Головна »Оцінка нерухомості з обтяженням
При оцінюванні об'єкта нерухомості враховується його правовий статус. Це означає, що ринкова вартість оцінюваного об'єкта визначається виходячи з наявних на нього прав юридичних або фізичних осіб.
Поняття «обтяження»
Найбільш простий в оцінній практиці випадок - це коли право власності на об'єкт нерухомості належить тільки одній особі. В цьому випадку вартість права власності повністю ідентична ринкової вартості майна.
Однак трапляються ситуації, коли на один об'єкт присутні права відразу декількох осіб (основного власника і третіх осіб). В такому випадку вартість права власності на нерухомість визначається з урахуванням наявних ще прав. Такі права третіх осіб і отримали назву «обтяження».
Оцінка нерухомості з обтяженням є особливою процедурою. Адже в цьому випадку необхідно оцінити, наскільки вартість об'єкта буде знижена внаслідок обмеження його використання через наявні обтяжень (обтяжень).
Види обтяжень і їх виникнення
З усіх можливих видів обтяжень варто розглянути найбільш поширені з них:
Обтяження заставою виникає в тому випадку, якщо нерухомість виступає забезпеченням при отриманні кредиту. В цьому випадку потрібно враховувати права кредитора на цей об'єкт, які він може зажадати задовольнити в законному порядку.
Обтяження сервітутом виникає при наданні третім особам права частково використовувати нерухомість (переважно це відноситься до земельних ділянок). Наприклад, володар сервітуту може мати право проїжджати по певної ділянки, щоб потрапити на потрібний йому об'єкт.
Обтяження орендою виникає тоді, коли майно орендується третьою особою, що дає йому право володіти і користуватися нерухомістю протягом обумовленого терміну.
види сервітутів
Сервітути поділяються на приватні та публічні. Приватний сервітут виникає при укладенні договору між двома особами: одне володіє земельною ділянкою, інше потребує його частковому використанні.
Чинне російське законодавство вимагає обов'язкової реєстрації приватного сервітуту. Якщо у власника ділянки є договір і документ про реєстрацію сервітуту, то він може за своїм бажанням розірвати договір. У разі, якщо між сторонами договору виникла конфліктна ситуація, яку вони не можуть дозволити самостійно, потрібно незалежна оцінка сервітуту. А такі конфлікти виникають досить часто.
Незважаючи на можливість оцінки, сервітут не може бути проданий, переданий в оренду або у вигляді застави. Власник нерухомості, укладаючи угоду, що стосується цього майна, зобов'язаний повідомити іншу сторону про наявність сервітуту. Якщо це не буде зроблено, договір може бути визнаний недійсним, а особа, промовчати про сервітут, зобов'язана буде відшкодувати збиток.
Відмінність публічного сервітуту полягає в тому, що по ньому рішення приймається після публічного обговорення або з урахуванням нормативних актів, які прийняті різними органами влади.
Інший ключовий особливістю публічного сервітуту є те, що він встановлюється в інтересах всієї держави, окремого регіону, місцевих органів влади або жителів певної території. У той же час, згідно із Земельним Кодексом, обтяження публічним сервітутом для власника нерухомості має бути мінімальним.
Якщо все ж неможливо домогтися мінімального обтяження для власника нерухомості, законодавство вимагає встановити плату в якості компенсації за завдану шкоду. Щоб визначити розмір компенсації, потрібно оцінити вартість сервітуту із залученням незалежного експерта.
У виняткових випадках встановлений сервітут призводить до того, що власник або орендар взагалі не може використовувати земельну ділянку у власних інтересах. Російське законодавство дає право такій особі вимагати, щоб орган влади, який встановив сервітут, викупив цю ділянку повністю або ж в повній мірі відшкодував завдані збитки. Скасувати публічний сервітут можна лише за відповідним рішенням органу влади.