Ймовірні складності придбання житла, що будується
Юридично оформити право власності квартиру в недобудованому будинку не можна. Причина зрозуміла: адже фактично будівлі як об'єкта нерухомості ще не існує. Договором пайової участі з будівельною компанією, навіть при підкріпленні платіжними документами, дається лише право на оформлення власності в майбутньому.
Щоб офіційно оформити власність на житлоплощу в новобудові, покупцеві необхідно дочекатися і закінчення будівництва, і завершення процедури оформлення забудовником обов'язкового пакета документації на всі багатоквартирне будівлю. На практиці дані процеси рідко коли завершуються одночасно.
Найчастіше ситуація складається несприятливо для володаря довгоочікуваної квартири - будинок зведений, оздоблювальні роботи в квартирах зроблені, ключі роздані новоселам, але оформити право власності власнику на своє нове житло все ще не можна.
І це означає наступне:
1 Без наявності задокументованої права власності власник квартири не має можливості повністю розпоряджатися своїм нерухомим майном - продавати, дарувати або заповідати придбане житло.
2 Власник без офіційних документів на руках не має права ставати на реєстраційний облік за місцем нового проживання. Результатом даної обставини можуть стати проблеми при працевлаштуванні, оформленні дітей у школу і дитячий сад за місцем проживання, отриманні медичної допомоги тощо При відсутності прописки ускладниться процес оформлення закордонного паспорта або постановки придбаного автомобіля на державний облік. І, нарешті, виявлене відсутність реєстрації (тим більше, в великих містах) загрожує громадянину проблемами з органами правопорядку.
3 Використовувати придбану житлоплощу в якості застави для отримання кредиту буде практично неможливо. Якщо банкіри і не відмовлять оформити незареєстровану ще житло в якості кредитного забезпечення, то запропонують набагато менш вигідні умови за кредитним договором.
4 Відчутним мінусом тривалої відсутності оформлення квартири є матеріальний аспект - збільшується термін, протягом якого власник квартири має сплатити ПДФО при її продажу. Податковим кодексом продавець житлової нерухомості звільняється від сплати цього податку лише після закінчення трирічного володіння продаваної власністю. Термін цей обчислюється лише з моменту реєстрації прав власності, навіть якщо фактично людина прожила в цій квартирі вже кілька місяців. Продаж такого житла ускладнюється обов'язковими за законом витратами - сплатою податку на доходи в розмірі 13% від різниці між сумою покупки квартири і сумою її продажу.
5 Додатково зростають витрати, пов'язані з виплатою іпотеки.
Зазвичай %% сплаті за іпотечним договором при покупці житла, що будується вище на пару відсотків, ніж по кредиту на придбання готового житла, оскільки банкам досить проблематично згодом реалізувати недобудовану нерухомість в ситуації невиплати боргу позичальником. Після отримання підтвердження від покупця оформленої власності на нерухомість, банки часто знижують позичальнику відсоткову ставку. У підсумку, чим швидше відбудеться оформлення власності, тим менше позичальник переплатить за кредитом.
6 Поки не наступить момент юридичної реєстрації прав власності, покупцеві квартири відмовлять в оформленні пільг і дотацій на оплату комунальних послуг.
Юридичне оформлення новобудов
Необхідні умови
Що необхідно для початку оформлення? Необхідно додержуватися таких умов:
- будівництво нового будинку завершено, і він введений в експлуатацію;
- відкрита державна реєстрація на цю новобудову, яка відбувається при здачі забудовником необхідного пакету документів;
- у власника на руках є всі необхідні для оформлення паперу.
Якщо всі ці умови дотримані, процес реєстрації житла в новобудові швидше за все піде успішно, і власник квартири в результаті стане ще і володарем реєстраційного свідоцтва.
Зазвичай каменем спотикання виявляється той факт, що забудовник вчасно не здав до реєстраційних органів вимагається документацію або не встиг оформити на себе право власності за попередніми договорами на відповідну нову квартиру.
У зазначеному випадку власник житла:
- чекає моменту оформлення забудовником необхідного пакету документів;
- звертається в судову інстанцію для прискорення процедури оформлення своєї квартири.
етапи реєстрації
Реєстраційний процес можна умовно розбити на етапи:
- Дозволяється введення побудованого будинку в експлуатацію.
Спеціальний дозвіл видається компанії-забудовнику контролюючими органами. Воно є підтвердженням того, що на момент перевірки новобудова відповідала обов'язковим вимогам і стандартам, які висуваються до житлових приміщень, і порушень не виявлено. У теорії, даним документом дозволяється заселення будинку мешканцями. На цьому ж етапі забудовнику доведеться оформлення акту реалізації інвестиційного будівельного контракту; - Уточнюється фактична площа квартири.
Виміром житлоплощі в зданій новобудові займаються співробітники БТІ. Ця процедура є обов'язковою, оскільки за фактом площа готової квартири часто відрізняються від розмірів, зазначених в договорі. При виявленні різниці, учасником пайового будівництва і забудовником проводяться за згодою остаточні розрахунки і доплати. Всі взаєморозрахунки повинні завершитися до початку реєстрації власності; - Оформляється акт прийому квартири. підтверджує відсутність у покупця претензій до компанії-забудовнику. Важливо саме на даному етапі уважно оглянути житло, так як після підписання акту пред'явити будь-які претензії будівельникам за якістю робіт буде вельми проблематично.
Порядок оформлення прав власності на нову квартиру
Покупець квартири в новобудові має можливість:
Як правило, покупці житла в споруджуваних будинках довіряють реєстрацію власності компанії-забудовнику, це найбільш зручна форма дій для самих покупців. Для цього на представника компанії-забудовника власник квартири оформляє нотаріальне доручення.
За дані послуги власник нової квартири платить забудовникові обумовлену заздалегідь суму.
При самостійному оформленні власності покупець отримує від забудовника необхідний пакет документів для реєстрації і звертається безпосередньо до реєстраційного органу, де йому і вручають реєстраційне свідоцтво. Чекати отримання свідоцтва доведеться 1 місяць.
Треба сказати, що на практиці у великих містах (Москва, Санкт-Петербург) це відбувається значно довше (до півроку).
Прискорити процедуру реєстрації через суд можна в тому випадку, якщо термін здачі житла за договором вже закінчився, а будівельна компанія все ще не вводить будинок в експлуатацію і не передає квартири покупцям.
Як показує практика, суд частіше стає на бік пайовиків. З наявними на руках рішенням судового органу потенційний власник квартири може приступати до оформлення права власності.
Документи, що вимагаються для реєстрації власності
Пакет документів надається в реєстраційний орган за місцем знаходження побудованого об'єкта нерухомості. Крім заяви про реєстрацію, будуть потрібні оригінали і копії:
- договору пайового будівництва, укладеного з компанією-забудовником;
- паспорта майбутнього власника (власників);
- нотаріального доручення, якщо подавати документи на оформлення буде не сам власник нерухомості, а його представник;
- поверхового плану і експлікації квартири, що купується, самостійно оформлених власником в ПІБ (БТІ);
- підписаного покупцем і забудовником акту прийому-передачі квартири;
- квитанції про сплату потенційним власником державного мита (1 тис.руб.)
Важливим моментом, про який не потрібно забувати - це необхідна кількість копій документів.
При оформленні прав власності беруть участь, як мінімум, три сторони. Зокрема, якщо квартира купувалася за договором пайової участі, сторонами стануть компанія-забудовник, учасник пайового будівництва (майбутній власник квартири) і реєструючий орган. Таким чином, при оформленні крім оригіналу потрібно як мінімум три копії договору:
Передача документів до реєстраційного органу
Перевіривши наявність і правильність оформлення всіх необхідних документів у присутності всіх потенційних власників і представника від компанії-забудовника, реєстратор забирає підписану заяву, копії та оригінали зазначених вище документів.
Якщо житло придбане в іпотеку, повинен також бути присутнім і представник від банку-кредитора.
Готові свідоцтва про власність видаються особисто кожному власнику після пред'явлення паспорта, при цьому повертаються документи (оригінали), зазначені в розписці. З цього моменту новосели стають повноцінними власниками.
Деякі люди після отримання ключів і вселення відкладають оформлення квартири у власність в новобудові на невизначений термін, чекаючи, коли для цього з'явиться час і гроші. Так, тягнути з отриманням свідоцтва можна як завгодно довго. Але чи варто воно того?
Важливим документом для власника квартири є кадастровий паспорт. Якщо він застарів або загублений, як отримати новий?
Що краще купувати для проживання: квартиру або апартаменти? Тут те, що важливо знати.