Типові помилки при придбанні ділянки в новому дачному селищі
Типові помилки при придбанні ділянки в новому дачному селищі
На вищевказаному тлі ми відзначаємо значне збільшення звернень громадян, які є власниками домоволодінь в таких селищах. При цьому і географія звернень вкрай широка - від селищ, розташованих в 2 км від МКАД, і селищ на новомодних напрямках (Новоризьке шосе) до селищ, що знаходяться в сусідніх областях (Тульська і Калузька області).
Таким чином, назріла необхідність узагальнення даних звернень, практики захисту інтересів власників домоволодінь в цілях попередження майбутніх власників домоволодінь про «підводні» камені, про які необхідно знати заздалегідь, щоб уникнути в майбутньому «неприємних і несподіваних сюрпризів».
Ось перелік основних проблем, з якими громадяни зверталися до Московської колегії адвокатів «Запрудского і партнери»:
Отже, по порядку.
1. А де дитячий майданчик і басейн?
Купуючи земельну ділянку в заміському селищі, або укладаючи договір підряду на будівництво будинку, майже кожен з звернулися до нас громадян був впевнений, що він набував і право власності на об'єкти загального користування, інфраструктуру селища. Адже як красиво описував девелопер план селища: «За що вносяться Вами кошти Ви отримуєте не тільки земельну ділянку (будуєте собі будинок). За ці кошти для Вас в майбутньому селищі будуть побудовані інженерні мережі, дороги, клуб, кінно-спортивний комплекс, басейн »і т.д. і т.п. Минає два роки, і Ви насправді підписуєте акт прийому-передачі Вашого будинку. А що ж з усім іншим? У кращому випадку ці об'єкти будуть побудовані, але Ви до них ніякого відношення не будете мати. У багатьох же селищах, нічого з перерахованого вище побудовано так і не буде.
Ми не будемо шукати причини, чому багато об'єктів так і не будуються: це або звичайна жадібність забудовника (якщо можна продати землю, то навіщо там будувати кінно-спортивний комплекс?), Або неправильне планування будівництва, коли зібраних грошей не вистачає на завершення всіх об'єктів .
При цьому слід звернути увагу, що ні в одному тексті договору про купівлю-продаж земельних ділянок, або про інвестування будівництва, ми з звернулися до нас з виниклими проблемами власниками не знайшли зобов'язань контрагентів з будівництва об'єктів інфраструктури селища. Саме тому в подальшому з Вас вимагатимуть кошти за підключення до селищним мереж. Саме тому власником інфраструктури селища в кращому випадку стає некомерційне об'єднання громадян (партнерство або товариство), а ви - членом такого об'єднання, або Вас в таке партнерство не приймають (колір волосся не подобається), або, що ще гірше - власником мереж стає будь або індивідуальний підприємець або ТОВ.
Таким чином, отримавши на руки проект договору купівлі-продажу земельної ділянки, інвестування будівництва, зверніться до досвідчених юристів, які покажуть Вам все «тонкі» місця, які в подальшому можуть призвести до значних проблем. Подальші дії (купівля ділянки або відмова від такої) звичайно вже тільки у Вашій компетенції.
2. Де знайти грошове дерево?
А вся справа в тому, що Ваш будинок приєднаний до системи водопостачання, що належить якомусь ІП, а дороги, по яким Вам можна проїхати до будинку належать будь-якому товаристві з обмеженою відповідальністю. Якщо все не так погано, то і те й інше належить ДНП «Ромашка», але Вас в члени цього ДНП не приймають. Як Ви думаєте - за яким основи? Правильно - Ви ж виявляється не заплатили за будівництво тієї самої дороги, ліній електропередач і, о Боже, Вам пощастило і у Вашому селищі побудували навіть дитячий майданчик. Хочете стати членом ДНП і брати участь у визначенні розміру платежів - ніяких проблем: заплати ще 3 мільйони рублів цільового внеску на будівництво вже побудованих об'єктів (адже тільки Іванов - він же Голова ДНП, він же Генеральний директор Забудовника, він же колишній власник великої земельної ділянки, бідний вліз в борги щоб Вам це все побудувати. А вілла на Канарах, квартира в елітному будинку в Москві і шикарний позашляховик йому дісталися від померлої в Америці в минулому році бабусі).
Хотілося б звернути увагу на вкрай неправильне ставлення до ситуації, що склалася багатьох звернулися до нас громадян. Маючи на руках рішення загальних зборів членів ДНП про встановлення розміру платежу за користування майном загального користування, вони просто платять за тими ставками, які були встановлені раніше і які їх влаштовували.
Вся справа в тому, що відповідно до ст. 181.4 ГК РФ рішення зборів може бути оскаржене в суді протягом шести місяців з дня, коли особа, права якої порушено прийняттям рішення, дізналася або повинна була дізнатися про це, але не пізніше ніж протягом двох років з дня, коли відомості про прийняте рішення стали загальнодоступними для учасників відповідного цивільно-правового співтовариства. Таким чином, якщо Ви не оскаржите рішення про підвищення розміру плати, то це буде підставою для суду стягнути з Вас всю заборгованість в підвищеному розмірі.
Крім того, у власників домоволодінь є право вимагати від ДНП (ДНТ) укладення договору на користування майном загального користування. І якщо Ви вчасно зверніться до суду з проектом договору та обґрунтованим розміром платежу, то суд може задовольнити Ваші вимоги і зобов'язати ДНП укласти договір на Ваших умовах.
Ще один із способів вплинути на ДНП - це укладення договорів про надання комунальних послуг з ресурсоснабжающими організаціями. Як показує практика різні ДНП (ДНТ) збирають гроші з громадян та за поставлену електроенергію, і за газ і за воду, навіть якщо вода видобувати не ДНП, а поставляється МУП «Мосводоканал» (або подібною організацією). Це насправді складний процес, жодна з ресурсоснабжающих організацій не хоче мати справу з сотнею громадян, коли можна вимагати гроші з одного ДНП. Але в нашій практиці все справи про спонукання ресурсоснабжающих організацій до висновку індивідуальних договорів про надання комунальних послуг закінчувалися навіть до передачі справи на розгляд суду. У разі укладення такого договору ДНП вже не має формальних підстав для відключення Вас, наприклад, від електрики - Адже це не воно Вам поставляє електрику. Але бути готовим до різних «диверсій» все одно треба.
- прийняття рішення про встановлення розміру платежу в порядку, визначеному законом;
- відсутність вступило в законну силу постанови суду про скасування рішення загальних зборів членів ДНП.
Як я кажу багатьом, якщо ДНП в своєму рішенні вкаже, що необхідно поставити золотий шлагбаум на в'їзді в селище, то саме Ви як власник домоволодіння будете оплачувати цей нікому не потрібний шлагбаум. І Вам вже ніхто не допоможе - ні досвідчений юрист, ні прокурор з судом, ні Ваша особиста грошове дерево - апетит у ДНП буде рости разом з Вашим грошовим деревом.
3. Куди зникло світло?
Для тиску на власників домоволодінь найпоширенішим і «випробуваним часом» способом служить відключення домоволодіння від селищних інженерних мереж. При цьому даними засобом не гребують не тільки в СНТ, що існують з радянських часів, а й у цілком собі сучасних селищах, в тому числі бізнес класу.
Зокрема даними Правилами передбачено, що Виконавець має право обмежити або припинити надання комунальних послуг, попередньо повідомивши про це споживача, в разі неповної оплати споживачем комунальних послуг - через 30 днів після письмового попередження (повідомлення) споживача в порядку, зазначеному в цьому розділі (див . ст. 119 Правил більш докладно). Під неповною оплатою споживачем комунальних послуг розуміється наявність у споживача заборгованості з оплати 1 комунальної послуги в розмірі, що перевищує суму 2 місячних розмірів плати за комунальну послугу, обчислених виходячи з нормативу споживання комунальних послуг незалежно від наявності або відсутності індивідуального або загального (квартирного) приладу обліку та тарифу на відповідний вид комунального ресурсу, що діють на день обмеження надання комунальних послуг.
При цьому, воду, електрику можуть перекрити не тільки при заборгованості за комунальні послуги, а й за заборгованість по іншим внескам, що звичайно ж незаконно.
Хотілося б відзначити, що, незважаючи на всю видимість роботи прокуратури в сфері житлових проблем, в даному випадку лише деякі співробітники можуть Вам допомогти. При цьому не факт, що навіть винесення подання про усунення порушення призведе до вирішення завдання.
Тому, поряд із зверненням до прокуратури, поліцію та інші силові структури, необхідно відразу подавати позов до суду і бути готовим відстоювати свої права протягом 2-3 місяців. І тут знову згадуємо пункт 1 цієї статті, коли Ви брали побудований будинок, необхідно було подбати про отримання актів технологічного приєднання до мереж, підписаним власником даних мереж (ДНП «Ромашка» або якесь ІП або ТОВ). В іншому випадку Вам ще доведеться доводити факт приєднання в належному порядку. Так, в одному з судових засідань Голова ДНП заявив, що будинок Позивача нібито ніколи і не був приєднаний до мереж, а звідки у нього вдома бралося електрику з водою він і не знає - може у домовласника є свердловина і генератор?
Тільки після вступу в законну силу рішення суду Вас знову приєднають до інженерних мереж селища. А якщо Ви не подбаєте про прийняття рішення про негайне виконання, то це ще два місяці на розгляд судом апеляційної інстанції.
Найбільш надійна превентивний захист в даному випадку - це укладення прямих договорів з ресурсоснабжающими організаціями. Адже в разі Вашої відключення від комунальних ресурсів на вашому боці виступатимуть великі компанії (Мосенергосбит, Мосводоканал і ін.), Які можуть вирішити проблему ще й до подачі позову в суд.
4. Хіба можна довести до банкрутства ДНП?
Якщо відключення дачного будиночка від електроенергії один з найбільш поширених і перевірених способів тиску на власників, то з недавнього часу з'явився і новий спосіб відведення загального майна селища з-під впливу власників домоволодінь. І спосіб цей банкрутство.
Коротенько суть така. Майже у всіх некомерційних дачних об'єднаннях громадян дуже великими повноваженнями володіє одна людина - Голова Правління. Лише в деяких для здійснення угоди потрібно схвалення всім Правлінням, і лише найбільш консервативні об'єднання мають в своєму статуті положення про те, що будь-яка угода понад встановленої суми повинна схвалюватися загальними зборами.
Користуючись такою свободою Голова Правління отримує значні суми на рахунок ДНП від третіх осіб, наприклад для підключення до системи водопостачання або електропостачання нових будинків, розташованих за кордоном селища. При цьому вартість підключення завищується в рази. Після цього гроші виводяться в підставну фірму, яка нібито надає ДНП різні послуги, за результатами яких, зрозуміло майно товариства не приростає. Власники ж ділянок, які так і не підключені до системи енергопостачання подають позови до ДНП про стягнення грошових коштів за безпідставне збагачення. Відсутність коштів на рахунках ДНП і неможливість виконання рішення суду про стягнення коштів призводять до ініціювання процедури банкрутства ДНП.
У цій статті ми не будемо описувати як здійснюється банкрутство ДНП. Відзначимо лише, що в разі якщо арбітражний керуючий не виявить можливостей фінансового оздоровлення, майно ДНП буде реалізовано з торгів.
Це загрожує власникам тим, що майно загального користування, яке вони хоч в якійсь мірі могли вважати своїм і брали участь як в його створенні, так і в подальшому в його розвитку, то з моменту продажу його з торгів, власником стає третя особа. Швидше за все, цей новий власник не буде ресурсопостачальними організацією, тим більше гарантує постачальником і буде надавати Вам право користуватися його майном за цінами встановлюються ним одноосібно. Можливості планувати розвиток об'єктів загального користування Ви мати не будете.
Скажемо чесно інших вироблених і випробуваних на практиці заходів ще немає. Можна запропонувати нижчеперелічені способи захисту від можливого банкрутства, але вони будуть блокувати оперативність в управлінні селища, що як ви розумієте теж небажаний ефект:
- заборона на списання грошових сум вище певних розмірів за рішенням виконавчого органу некомерційного дачного об'єднання громадян. Таке списання (а може бути і придбання?) Здійснювати за рішенням загальних зборів членів такого об'єднання;
- страхування відповідальності некомерційного партнерства перед третіми особами (законом передбачено лише страхування майна дачного некомерційного об'єднання громадян);
- в разі введення процедури банкрутства - створення паралельних структур, які об'єднують громадян з метою участі в торгах з продажу майна. На цьому пункті хотілося б зупинитися докладніше. Адже здається: навіщо у самих себе викуповувати майно, коли можна ввести цільовий внесок на погашення боргу і розрахуватися з кредиторами. На цей спосіб потрібні дуже значні кошти. Так, в одному з селищ, в якому менше 100 будинків, заборгованість склала понад 31 млн. Рублів. Якщо прийняти, що всі згодні брати участь у викупі боргу, то сума на кожного становила б понад 300 тис. Рублів. При цьому реально готові були брати участь у викупі лише близько 20 осіб (тобто по 1,5 млн рублів з кожного!). Досить серйозні суми! Однак, сама ділянка з дорогою і комунікаціями був виставлений на торги за 64 млн. Рублів, а реально проданий за 6,4 млн. Рублів, тобто по 70 тис. Рублів з ділянки, або по 320 тис. Рублів з 20 осіб. Заради того, щоб не віддавати правління в руки третіх осіб, які не є власниками будинків в селищі, громадяни могли б викупити цю земельну ділянку.
На закінчення цієї статті хотілося б відзначити, що останнім часом приємний відпочинок на дачі (особливо в сучасних селищах) в обов'язковому порядку повинен супроводжуватися постійною діяльністю з управління даними селищем, в процесі якого повинен брати участь кожен власник домоволодіння. При відсутності щоденного контролю над виконавчими органами об'єднань у осіб, що входять в них, виникає бажання одномоментного збагачення. І яким би хорошим протягом 10 років не був Голова «Іван Іванович» на 11-й рік у нього з'явиться спокуса вирішити свої проблеми найбільш швидким способом за рахунок своїх же сусідів. На жаль, але практика саме така, і спокійний відпочинок перетворюється в битву з Правлінням, з підвищенням внесків і платежів, відключенням елекроенергіі і т.п.
МКА «Запрудского і партнери», 8-495-666-20-88, www.zaprudskiy.com
2 Законопроект № 444626-4 «Про внесення змін до Федерального закону" Про садівничих, городницьких об'єднаннях громадян "»