Володимир Звягін, Радник президента Російської гільдії ріелторів
В цілому, держрегулювання може бути засноване на застосуванні ряду ефективних заходів як директивного, так і функціонального характеру, в числі яких:
1. Визначення організаційно-правових форм і введення спеціальних процедур державної реєстрації суб'єктів ріелторської діяльності, в тому числі і в державних інформаційних ресурсах.
2. Контроль функціонування системи навчання та атестації ріелторів, механізмів перевірки знань і навичок, підтвердження кваліфікації та видачі атестатів єдиного державного зразка (ліцензій) на здійснення ріелторської діяльності.
3. Законодавчі та нормативні акти (розпорядження), що визначають параметри взаємодії ріелторів з державними органами та організаціями.
4. Державний контроль ріелторської діяльності як в області директивного регулювання, так і в сфері функціональної взаємодії з державними органами та організаціями, в тому числі і з метою встановлення обмежень для втручання держорганів і організацій в підприємницьку діяльність.
5. Цінове регулювання і встановлення параметрів фінансової відповідальності сторін при здійсненні ріелторської діяльності.
6. Заходи державного регулювання не директивного характеру - функціональної взаємодії з державними органами та організаціями, такими, як ФСФМ, Росреестр, Роскомнадзор, МВС, Росстат тощо.
Пропоновані заходи державного регулювання повинні містити:
1. Визначення організаційно-правових форм і державна реєстрація суб'єктів ріелторської діяльності
Для цих цілей проводиться
- професійна (попередня) реєстрація в реєстрі РГР всіх громадян - фізичних осіб, які заявили про бажання здійснювати ріелторську діяльність, як носіїв знань, навичок, досвіду в ріелторської сфері,
- професійна атестація заявників і присвоєння кваліфікаційного статусу відповідно до вимог єдиних профстандартів РГР,
- державна реєстрація атестованих ріелторів, в державних (відомчих) інформаційних ресурсах.
Примітка. Реєстрація проводиться для різних цілей - фіскальних (ФПС), функціональних (Росреестр), контрольних (ФСФМ, МВС) та інших (в т.ч. Роскомнадзор, Росстат і ін.).
Первинна реєстрація ріелторів, внесення їх до Єдиного реєстру ріелторів, методичне та організаційне забезпечення освітнього процесу, підтвердження знань і кваліфікації ріелторів, визначення їх професійного рівня (агент, брокер і ін.) Здійснюється Російською гільдією ріелторів. Наявність підтвердженого освітнього і кваліфікаційного рівня дозволяє ріелтору прийняти рішення про форму своєї діяльності на ринку ріелторських послуг - здійснюється вона ріелтором як самостійно чинного на ринку індивідуального підприємця або в якості найманого працівника в складі юридичної особи. Можливість юридичної особи здійснювати ріелторську діяльність визначається наявністю в його кадровому складі працівника з підтвердженим РГР освітнім, кваліфікаційним та професійним статусом.
Функціонування організованих ріелторами та компаніями, в яких вони здійснюють трудову діяльність, різного роду некомерційних об'єднань, спілок, асоціацій регулюється виключно їх волею і законодавством Російської Федерації. Які базуються на законі обмеження і заборони на діяльність таких об'єднань, спілок і асоціацій, так само як і примус до участі в таких об'єднаннях і союзах неприпустимі і не можуть бути застосовані.
2. Ліцензування ріелторської діяльності.
Кожен ріелтор (особа, внесена до реєстру осіб, які здійснюють ріелторську діяльність) проходить відповідну реєстрацію в державних облікових системах - ФНС і Росреестра, після чого може вважатися ліцензованим фахівцем, що має право здійснювати певні види діяльності відповідно до присвоєним йому професійним статусом - агент, брокер та ін. (будуть вироблені за спільної участі регулюючих органів). З цього моменту вся діяльність ріелтора підлягає законодавчо затвердженим регулювання з боку держави.
Примітки.
- Росреестр здійснює функціональне взаємодія з ріелторами, в т.ч. прийом від них електронних пакетів документів, які направляються на держреєстрацію прав, прийом Довнесення документів в електронних, а при необхідності і в твердих копіях, видачу довідок і виписок в порядку, визначеному нормативними актами Росреестра, Угодами про електронний обмін даними та ін.
- ФНС через ріелтора здійснює всі види фінансового контролю операцій з нерухомістю, актуальність і цілісність фінансового обороту при здійсненні операцій, контроль дотримання здійснених (підтверджених) витрат і дотримання податкової дисципліни учасниками цивільного обороту нерухомості (всі - в електронному вигляді).
3. Законодавчі та нормативні приписи держави в діяльності ріелтора.
Держава, в форматі заснованих на законі нормативних актів регулюючих органів, встановлює перелік певних дій і закріплює за ріелтором пряму юридичну обов'язок їх здійснення в певних випадках (умовах).
3.1. Держава законодавчо встановлює середу функціонування ріелторів, що сприяє розвитку механізмів регулювання та поширенню дій ріелторів на всі види угод:
- з житловою нерухомістю;
- з будь-якої іншою нерухомістю, де в якості сторони по угоді бере участь фізична особа будь-якої право і дієздатності (сама чи через представника).
Це означає не тільки неодмінна і обов'язкова участь ріелторів у всіх угодах з житловою нерухомістю та угоди, що здійснюються фізичними особами, а й їх реєстрацію (угод і об'єктів, а також суб'єктів прав і результатів їх юридично значимих дій). В рамках такого регулювання можуть розглядатися і надання сприяння в розрахунках між сторонами, і вдосконалення системи таких розрахунків, в першу чергу безготівкових (як учасників угоди, так в розрахунках між ріелторами в складі МЛС), а також оформлення звітів і декларацій від імені всіх учасників угод та ін.
3.2. Держава законодавчо встановлює принцип типізації договірних відносин, що регулюють параметри цивільного обороту нерухомості та порядок взаємодії його учасників, включаючи ріелторів.
Для цілей типізації документообігу та формалізації прав і обов'язків сторін по угоді:
- договори на відчуження нерухомості (купівля-продаж, дарування та ін.), а також договори на передачу об'єктів нерухомості у тимчасове володіння і користування (оренда тощо.) - типові і незмінні інакше як внесенням уточнень і доповнень в особливі розділи,
- договори на ріелторські обслуговування - типові і незмінні інакше як внесенням уточнень і доповнень в особливі розділи.
Договір на надання ріелторських послуг повинен містити вичерпний за складом набір послуг, вартість кожної з яких входить в загальну вартість робіт, при абсолютному забезпеченні прав громадян - фізичних осіб на вибір набору послуг на свій розсуд.
Примітка. Громадянам, безумовно, повинна бути надана можливість здійснювати угоди, домовляючись між собою, без нав'язування ріелторами своїх послуг і без сплати вартості таких послуг, як зайвих і надмірних. При цьому договори на ріелторські обслуговування повинні відповідати вимогам захисту прав громадян, як споживачів ріелторських послуг та одночасно вимогам захисту інтересів ріелторів і їх прав на отримання винагороди за виконані ними зобов'язання і виконані роботи.
Таким чином, держава повинна спочатку бути свого роду арбітром між зацікавленими та фінансово взаємодіючими сторонами, для чого реєстрація угод з об'єктами нерухомості в інформаційних ресурсах ріелторів, повинна здійснюватися в обов'язковому порядку.
3.3. У сфері функціональної взаємодії з регулюючими органами:
Регулятори ріелторської діяльності (Росреестр, ФНС і ін.) Взаємодіють з ріелторами в рамках відповідних алгоритмів електронних систем. Цим обумовлюється неодмінна і обов'язкова наявність у ріелтора захищеної електронного підпису, врахованої в системах обліку регуляторів і наявність механізмів його чіткої ідентифікації в електронному просторі як фахівця, відповідального за виконання запропонованих йому функціональних дій. При цьому - не має значення, чи діє ріелтор самостійно, як індивідуальний підприємець або у складі юридичної особи в якості працівника по найму. Юридичну відповідальність за свої дії несе безпосередньо ріелтор, фінансову відповідальність з ним може розділяти його роботодавець, якщо це визначено в договорі найму.
3.4. Особливі повноваження і обов'язки ріелторів в рамках системи регулювання ріелторської діяльності при взаємодії з ФНС.
Прямим обов'язком ріелтора в перспективі має стати виконання функцій Податкового Агента по операціях з нерухомістю. При відсутності спеціальних умов - спеціального агента по типу податкового агента, але з обмеженими функціями і повноваженнями, в перехідний період.
В рамках взаємодії з ФНС ріелтор:
- виявляє стартові параметри і умови майбутньої угоди з нерухомістю, особливості її передбачуваного вчинення в натурі і в часі,
- фіксує остаточні параметри угод з нерухомістю та дії сторін виконані в рамках здійснюваної угоди,
- повідомляє про завершення угоди (за результатами державної реєстрації речових новопосталих прав), про проведені між сторонами грошових розрахунках, про виконання інших істотних умов угоди, а також про дати надходження коштів і виникають в учасників податкових зобов'язаннях,
- повідомляє про завершення договору про надання ріелторських послуг і вироблених розрахунках щодо самого ріелтора,
- формує відповідні звітні документи і декларації про завершеною угоді з нерухомістю, підписує в учасників угоди необхідні документи, для подання в ФНС їх електронних або твердих копій.
На даний момент і до завершення перехідного періоду, функції податкового агента ріелторами здійснюватися не можуть і повинні бути замінені спеціальними функціями, що сприяють розвитку податкового агентування по операціях з нерухомістю. Протягом перехідного періоду повинні бути створені умови для здійснення розрахунків між усіма учасниками угод з нерухомістю, ріелторами та ФНС в електронному вигляді (безготівковий розрахунок), після чого технології податкового агентування в ріелторської сфері можуть почати застосовуватися в повному масштабі.
4. Державний контроль ріелторської діяльності
Державний контроль ріелторської діяльності обмежується функціональним контролем повноти і правильності оформлення відповідних документів, що здійснюється в рамках цивільного (ділового) обороту на ринку нерухомості з застосуванням або не застосуванням параметрів цінового регулювання.
Інтереси ФНС полягають в ефективному податковому регулюванні як на мікрорівні, де об'єктами податкового регулювання є індивідуальні підприємці і ріелторські компанії, так і на макрорівні, де об'єктом є великі ріелторські регіональні та профільні асоціації, спілки, партнерства і галузь цілком.
Інструментом контролю ріелторської діяльності буде податкова декларація за угодою з нерухомістю, що оформляється ріелтором в електронному вигляді і направляється їм в ФНС і далі - до відповідних державних органів або організації.
Декларація повинна буде містити відомості:
- про укладення договору на надання ріелторських послуг та попередньої вартості послуг,
- про укладення договору за угодою з нерухомістю,
- про наявність факту здійснення (завершення) угоди,
- про розрахунки, вироблених між сторонами угоди,
- про виникнення податкових зобов'язаннях в учасників здійсненої угоди з нерухомістю, їх розмірах, терміни сплати і т.п.
- про розрахунки учасників (сторін) угоди з ріелторами на основі договорів на надання ріелторських послуг,
- про інші аспекти, пов'язаних з грошовими розрахунками між сторонами - касове обслуговування, безготівковий переказ, інші види і способи розрахунків,
- про розподіл доходів від обороту нерухомості майна між співвласниками,
- про розміри виплат від власників ріелторам, в тому числі з метою зниження розмірів податкових виплат у власників проданої нерухомості,
- про спрямованих в ФНС деклараціях, складених в форматі вимог ФНС.
Такого роду контроль, який здійснюється на основі нормативно затвердженого вичерпного переліку дій та функцій держорганів і організацій, що обмежує втручання держави безпосередньо в комерційну діяльність ріелтора, сприятиме формалізації виробничої діяльності ріелторів, сприятиме зростанню кваліфікації членів ріелторського підприємницького співтовариства і повноцінному захисту його від кримінально орієнтованих, випадкових або не кваліфіковані ріелторів.
5. Цінове регулювання
Цінове регулювання може здійснюватися шляхом встановлення призначених державою цінових параметрів тих чи інших видів послуг, що надаються в рамках ріелторської діяльності. Такі параметри можуть визначатися у вигляді затверджених розмірних показників, або їх інтервалів, а також в традиційному для ріелторів вигляді - у відсотках від вартості об'єкта нерухомості.
Встановлення порога вартості «не вище» або «не нижче» на певні послуги також може застосовуватися з метою регулювання цін на послуги.
Державне цінове регулювання в ріелторської діяльності може не застосовуватися зовсім, якщо законодавець підтвердить існуючий порядок ціноутворення на послуги ріелторів, заснований на ринкових принципах. Таке можливо, якщо ріелторські співтовариство підтвердить необхідність застосування правових механізмів захисту прав споживачів ріелторських послуг, затвердивши їх в Професійних стандартах ріелторської діяльності в якості обов'язкових до виконання і наділивши РГР повноваженнями застосування до ріелторам санкцій в разі виявлених порушеннях прав споживачів.
У разі відображення механізмів захисту прав споживачів в законодавчих актах, ріелтори вправі вимагати посилення юридичної відповідальності самих споживачів, в тому числі і в частині виконання фінансових зобов'язань по оплаті виконаних робіт і наданих послуг.
При цьому повинно бути встановлено і затверджено:
- доходи ріелторів диференціюються за складом, кількістю та якістю послуг, що надаються,
- розміри ставок по послуги, що надаються підлягають нормативному регулюванню, якщо не буде прийнято інше.
Такі заходи дозволять поєднувати економічний примус, встановлене законом, з матеріальною зацікавленістю в досягненні кращих результатів ріелторської діяльності від розширення ринку послуг і усунення з нього (через особливі механізми реєстрації) кримінальних елементів, випадкових і некваліфікованих учасників.
Законодавчі і нормативні приписи держави щодо ріелторів, що забезпечують роботу правових механізмів державного регулювання ріелторської сфери, не можуть обмежувати безпосередньо підприємницьку діяльність ріелторів, здійснювану ними в рамках законодавства РФ, є вичерпний перелік покладених на ріелторів обов'язків, і не можуть виходити за рамки ріелторської діяльності .