Перепланування - будівельні роботи, пов'язані з будь-якими змінами конфігурації приміщення, їх функціонального призначення, що вимагають внесення змін у техпаспорт приміщення. Наприклад, часткове або повне знищення стін, їх установка або перенесення. Знесення несучої стіни погодженню не підлягає в принципі!
Перебудова - внесення змін, перенесення і / або установка інженерних мереж, сантехніки, труб, електропроводки і т.п. Наприклад, заміна труб або радіаторів опалення, штробірованіе стін і заміна / укладання електропроводки, каналів для відводів сплітсистем.
перепланування бонусом
Чи можна купити по військовій іпотеці квартиру з неузгодженою переплануванням?
Відразу скажемо, купувати квартиру з неузаконеним плануванням не варто, навіть якщо Вам вдасться «провести» банк і Росвоеніпотеку і не «засвітити» наявність розбіжностей в документах і в фактичний стан квартири.
Продати «перекроєні» квартиру непросто, навіть якщо вона втілює мрію про ідеальну квартирі. Зазвичай такі квартири продаються за вільні гроші, за готівку, коли не потрібно надання техдокументації до органів реєстрації переходу права власності і немає заставоутримувачів. Найчастіше, квартири з несанкціонованою переплануванням виставляють на продаж з хорошим дисконтом, тим самим привертаючи увагу учасників військової іпотеки, що мають обмежений бюджет.
Згодом така покупка може вийти «боком» для покупця-учасника військової іпотеки. Все залежить від перепланування, але можливість отримання штрафу і приписи повернути все в первинний вигляд повністю або частково за свій рахунок - не сама райдужна перспектива, і ніхто не буде розбиратися, зробив це новий власник-військовослужбовець або попередній. І це тільки з боку компетентних органів, а в учасника військової іпотеки ще існує два заставодержателя - банк і Росвоеніпотека, які також не «погладять по голівці» за неузгоджену перепланування.
Звідки дізнаються про перепланування компетентні органи і що це за органи?
Компетентні органи - це житлова інспекція. Саме жілінспекциі здійснює житловий нагляд і, в тому числі, займається питаннями перебудови і / або перепланувань приміщень в житлових будинках. Основні «інформатори» житлової інспекції - це пильні сусіди. Так, так, як би банально це не звучало, саме сусіди найчастіше звертаються до інспекції зі скаргами на наявність перепланування в сусідніх квартирах. Хтось із сусідів поскаржився на те, що зі стелі постійно сиплеться штукатурка; хтось побачив, як сусіди виносять надто багато крупного сміття; у кого-то вже голова болить від проведених у сусідів ремонтних робіт; а хтось просто заглянув в гості і побачив перепланування, яку йому не погодили в тій же інспекції. Ситуації виникають різні, коли жілінспекциі змушена навідуватися в «гості».
Чи прийме банк і Росвоеніпотека в заставу квартиру з неузгодженою переплануванням?
Банк-кредитор як перший заставодержатель по військовій іпотеці, пред'являє до предмету застави - квартирі, яку купує учасником НІС, власні вимоги. Можливість покупки квартири по військовій іпотеці з наявної несанкціонованої переплануванням узгоджується в індивідуальному порядку. При наявності в квартирі несуттєвою перепланування, коли не займані несучі стіни, немає перенесення «мокрих зон» та інших істотних змін конфігурації житлового приміщення, банки можуть дати добро на проведення операції з військової іпотеці. Зазвичай, в таких ситуаціях банки прописують в кредитному договорі обов'язок нового власника житла усунути в певний термін дане порушення, або узаконити неузгоджену перепланування.
Якщо ж квартира «ах-як-подобається», але в ній присутні заборонені конструктивні зміни, то про покупку такої квартири доведеться забути, жоден банк не піде на те, щоб його заставу мав високі ризики.
Варто зазначити, що не всі оцінювачі працюють за фактом виїзду на квартиру, деякі допускають проведення оцінки по фотографіях квартири. І тут можливі різні варіанти розвитку подій. Деякі, особливо витончені продавці, щоб приховати неузгоджену перепланування, створюють «муляж» повернення в первісний стан, як за погодженням з покупцем, так і потай від нього.
Рано чи пізно інформація про неузаконеним плануванні обов'язково проявиться. Так чи інакше, але відповідати за це буде покупець - учасник НІС.
Банки, військова іпотека, перепланування
Проведення перепланування самим учасником військової іпотеки можливо, але з обов'язковим погодженням з обома заставоутримувачами - банком, Росвоеніпотекой і страховою компанією. Знову ж таки, мова йде тільки про законну перепланування, яка в обов'язковому порядку буде мати документальне підтвердження.
Так, наприклад, в банку ВТБ24 учаснику військової іпотек необхідно написати заяву, із зазначенням всіх запланованих робіт і наданням сповіщення від страхової компанії про те, що вона в курсі майбутніх змін в конфігурації предмета застави. Заява може бути подана як в оригіналі в відділення банку, так і направлено на електронну пошту ВТБ24. Дана заява банк розглядає протягом 7 робочих днів. Після отримання дозволу від банку на проведення перепланування в заставній квартирі, позичальник-учасник НІС в термін не більше 6 місяців надає в банк зареєстрований поверховий план з експлікацією, виданий БТІ. У разі, якщо проведене перепланування внесла істотні зміни в характеристики квартири, необхідно буде вносити і реєструвати відповідні зміни в заставної.
У будь-якому випадку, перш ніж обмірковувати проект перепланування, учаснику військової іпотеки необхідно уважно вивчити умови договору про іпотеку. Основна частина банків-партнерів НІС вказує в договорі можливість внесення конструктивних, узгоджених змін в предмет застави. Якщо в кредитному договорі немає пункту з даного питання, слід звернутися в банк для уточнення інформації. Існує ймовірність, що саме Ваш кредитор не допускає проведення перепланування до повного виконання зобов'язань за кредитним договором.
Перепланування - що допустимо і чого робити не слід
Отже, якщо Ваша перепланування допустима, слід:
- Уточнити у кредитора можливість проведення перепланування.
- При необхідності створити проект перепланування.
- Отримати письмову згоду страхової компанії.
- Отримати письмову згоду кредитора.
- Отримати письмову згоду Росвоеніпотекі.
- Звернутися в житлову інспекцію з питання узгодження перепланування.
- Після реалізації перепланування зафіксувати в техпаспорті зроблені зміни.
- Надати в банк і страхову компанію документально підтвердження проведення перепланування.
Нерухомість, куплена з використанням іпотечного кредиту, знаходиться в заставі у банку до повного погашення заборгованості. І відповідно до закону «Про іпотеку», заставодержатель має право проводити перевірку закладеного майна не тільки по документах, але і його фактичний стан, і умови утримання застави. Причому кількість проведених перевірок законом не регламентовано.
При інспекції співробітник банку, який здійснює перевірку, має на руках план квартири, житлового будинку, для звірення фактичного стану із зафіксованими в документах. При виявленні неузаконеним перепланування складається акт виявлених розбіжностей. Банк має право вимагати узаконити перепланування або ж повернути житловому приміщенню стан первісного вигляду. Крім того, банк цілком закономірно має право вимагати провести повне дострокове погашення кредиту в зв'язку з грубим порушенням умов кредитного договору, не дивлячись на те, що кредит виданий за програмою «Військова іпотека».
Також, крім побоювань з боку банку, варто пам'ятати, що в Кодекс адміністративних правопорушень РФ в статті 7.21. передбачає можливість накладення адміністративного штрафу при неузгоджену перебудові або перепланування.
Повернутися до списку новин