Зараз в Москві здається на тривалий термін понад 37 тисяч квартир. З урахуванням того, що сьогодні середня орендна ставка для «одиничок», розташованих в пішої доступності від метро, знаходиться на рівні 30-35 тис. Рублів на місяць, багато орендарів починають замислюватися про те, що було б зручно поступово викупити квартиру у власників, якби орендні платежі йшли в залік вартості квартири. Оренда з правом викупу має власний економічний термін - лізинг. Найчастіше лізинг використовується юридичними особами, наприклад, підприємствами, яким необхідно дороге обладнання, на одноразову покупку якого немає коштів. У такому випадку підприємство бере обладнання в оренду, починає їм користуватися, виплачуючи внески власнику, а потім викуповує обладнання за залишковою вартістю (з урахуванням зносу).
Зараз в Москві здається на тривалий термін понад 37 тисяч квартир. З урахуванням того, що сьогодні середня орендна ставка для «одиничок», розташованих в пішої доступності від метро. знаходиться на рівні 30-35 тис. рублів на місяць, багато орендарів починають замислюватися про те, що було б зручно поступово викупити квартиру у власників, якби орендні платежі йшли в залік вартості квартири.
Оренда з правом викупу має власний економічний термін - лізинг. Найчастіше лізинг використовується юридичними особами, наприклад, підприємствами, яким необхідно дороге обладнання, на одноразову покупку якого немає коштів. У такому випадку підприємство бере обладнання в оренду, починає їм користуватися, виплачуючи внески власнику, а потім викуповує обладнання за залишковою вартістю (з урахуванням зносу).
Хоча юридично ніяких перешкод використовувати лізинг в сфері нерухомості немає, експерти ринку визнають, що в сегменті житлової оренди така форма правовідносин між фізособами зустрічається вкрай рідко. А ось юридичні особи лізинг використовують активно - для придбання нерухомості: «Зазвичай вибір саме такої форми угоди обумовлений тим, що для компаній, крім можливості придбання об'єкта з розстрочкою платежу, лізинг дає ряд податкових і юридичних преференцій», - пояснює Дмитро Гусєв, керуючий партнер ГК «Глибина».
А ось в прикладі з житловою орендою конкуренцію лізингу становить іпотека, при цьому вона має свої переваги: адже в цьому випадку, вносячи щомісячні платежі, позичальник відразу стає власником нерухомості. «Що ж стосується лізингу, то об'єкт до моменту виплати повної вартості не переходить до нового власника. Зрозуміло, що якщо з фінансової точки зору різниці немає, то психологічно для будь-якого покупця приємніше варіант іпотеки. Саме тому лізинг при угодах з фізичними особами не поширений. І поки я не бачу передумов для його розвитку », - продовжує Дмитро Гусєв.
Однак в теорії угоду оренди квартири з правом подальшого викупу оформити можна. Василь Шарапов, юрист девелоперської компанії «Сіті-XXI століття», розповів, яким чином можуть бути складені документи:
Ірина Доброхотова, голова ради директорів компанії «БЕСТ-Новострой», також звертає увагу на те, що в подібний договір оренди (а договір операційного лізингу оформляється саме як договір довгострокової оренди) можуть бути внесені такі моменти, як ставка подорожчання: «Якщо орендні платежі будуть рівними протягом декількох років, така угода буде невигідна орендодавцю / продавцеві квартири. Тому прийнято в договорі прописувати ставку подорожчання як річний відсоток - як правило, не нижче рівня інфляції. Тому в підсумку нерухомість обійдеться лізингоодержувачу дорожче, ніж проста сума орендних платежів за весь термін користування квартирою ».
А якщо домовитися?
А якщо припустити, що орендодавець не збирається наживатися на орендаря і готовий дійсно «розбити» всю вартість квартири на середні орендні платежі? Таке можливо, якщо, наприклад, це відносини між родичами. Таким чином, якщо однокімнатна квартира коштує 5 млн рублів, а здається за 35 тис. Рублів на місяць, то орендар може за 12 років виплатити всю її вартість - якщо власник готовий на такі умови. Правда, при подальшому перепродажі такої квартири попередній договір лізингу, особливо укладений між родичами, може здатися підозрілим.
Однак Василь Шарапов стверджує, що удавані угоди необхідно доводити в кожному конкретному випадку: «Майно близьких родичів в залежності від ступеня споріднення може бути відокремлено».
Лізингу немає. А що є?
У разі, якщо б всі орендодавці прагнули з роками позбутися своїх квартир, схема лізингу дійсно стала б народної. Але поки що споживачам доводиться задовольнятися тим, що є - а саме іпотекою. Втім, іноді з'являються альтернативні варіанти: наприклад, не так давно була розроблена програма «Житловий крок».
Механізм її дії описаний на сайті наступним чином: впрограмме для вирішення житлової проблеми свої зусилля об'єднують два учасники. Один з них, який накопичив не менше 50% на покупку квартири виступає в якості покупця. Відсутню суму йому додає орендар, за умови проживання в придбаній квартирі на час розрахунку. Таким чином, покупець і орендар набувають квартиру. Покупець, за умовою договору, не має можливості проживати в купленій квартирі до моменту повного розрахунку, але завдяки цьому він повертає орендарю надану суму без відсотків за власним, узгодженим графіком. Весь цей час орендар проживає в купленій квартирі.
Однак учасники ринку оцінюють потенціал даного механізму скептично. Наприклад, Максим Пантелєєв, директор АН «Компанія« АВІТАЛЬ », віце-президент Корпорації ріелторів« Мегаполіс-Сервіс », вважає, що подібна програма - це відмінна можливість для шахрайства. "Як мінімум, все це буде будуватися за принципом піраміди.Квартіри для здачі будуть купуватися в розстрочку або кредит. При цьому з клієнта будуть брати 30% або 50%, але він не отримає ні метра, а лише договір оренди. З внесених грошей більша частина буде залишатися, лише частка витрачатися на придбання таких квартір.Может бути, "в дурнях" виявляться і реальні сторонні інвестори, яким багато чого пообіцяють, можливо, навіть будуть платити перші півроку нормальні суми для видимості «.
Дмитро Філіппов, генеральний директор АН «Інтелект», партнер Корпорації ріелторів «Мегаполіс-Сервіс», міркує, що «Житловий крок» міг би стати в нагоді хіба що забудовникам з неліквідними новобудовами (а чи багато таких на ринку?): «Так можна швидко заселити все "завислі новобудови" в непрестижних або віддалених районах. Не секрет, що багато забудовників змушені оплачувати борги по комунальних платежах за свій рахунок, а тут можна швидко роздати в "комерційний найм" житло, яке в обжитому варіанті стане більш затребуваним ».
Загалом, про цивілізовану оренду з викупом нам поки залишається лише мріяти.
Юлія Зябликова, кореспондент ГдеЕтотДом.РУ