Хто має право на стягнення неустойки?
Якщо ж забудовник здає будинок в експлуатацію раніше терміну, а квартира дольщику так і не була передана протягом 6 місяців (зазвичай забудовник мотивує тим, що термін по ДДУ ще не настав і це право забудовника здати будинок в експлуатацію достроково) - то прострочення все одно починає текти після закінчення встановлених ДДУ 6 місяців.
Чи обов'язковий претензійний порядок і який термін розгляду претензії?
Напрямок претензії обов'язково, якщо пайовик бажає крім неустойки стягнути штраф із забудовника.
Термін розгляду претензії пайовика 214 ФЗ не врегульовано, але якщо він встановлений ДДУ - краще його дотримати. У мене недавно була справа, коли термін розгляду претензії за договором становив 20 робочих днів, але в суд я позов подала тижні через 2 після вручення претензії. І юрист забудовника, зрозуміло, заявив про те, що претензійний порядок не був дотриманий. Довелося викручуватися і доводити, що пайовик неодноразово приходив до забудовника з метою врегулювання спору.
Також забудовники люблять направляти пайовикам хитра відповідь, приблизно такий: просимо вас з'явитися в офіс для врегулювання спору і т.п. Це робиться з далекоглядною метою - потім в суді юрист заявить, що пайовик так до них і не приходив, хоча вони дуже його чекали. Нібито сам не захотів вирішити суперечку в досудовому порядку. Закон містить в собі норму - забудовник або задовольняє вимоги пайовика, або ні. У законі немає таких варіантів, як відправити відповідь із запрошенням з'явитися в офіс або інший незрозумілий відповідь.
У суді забудовники люблять заявляти про те, що заява пайовика взагалі не претензія, що в документі відсутній розрахунок неустойки або розрахунок не зрозумілий. Так ось - пайовик НЕ рахівник, він взагалі не зобов'язаний нічого розраховувати. У забудовника є право перерахувати не оспорювану суму на рахунок пайовика.
Як розрахувати неустойку?
Формула для розрахунку елементарна - К * С / 150 * Д, Де К - вартість квартири, С - ставка рефінансування, Д - термін прострочення. Ставка рефінансування повинна бути на дату передачі квартири.
Чи буде стягнуто штраф, якщо забудовник перерахував неустойку після подачі позову?
У мене такі випадки були два рази - пайовик звертається до суду, забудовник ще до призначення засідання перераховує гроші.
Одна зі справ - як раз вищевказаний випадок з претензією, коли ми не витримали претензійний строк і забудовник перераховує гроші після подачі позову, але ДО закінчення претензійного строку (у цій справі мені довелося неабияк постаратися, щоб стягнути штраф в повному обсязі).
Яка підсудність спорів з ДДУ?
Питання це не для загального розвитку, а має безпосереднє відношення до стягнення неустойки за ДДУ. У багатьох договорах пайової участі можна знайти застереження, що всі суперечки розглядаються за місцем знаходження об'єкта будівництва. Найчастіше такий варіант - не зручний дольщику.
Аналізуючи судову практику при підготовці до одній зі справ, я виявила, що для того, щоб подати позов за місцем знаходження пайовика \ забудовника в позові заявляється вимога про визнання умови договору про спеціальну підсудності нікчемним.
Однак, чому пайовик повинен визнавати умову нікчемним, якщо закон йому надає право вибору суду?
Законодавець спеціально надав споживачеві право вибору місця розгляду спору, а тут раптом забудовники стали хитрувати. У ПП №17, після якого пішла така практика з визнанням умови договору недійсним, мова йде всього лише про «оскарження» умови ДДУ.
Але я ж можу заперечувати умова усно?
Що я і зробила, коли аж на другому. засіданні юрист забудовника заявила і позов про передачу справи на розгляд за підсудністю. Суд відмовив в задоволений клопотання, мотивуючи правом пайовика самому вибрати підсудність такого спору.
Повідомлення про перенесення термінів будівництва
яке масово розсилають забудовники пайовикам з метою уникнути відповідальності за порушення термінів здачі будинку, не тягне зміни строку будівництва.
Тому що повідомлення - це не угода. А угода про зміну терміну передачі квартири має пройти державну реєстрацію в Росреестра, в тому ж порядку, що і ДДУ.
Зниження неустойки за договором пайової участі
Це один із злободенних питань при стягненні неустойки з забудовника.
Так, суд за клопотанням відповідача може знизити неустойку, при цьому тягар довести її невідповідність та інше повинен забудовник.
Судячи з публікацій на Праворубе я бачу, що в багатьох регіонах зниження неустойки - є цілком собі звичайним фактом. Але ось в моєму регіоні - практика інша. У мене взагалі суд жодного разу не знижував неустойку і \ або штраф. Звичайно, мені б хотілося сказати, що так відбувається тому, що я молодець і інше, але все ж - практика по регіону в цілому така.
Один раз було зниження - але це і зниженням то назвати не можна, я навмисне взяла ставку рефінансування на дату позову, а не на дату виконання зобов'язання (думала ніхто не помітить).
В одній із справ - неустойка була стягнута в розмірі 1 657 579 рублів, штраф в розмірі 829 789 рублів 50 копійок при сумі договору пайової участі 3 322 800р. (Рішення прикріплюю).
У суду немає права знизити неустойку за власною ініціативою без клопотання відповідача, про це також сказано в свіжому Огляді ВС (п. 9).
Знаю, що деякі адвокати настійно не радять йти до суду і стягувати неустойку, щоб не розоряти забудовника і дати йому спокійно добудувати будинок. Так то воно - так, але якщо у забудовника почалися проблеми - виною тому явно не пайовики, а неустойка - це крапля в морі.
Шановна Наталіє Михайлівно, наприклад в Ленінградській області Всеволожский суд завжди знижує неустойку, а в Кіровському міському суді практично завжди відмовляють в зниженні неустойки, хоча Ленінградський обласний суд такі рішення змінює. Все залежить від позиції суду суб'єкта, а не від представника і не від доводів позову і заперечень на клопотання про зниження розміру неустойки. Є регіони, де неустойку практично не знижують, а є де до сих пір зниження в 5-6 разів є нормою. Так, що у нас в регіоні розмір зниження неустойки є поки грою в рулетку. Доводиться викручуватися і намагатися стягувати через арбітражний суд, поступаючись вимоги по неустойку підприємцю.
Шановний Станіслав Всеволодович,
Все залежить від позиції суду суб'єкта, а не від представника
моя думка, що все ж від представника залежить також досить багато, нівелювати роль представника в судовому процесі я б не стала
стягувати через арбітражний суд, поступаючись вимоги по неустойку підприємцю. хороша ідея!
Шановна Наталіє Михайлівно, наприклад, є суддя, яка всім, по десяткам справ зменшує неустойку до рівня 60%. У неї бувають десятки представників, але у неї таке переконання, яке підтримується апеляцією. Без різниці, хто до неї прийде, рішення однакові. Взагалі справи по неустойку занадто прості і очевидні. Всеволожский суд, наприклад, расмматрівает сотні таких справ в спрощеному виробництві, так як головне питання в тому, наскільки буде зменшена неустойку. І чи буде у справі представник чи ні не змінює рішень конкретного судді. Це з тієї серії справ, про яку говорив Греф. За ним багато громадян ходять до судів самі і отримують такі ж неустойки, так як конкретний суддя завжди зменшує її на певну на його переконання суму. У тих судах, де її не знижують, ще простіше. Тривіальний позов і можна розглядати справу навіть без участі позивача та представника.
Шановна Наталіє Михайлівно, проте хороші у Вас забудовника, ще й неустойку добровільно виплачують. Якщо у Вас суди стягують її в повному обсязі, то має сенс, щоб не платити штраф. У нас же немає сенсу забудовнику платити неустойку, так як вони знають, що її розмір буде зменшено. Тому добровільно ніхто нічого не платить.
Шановний Євген Сергійович, так я в статті теж про це пишу - на дату, встановлену в договорі, тобто також вважаю, як і ви, ваше рішення встоїть
Шановна Наталіє Михайлівно, з цікавістю ознайомився зі статтею.
Додам від себе про отсебячіну від Забудовника у вигляді пред'явлення до Забудовника двох досудових претензій по двом інстанціям по 20 днів кожна. Мосміськсуд визнав їх законними. Взагалі, Мособлсуд і Мосміськсуд при стягненні неустойки - це ті ще сво. вільні від забобонів судді, які нещадно ріжуть неустойку, за винятком тих випадків, коли «троянда впала на лапу Анзору». Ну це типу коли руки у суддів стають золотими після таких рішень.
Так що Вашим учасникам ДДУ явно пощастило з суддями.
Шановний Євгене Олексійовичу, двох досудових претензій по двом інстанціям по 20 днів кожна тобто в ДДУ прописано, що претензійний строк 20 днів, а другий термін - це для якої інстанції не зрозуміла?
Шановна Наталіє Михайлівно, не зовсім точно висловився. Забудовник виступав в особі своєї філії, тому перша претензія філії, друга забудовнику. Повна маячня, але тільки не для продажних російських судів.