Останні кілька років, м'яко кажучи, були не найбільш вдалими для європейських ринків нерухомості.
Ірландія, Іспанія, і Португалія, зокрема, пройшли через свої порвані бульбашки нерухомості і руйнування опинилися навіть більш серйозними, ніж те, що ми бачили в США. Картина досить сумна.
І в той час, як деякі країни і райони вже відновилися, інші все ще перебувають на катастрофічно низьких рівнях більш ніж 6 років тому.
І перед тим як пройтися "галопом по Європах", давайте почнемо з того, з чого завжди потрібно починати серйозну розмову - з термінів: так що ж є в моєму розумінні «дешева нерухомість»?
Мої критерії оцінки дешевизни нерухомості:
У будь-який час, коли ви можете купити хорошу, якісну нерухомість за менші гроші, ніж вартість споруди тієї ж самої нерухомості, на тому ж самому місці, - то це дешево. Це все одно що купувати 1 долар за 70 центів.
(Прим. Марка - порахуємо, що квадратний метр в Москві скоріше ближче до СБ, ніж до Угорщини, і тоді "дешево" в Москві згідно з цим критерієм було-б при вартості 50 метрової «двушки» в 100 тисяч доларів).
З макроекономічної точки зору, можна вважати той чи інший ринок нерухомості недорогим, якщо він має низьке співвідношення "ціни до доходів", або якщо докладніше, співвідношення середньої ціни середнього-же житла в регіоні, по відношенню до середньої заробітної плати в тому-ж регіоні . Якщо ви зможете купити середньостатистичне житло за одну або дві середні річні зарплати - то нерухомість в цьому місці можна вважати дешевої.
(Прим Марка. - згідно з цим критерієм, в Москві середня "двушка" вважалася б дешевою, якби коштувала не більше 40 -50 000 доларів, що, природно, дуже далеко від правди)
Високий дохід від здачі також найчастіше є ознакою дешевого ринку нерухомості. Він розраховується як співвідношення чистого доходу (дохід від оренди за вирахуванням всіх витрат), поділена на його покупну ціну.
Досвідчені інвестори в нерухомість займають гроші (беруть іпотеку), скажімо, під 5%, в тих країнах, де це звичайно можливо, і купують нерухомість, яка приносить дохід в 10% річних і вище. Чим вище прибутковість, тим швидше окупляться початкові інвестиції, після чого ваш актив стане приносити вам прибуток в подальшому зовсім "безкоштовно".
(Прим Марка - кілька місяців тому ми більш детально охоплювали тему інвестицій в нерухомість тут і тут)
При цьому, звичайно, завжди хочеться якогось каталізатора для країни, для регіону. Чи відкриті в країні нові запаси нафти? Перепродані чи ринки в результаті паніки? Чи є передумови для бурхливого розвитку економіки країни? Чи стає цей конкретний місто більш діловим і більш економічно активним в порівнянні з сусідніми? Заохочує уряд країни покупку нерухомості іноземцями? Все це може привести до подорожчання нерухомості. Якщо ж нічого цього немає, то цілком можливо, що "дешеве" може залишатися "дешевим" ще дуже і дуже надовго ...
І природно, відмінно знаючи ситуацію в Європі, я, під час своїх подорожей по Європі, в яких я перебуваю вже на протязі декількох останніх тижнів, я сфокусував свою увагу саме на нерухомості. І ось, що я виявив:
Ірландія. Приблизно рік тому саме Ірландія була виразно тим місцем, де можна було знайти кращі пропозиції на всьому континенті. Уряд тоді заснувало відкрите 'Національне Агентство Управління Активами "(NAMA - NationalAssetManagementAgency), щоб розпродати всю проблемну державну власність.
На даний момент їм вдалося розпродати більшість з того що у них було, і програма вже практично згорнута.
Потругалії. Ринок нерухомості Португалії отримав значну вигоду від своєї програми - вид на проживання за інвестиції (GoldenResidencyVisa). Зокрема, програма ця була спрямована напокупателейнедвіжімості в країні (потрібно було інвестувати понад 500 000 євро).
Це програма, де ви маєте можливість придбати нерухомість в країні і за це отримати в ній вид на проживання. Програма стала користуватися попитом, і згідно з останньою статистикою, привернула тисячі китайців і, як не дивно, все десятки росіян.
Оскільки ринок нерухомості Португалія відносно невеликий, то такого кількість китайців і росіян виявилося досить, для того, щоб підняти ринок з тієї безодні, в яку він скотився в останні роки.
Нерухомість в Португалії як і раніше дешева, але вже далека від того шокуюче низького рівня.
Іспанія. Якщо чесно, то я вражений дешевизною нерухомості в Іспанії, особливо в областях Андалусії і Валенсії.
Станом на минулий місяць, офіційна статистика країни говорить, що в країні є 1.7 мільйонів одиниць непроданої нерухомості, і частка вакантної нерухомості також зашкалює. Продавці і раніше в стані відчаю.
Наприклад, я натрапив на один невеликий будиночок (трохи менше 100 квадратних метрів) з 16 гектарами прекрасної землі всього лише за 100 000 євро ($ 130. 000).
Іншими словами, вони готові продати свій будинок за собівартістю будівництва, і при цьому ще докладали землю абсолютно безкоштовно! І я зустрічав подібні пропозиції знову і знову в міру подорожі по країні.
Однак ж найбільше мене здивувала навіть не Іспанія, а Англія. Якщо дивитися лише на прибутковість нерухомості, то кращі пропозиції по нерухомості в усій Західній Європі зараз в Сполученому Королівстві.
У другому за величиною місті Англії - Бірмінгемі, середня віддача становить неймовірні 13% - 14% (тобто нерухомість повністю окупається за 7-8 років).
Банки як і раніше надають іпотечні кредити до 75% від вартості майна, і при процентних ставках приблизно в 5%. Це означає, що Ви могли б взяти іпотеку під 5%, а отримувати прибуток в 14%. Навіть дуже непогано.
У підсумку, я вважаю, що дійсно необхідно звернути увагу на деякі Європейські країни. І не тому тільки, що ціни дуже привабливі. Є ще кілька хороших причин для того, щоб задуматися про придбання закордонної нерухомості.
Володіння нерухомістю є відмінним способом для того, щоб обміняти папірці, які прийнято в наш час вважати грошима, на щось істотне, що не знищуватися інфляцією, а в добавок до цього ще й здатне генерувати довгостроковий дохід.
Що ще більш важливо, володіння іноземною нерухомістю - це відмінний спосіб тримати ваші заощадження за кордоном - його практично неможливо "змусити" повернути на батьківщину за наказом будь-якого бюрократа, а в багатьох випадках (як Іспанія, Португалія, Латвія, Греція та ін. ) покупка нерухомості також ще і дає можливість отримати в країні вид на проживання. А це дає вам куди більше свободи і можливостей в тому випадку, якщо ви вирішуєте для себе, що нарешті, настала і ваша пора "валити".
Мені видається важким уявити, що комусь буде гірше від того, що він змінить свої паперові гроші на чарівну власність, придбану за ціною нижче собівартості будівництва, яка при цьому генерує значний грошовий потік, і в певних випадках ще й дає можливість отримати вид на проживання в країні, наповнену морем і сонцем.
Надалі ми більше будемо розповідати вам про європейські програми ВНЖ, і про саму нерухомості звичайно теж, так що ...
Залишайтеся з нами
Саймон Блек.