Метод розрахунку орендованої площі вкрай важливий для обох сторін договору оренди приміщення. Адже, витрати орендаря за цією статтею в середньому досягають 10 - 30 відсотків від суми всіх витрат компанії, а для орендодавця це може бути основою прибутковою частиною бюджету. І тут для сторін названої угоди вибір невеликий: американський стандарт BOMA [1] або вітчизняний БТІ.
За неповні 20 років існування ринку нерухомості вУкаіни американський стандарт розрахунку орендованої площі BOMA і український стандарт БТІ (Бюро технічної інвентаризації) змогли цілком непогано ужитися. Адже, обидва методи непогано доповнюють один одного.
Так, БТІ більш технічно точний і просто необхідний в тих питаннях (проектування, узгодження), де точність превалює над здоровим глуздом. У свою чергу, стандарт BOMA дозволяє девелоперам більш чітко уявляти окупність свого проекту, створює зрозумілі правила розрахунку приміщень з точки зору їх залученості в загальну інфраструктуру будівлі, виключають двозначні формулювання при переговорах. А також дозволяє орендарям порівняти різні пропозиції на ринку і навіть побічно стимулює розвиток ринку в бік появи більш цивілізованого, концептуального і якісного фонду приміщень.
Основні положення стандарту
Відповідно до стандарту Вома, вимірювання здійснюються по внутрішньої домінуючою поверхні стін без урахування площі колон. При цьому, для орендаря площа приміщення розраховується з урахуванням частки площ загального користування за формулою: множиться корисна площа (безпосередньо використовуваного офісного простору, usable area) орендаря на коефіцієнт втрат (loss factor).
Щоб розрахувати коефіцієнт loss factor застосовується наступна формула: відношення корисної площі (сума площ приміщень загального користування та загальної передбачуваної для оренди площі) до загальної площі, передбачуваної для оренди (rentable area / usable area - R / U).
Коефіцієнт R / U ( «коефіцієнт ефективності») розраховується як на поверх, так і на всю будівлю в цілому. Щоб зробити цей розрахунок, площі місць загального користування поділяють на дві групи:
- площі загального користування на займаному орендарем поверсі (коридори, фойє, вестибюлі, туалети та інші площі загального користування), які розподіляються між орендарями поверху пропорційно займаній площі;
- площі загального користування всієї будівлі (парадний вхід, зимові сади, приміщення для охорони, їдальня і т. д.), які розподіляються між орендарями будівлі пропорційно займаній площі. При цьому, відповідно до стандарту Вома при розрахунках орендованої площі будівлі не враховуються вертикальні прольоти (ліфтові шахти, повітроводи, сходи загального користування).
І в підсумку корисна площа для кожного орендаря (безпосередньо використовується для офісу usable area) множиться на коефіцієнт R / U для його поверху і для будівлі в цілому.
експерт журналу «Нерухомість. Будівництво. Право », керівник відділу консалтингу та оцінки компанії Praedium, г. Киев