Фахівці ринку нерухомості вважають, що обмінні операції з квартирами несуть в собі ризик набагато більший, ніж звичайна купівля - продаж житла. Справа в тому, що велика частина подібних угод реалізується в кілька етапів. Зазвичай в один і той же час громадяни продають власне і купують чуже житло, отримуючи завдаток і підшукуючи нову квартиру. У підсумку щоб зробити обмін, доводиться оформляти ланцюг угод за участю від трьох і більше квартир.
Будь-яка операція з нерухомістю супроводжується певним ризиком. При обміні ризик втратити час і гроші збільшується приблизно в два рази, вважають експерти. Його причиною можуть бути як банальний аферізм, так і легковажність при зборі потрібних документів. Оскільки в обмінній операції задіяні кілька проміжних ланок, то в разі зриву на одному етапі порушиться вся ланцюг.
Перше, на що звернути увагу при обміні квартири
Ріелтери настійно радять дотримуватися золотого правила при обміні квартир. одномоментність продажу і покупки нерухомості. Чим більше часу проходить між цими етапами, тим менш імовірно, що угода в цілому відбудеться.
Крім того, слід подбати про те, щоб розмір авансів в послідовних операціях був однаковим. Тоді в разі зриву угоди все її боку залишаться при своїх грошах. В іншому випадку висока ймовірність, що хтось із учасників понесе збиток.
Іпотека і материнський капітал при обміні житла
Ще одна порада від експертів ринку нерухомості: не варто вплутуватися в обмінні ланцюжки, якщо в них присутні материнський капітал або іпотека. Тут виникає додатковий ризик за рахунок втрати часу. Отримати гроші відразу в цьому випадку не вдасться - угода зависне на кілька місяців. За цей час на власність продавця цілком може бути накладено арешт, або третя особа спробує оскаржити правомірність угоди.
Як приклад наведемо наступну картину: продавець квартири набуває інше житло, яке знаходиться під банківською заставою. Застава з квартири знятий так і не був - з'ясувалося, що непогашених боргів у продавця було безліч. Результат операції: невдалий покупець віддав частину грошей банку, іншу - покупцеві, сам залишившись без роботи. На жаль, такі ситуації на ринку нерухомості - далеко не рідкість.
Перевіряємо продавця на сумлінність
Уявімо іншу ситуацію. Продавши стару квартиру, покупець набуває нове житло з кращими характеристиками, яке продавцеві дісталося у спадок. Поки оформлялося право власності продавця на квартиру. інші спадкоємці оскаржили угоду, а сам продавець зник з грошима.
Така схема роботи для недобросовісних продавців теж аж ніяк не рідкість. Тому слід прийняти деякі заходи, щоб звести до мінімуму ризик зустрітися з подібними аферистами. Повністю убезпечити себе від цього, на жаль, не вийде.
По-перше, вести переговори при укладанні угоди варто виключно з власником квартири. За словами ріелтерів, якщо квартиру продають родичі молодшого покоління, то, поки оформляється угода, літній власник може померти, а інші спадкоємці не забудуть її оскаржити. Продавець разом з грошима покупця в цей час може бути дуже далеко.
По-друге, ріелтери радять перевірити продавця на наявність його імені в так званих «базах боржників» - зазвичай такими користуються колектори і служби безпеки. Правда, доведеться шукати знайомої людини, який зможе забезпечити доступ до таких списків.
Також зовсім не виключена ймовірність нарватися на наркомана, який зі зрозумілих причин з легкістю піде на будь-яку недобросовісну операцію. Щоб уникнути цієї неприємності, варто звернутися в ГУВС, де також присутні списки наркоманів.
Несамовиті і неповнолітні при обміні квартири
Підвищений ризик несуть в собі угоди, в яких беруть участь несамовиті власники квартир. Поки переходять права власності на житло, офіційні опікуни можуть накласти арешт на квартиру. Це одна з шахрайських схем, результатами якого можуть стати витрачені нерви і час, а то й серйозні фінансові втрати з боку покупця.
Ще одна обставина має насторожити потенційного покупця: наявність власників-дітей. Такі угоди можна здійснювати лише за згодою органів опіки. І навіть при наявності дозволу далеко не факт, що угода не буде оскаржена пізніше. Наприклад, з боку органів опіки угода була схвалена лише з умовою, що в новій квартирі у малолітнього члена сім'ї буде володіти такою ж часткою, як і в проданої. І якщо батьки цієї умови не виконають, то органи опіки мають повне право оскаржити угоду через суд. Ще більше подібну ситуацію ускладнить те, що сім'я продавців після угоди змінить місто проживання - органи опіки просто можуть їх не знайти.
Резюме: що необхідно пам'ятати при обміні житла
Резюмуючи вищесказане, все ж варто сказати: не потрібно занадто боятися обмінних операцій. Просто потрібно, приступаючи до процесу, заздалегідь звести можливі ризики до мінімуму.
Ідеальний варіант обмінної операції ріелтери малюють так: покупка проходить в один час з продажем, суми авансів при цьому однакові. Житло, що купується належить одному власникові - дееспособному, що не страждає на алкоголізм чи наркоманію, ім'я якого не значиться в «базах боржників» колекторських агентств. В угоді не передбачено участі іпотечного кредиту або материнського капіталу.
Нехай досягти настільки ідеальних умов далеко не просто, проте, чим більшій число наведених рад ви будете слідувати, тим меншою буде для вас ймовірність втратити час, нерви і гроші під час обміну квартири.
