерційної і житлової нерухомості
Бувають і інші випадки, наприклад індивідуальний підприємець має достатню суму для покупки торгової площі, проте вона не продається, а здається в оренду. Відмовлятися від тієї зони, яка передбачає більшу прохідність людей, жоден розумно мислячий підприємець не захоче і, відповідно, оформить договір оренди. Як не крути, здавати нерухомість в оренду вигідніше, ніж знімати її. Однак і для того щоб стати орендодавцем нерухомого майна, його потрібно для початку придбати собі у власність. Що, як усім зрозуміло, вимагає значних вкладень.
Повернутися до списку
Оренда житлових приміщень
Для того щоб відкрити орендний бізнес, пов'язаний з житловими приміщеннями, потрібно ретельно розрахувати, який же дохід він буде приносити і в які терміни окупляться вкладені в його початок засоби. Розрахунки проводять за наступною формулою. Потрібно суму, яку ви плануєте отримувати в рік за здачу в оренду приміщення, помножити на сто, попередньо вирахувавши з планованого доходу податок на прибуток, що дорівнює 13 відсоткам, розділити на вартість купленої нерухомості, до якої додають витрати на ремонт і декор. Вигода в разі, якщо ви спеціально купуєте квартиру, щоб згодом її здавати, в кращому випадку буде дорівнює 7-8% від витраченої вами на її покупку і ремонт суми.
Ситуація з однокімнатними квартирами чи не краще - відсоток можливої виручки не перевищуватиме п'яти відсотків, значить, окупляться ваші вкладення через 23 роки. Перспектива не найкраща, і якщо ви володієте сумою, яка дозволить вам купити квартиру, то вигідніше буде зробити довгостроковий банківський вклад, який окупить ваше вкладення набагато швидше - через 14 років, так як банківська ставка по депозиту на даний момент дорівнює 7,3% . Однак буває і так, що квартира, наприклад, дістається в спадок або в подарунок, тобто купується без вкладення ваших коштів. Спекулятивний підхід до справи скоротить початкові внески в покупку нерухомості і прискорить процес його окупності. Наприклад, якщо ви вирішите вкладати гроші в об'єкт, що будується, то витратите в три, а то і в чотири рази меншу суму, ніж якби ви оформили покупку готової квартири. Однак чекати доведеться не менше чотирьох років не менше. Але цей варіант дозволяє здавати нерухомість зі значно більшою вигодою.
Повернутися до списку
Оренда комерційних приміщень
Орендний бізнес, пов'язаний з нерухомістю, передбачає ще й надання в тимчасове користування комерційних приміщень: торговельних площ під продуктові магазини, магазини господарських товарів, побутової техніки, ресторани, склади і багато іншого. Даний підхід до пов'язаної з орендою діяльності дає великі доходи, так як річний дохід, який ви будете отримувати, здаючи в оренду, наприклад, площі в центрі Москви під комерційні приміщення, складе приблизно 9% від вкладеної в покупку нерухомості суму. А на околицях Москви орендний бізнес, побудований на здачі комерційних площ, окупиться за 10 років, так як дохід за рік повинен бути не менше 10%.
Крім вигоди, можна підкреслити ще й той факт, що з комерційною нерухомістю, що здається в оренду, у власника буває куди менше проблем - її не потрібно ремонтувати, так як в більшості випадків орендар самостійно виконує ці роботи.
Повернутися до списку
Оренда земельної ділянки
Окремим видом оренди є оренда земельної ділянки. Орендарями в цьому випадку можуть бути як громадяни, так і господарські товариства, офіційні акціонерні товариства та інші юридичні особи, в тому числі й іноземні громадяни, що не мають російського громадянства, міжнародні організації та навіть іноземні держави. Орендодавцями землі, яка належить державі, є тільки відповідні статусу державні органи: федеральні, регіональні або муніципальні. Приватні власники здають свої землі самостійно. Головне, щоб в договорі оренди був представлений план ділянки і чітко відображені його межі, а також відзначені пункти, які дозволяють орендарям використовувати взятий ділянку землі в різних цілях. Наприклад, якщо ви не маєте нічого проти того, щоб на території вашої ділянки розташувався торговий центр, то в договорі потрібно буде відзначити можливість будівництва житлових або комерційних споруд.