Шановні читачі блогу, продовжуючи тему оцінки землі, не можу втриматися, щоб не донести Вам інформацію, про існуючі обтяження та обмеження, які можуть, як впливати так і не впливати на ринкову вартість землі. Відразу хочу попередити, не поспішайте думати, що те, що Ви зараз прочитаєте, Вам не знадобиться. Повірте, це не так. Якщо навіть Вас зараз не цікавить оцінка землі або земельної ділянки, то для загального розвитку, я думаю, буде пізнавально. Отже, з огляду на те, що мова піде про оцінку землі в основному в місті, можна виділити цілу масу обтяжень. Що взагалі собою являють вони? Пояснюю, обтяження та обмеження щодо поняття це одне і те ж, а означають те, що існує наявність умов і заборон, які встановлюються законом, що захищають власника при здійсненні своїх прав на певний вид нерухомості. Наприклад, це може бути: іпотека, довірче управління, оренда, арешт майна, сервітут та інше. Не лякайтеся, для декого можливо, не відомих слів, в процесі читання цієї статті Ви все зрозумієте.
Тепер, трохи розібравшись, подивимося, як дані обтяження можуть впливати або не впливати на ринкову вартість земельної ділянки.
Іпотека регулюється статтею 1.100 ФЗ «Про іпотеку, заставу нерухомості». В даному випадку, ми можемо сказати, що іпотека не буде впливати на ринкову вартість землі, тому що при її реалізації завжди будуть ринкові умови. У разі, наприклад, якщо Ви оцінюєте земельну ділянку, що знаходиться в заставі в банку в рамках договору іпотечного кредитування, банк в результаті буде реалізовувати дану ділянку все одно на ринкових умовах. І це обмеження в даний момент не впливає на вартість.
Довірче управління земельними ділянками
Це обмеження у нас регулюється статтею 10.17 ГК РФ. Відповідно до неї, виробляючи довірче управління об'єктом, довірений керуючий може мати право зробити щодо цього об'єкта, відповідно до договору довірчого управління, будь-які юридичні дії, що не суперечать інтересам вигодонабувача. Таким чином, таке обтяження теж не впливає на ринкову вартість, тому що все робиться в благих, так би мовити, наміри вигодонабувача.
Як обтяження може бути вказана рента
Арешти і заборони на укладення угод
Для тих, хто працював з судовими виконавцями, він може сказати, що не впливає цей фактор на ринкову вартість, що за законодавством відповідач повинен визначити саме ринкову вартість. Однак, фактор наявності арешту, може негативно діяти на покупця даної земельної ділянки. Люди у нас, на жаль, забобонні і є факт, що на ділянку накладено арешт, що боржник з цією ділянкою буде розлучатися, скажімо, так, ні з задоволенням. Даний фактор не повинен впливати, але такий вплив він, на жаль, робить. Ви оцінюєте ринкову вартість даної земельної ділянки, земельна ділянка виставляється на торги, судові виконавці земельну ділянку реалізувати не можуть, і йде зниження, по-моєму, на 15% від вартості, тобто вже виходить не ринкова вартість. Ну, скажімо так, це спірне питання. Спочатку це якісь можуть бути недосконалості нашого законодавства, тут потрібно бути дуже обережним.
Розглядаємо далі наше обтяження.
Це право на обмежене платне або безоплатне користування чужим майном, яке має власник або користувач землі. Може бути встановлений, як договором, так і судовим рішенням.
Сервітути можуть бути різні. Це, як наприклад, організація проходу до чужого ділянці, також сервітутом можуть виступати, наприклад, будівництво автомобільної дороги. Потрібно дивитися вже по обставинам, в залежності від об'єкта оцінки, тому що, наприклад, такий сервітут, як будівництво автомобільної дороги змушує власника земельної ділянки обмежена користуватися своєю земельною ділянкою. Тобто по суті, на цій земельній ділянці він не має права зробити нічого. Він повинен надати прохід до цієї ділянки для його обслуговування, тобто по його ділянці буде проходити дорога. Відповідно він там уже нічого не побудує, та й сам він уже ходити там навряд чи зможе. Можливо, правильним рішенням в
такій ситуації буде виключити з площі оцінюваного об'єкта площа, що припадає під сервітут. Ну, знову ж таки, в кожному конкретному випадку потрібно знаходити рішення.
Далі, можливе обтяження - це особливе використання землі
Так, і останній момент.
Особливі умови охорони навколишнього середовища
Припускають собою охорону, як рослинного, так і тваринного світу, різноманітних пам'яток природи, культури, історії, всяких археологічних об'єктів (регулюється статтею 56 Земельного Кодексу РФ). Тут, в принципі, система така ж. Тобто якщо Вас обмежують по прямому використанню Вашої ділянки, то це буде впливати і на ринкову його вартість.
І завершуючи розглядати обтяження та обмеження, потрібно чітко розуміти, якщо вони стосуються тільки порядку використання, але не обмежують Ваші дії, то вартість землі мінятися не буде.