Останнім часом стало популярним поняття «орендні канікули». Суть в тому, що нового орендаря звільняють від платежів на час ремонту переданого приміщення. Тобто два-три перших місяці орендар контрагенту не платить. Чи законно таку умову договору? Чи не розцінять чи контролери це як безоплатне користування майном?
Що розуміти під орендними канікулами
Поняття «орендні канікули» в існуючому правовому полі юридично не визначено. Однак на практиці під ним зазвичай розуміють час на проведення орендарем оздоблювальних робіт, протягом якого плата за оренду не стягується (або береться за зниженою ставкою).
З точки зору сторін договору оренди такі відносини цілком логічні:
- орендодавець уникає необхідності займатися оздоблювальними (ремонтними) роботами, які орендарю, можливо, і не знадобляться. І він буде змушений виконувати їх заново, «під себе». Тим самим орендодавцю стає легше знайти для свого приміщення орендаря;
- орендар отримує можливість обробити орендоване приміщення з урахуванням своїх корпоративних стандартів. І йому не потрібно буде займатися переробкою виконаних орендодавцем ремонтних робіт. При цьому на час проведення оздоблювальних робіт орендар не платить за оренду (або платить менше), що скорочує його витрати.
Чим керуватися при укладенні договору
З позиції цивільного законодавства включення у взаємини сторін договору оренди орендних канікул не викликає яких-небудь складнощів. Тут застосовується принцип свободи договору, передбачений статтею 421 Цивільного кодексу РФ. Він дозволяє сторонам визначати умови договору на свій розсуд. У тому числі і в разі, коли діючі нормативні акти вимог до них не містять. Головне, щоб ці умови, узгоджені сторонами, не суперечили обов'язковим нормам законодавства.
Які податкові наслідки можуть настати
А ось з позиції Податкового кодексу РФ у інспекторів, швидше за все, виникнуть питання. Оскільки у них відразу ж з'явиться бажання кваліфікувати період, протягом якого діють орендні канікули, як безоплатного користування наданим орендарю приміщенням.
Це загрожує наступними податковими наслідками:
- орендодавець під час орендних канікул повинен буде платити ПДВ з безоплатно наданої послуги (за ринковими цінами) і не зможе врахувати у витратах амортизацію по безоплатно переданому приміщенню;
- орендар змушений буде врахувати дохід у вигляді безоплатно отриманого послуги (за ринковими цінами), з якого доведеться сплатити податок на прибуток.
Розшифровка відповідних норм податкового законодавства наведена в таблиці.