Географічна концепція відображає фізичні (технічні) характеристики нерухомості: конструкцію і матеріал будівель, розміри, місце розташування, клімат, родючість грунтів, поліпшення, навколишнє середовище та інші параметри, більш подібно розглядаються в наступному розділі. Всі об'єкти нерухомості піддаються впливу фізичних, хімічних, біологічних, техногенних та інших процесів. В результаті поступово змінюються їх споживчі якості і функціональна придатність, стан яких враховується при здійсненні операцій, володінь і користуванні майном.
Малюнок 2 - Нерухомість як комплекс відносин
Малюнок 3 - Нерухоме майно як фізичний об'єкт
Малюнок 4 - Нерухоме майно як об'єкт економічних відносин
Малюнок 5 - Нерухоме майно як об'єкт правових відносин
На юридичному рівні нерухомість - сукупність публічних і приватних прав на неї, що встановлюються державою з урахуванням вітчизняних особливостей і міжнародних норм. Приватні права можуть бути неподільними або частковими (спільне майно) і розділеними на основі фізичного горизонтального і вертикального розмежування майна на підземні ресурси, поверхню земельних ділянок, будови на них і повітряний простір. У Росії, як і в інших промислово розвинених країнах світу, законодавчо гарантовано приватним особам право купувати, продавати, здавати в оренду або передавати майно або права на володіння і користування ним іншим громадянам і підприємствам, тобто вільно розпоряджатися своєю власністю. Однак, коли приватна власність на нерухомість заходить у суперечність із суспільними інтересами, вона перестає ставитися до юрисдикції приватного права. Закон (ст. 239 ЦК України) передбачає вилучення у приватних осіб для державних або муніципальних потреб земельної ділянки разом з розташованими на ній будівлями і спорудами шляхом викупу або продажу з публічних торгів. Існують і інші форми державного регулювання володіння і користування нерухомістю: будівельні обмеження, система зонування, вимоги з охорони навколишнього середовища, оподаткування майна та угод з ним, передача в господарське відання або оперативне управління та інші форми тимчасового володіння, право на безгоспні об'єкти нерухомості та ін .
У світовій практиці під нерухомістю розуміється земельну ділянку і все, що знаходиться під ним з проекцією до центру землі, і все, що знаходиться над ним. продовжене в нескінченність, включаючи постійні об'єкти, приєднані до нього природою (дерева, вода і ін.) або людиною, а також права на ці об'єкти (рисунок 7).
Малюнок 8 - Складові блоки нерухомості
У загальному випадку приватний власник земельної ділянки вважається власником і всіх його складових частин: природних ресурсів у вигляді мінеральних покладів, що знаходяться в надрах під ділянкою, і відповідного повітряного простору над ділянкою. Але власник має право розпоряджатися таким обсягом повітряного простору над землею, який він може розумно використовувати з урахуванням законодавчих обмежень, і, зокрема, повного суверенітету уряду над навігаційним повітряним простором країни, тобто право на повітряний простір є обмеженим. Чи не абсолютно і право власника ділянки на надра. У ряді районів США права на підземні мінеральні ресурси так само належать державі, а не власнику нерухомості. У той же час власник нерухомого об'єкту має право на доступ до сонячного світла.
Недержавні суб'єкти власності на землю в Росії мають права не на всі надра, відповідні їх земельній ділянці, а тільки на загальнопоширені корисні копалини (глина, пісок і т.п.). Поклади вугілля, нафти, руди і т.д. не включаються до складу нерухомого майна приватного власника земельної ділянки, так як надра належать державі повністю. Чи не входить в фізичний, а, отже, і в економіко-правовий склад нерухомого майна і повітряний простір над поверхнею земельної ділянки того чи іншого приватного власника. Воно має суспільний характер і належить державі. Тільки на землях державного фонду поняття нерухомості включає всі його складові частини у вертикальній проекції.
Інвестиції в нерухомість
Нерухомість має потенційну здатність приносити дохід і тому є привабливим напрямком інвестування. Дохід від нерухомості буває в трьох формах:
а) майбутні періодичні потоки грошових коштів;
б) збільшення вартості нерухомості за рахунок зміни ринкових цін, придбання нових і розвитку старих об'єктів нерухомості;
в) дохід від перепродажу об'єкта в кінці терміну володіння.
Привабливість інвестування в нерухомість пояснюється рядом факторів:
-У момент придбання нерухомості інвестор отримує пакет прав, в той час як інші об'єкти інвестування не тягнуть за собою права власності;
-Збереження вкладених коштів взагалі (нерухомість можна втратити, викрасти в загальноприйнятому сенсі), а також від інфляції зокрема (інфляційні процеси супроводжуються зростанням цін на нерухомість і доходів від неї);
- Можливість отримати від нерухомості дохід в грошовому вираженні, або інший корисний ефект, який може виражатися в комфортності проживання, престижності володіння певним об'єктом.
Негативні сторони інвестицій в нерухомість:
- ліквідність нерухомості низька (не завжди можна в короткі терміни продати об'єкт нерухомості, в більшості випадків продаж може займати дуже тривалий термін);
- неможливо дати точний прогноз співвідношення між очікуваною вигодою інвестора і витратами на придбання об'єкта нерухомості в умовах нестабільної економічної ситуації;
- великі витрати часу і фінансових ресурсів при здійсненні угод з нерухомістю (оформлення документів займає дуже тривалий термін, плюс високі фінансові витрати).