Правила спрямування коштів материнського капіталу на поліпшення житлових умов.
Журнал про нерухомість MetrInfo.ru проаналізував практику використання материнського капіталу при покупці нерухомості і можливі ризики.
Веде реєстр і видачею грошей МСК займається Пенсійний фонд РФ, дотриманням законних інтересів неповнолітніх дітей - органи опіки та піклування, а реєстрацій прав власності на нерухоме майно третім відомство - Управління федеральної служби державної реєстрації. Відповідно, дотримання закону про обов'язкове наділення дітей частками в квартирі, що купується, не завжди виконується батьками і не контролюється. Як то кажуть «у семи няньок дитя без ока».
Наділення НЕПОВНОЛІТНІХ ЧАСТКОЮ В КВАРТИРІ
Під час звичайної угоди купівлі-продажу квартири, частки батьків і дітей можна виділити і вказати в ДКП відразу, при реєстрації права власності. Однак найчастіше цього не відбувається. Деякі просто лінуються оформляти додаткові документи або їх охоплює жадібність, вони не хочуть ділитися. Інші мають плани на якнайшвидшу перепродаж нерухомості. Тоді продаж часток неповнолітніх повинна узгоджуватися з органами опіки та піклування з обов'язковим наділенням дітей іншої рівноцінної житловою нерухомістю ...
Існуюче законодавство дозволяє після отримання сертифіката МСК не виділяти дітям частки, а написати нотаріальне зобов'язання оформити житло в часткову власність подружжя та дітей протягом 6 місяців з моменту перерахування «материнських» грошей з Пенсійного фонду. Відповідальності за недотримання такого зобов'язання немає, а контроль за його виконанням відсутній.
У деяких випадках у законослухняних батьків, які використовують кошти материнського капіталу на поліпшення житлових умов, немає можливості оформити часткову власність на дітей.
По перше . при покупці «новобудови» по ДДУ (договором пайової участі). Власність на квартиру, в цьому випадку ще не оформлена, виділити частку цієї власності на неповнолітнього неможливо. Тільки після завершення будівництва, прийому будинку держкомісією і введення в експлуатацію можна отримати Свідоцтво про власність на нерухоме майно, наділити членів сім'ї і дітей частками на квартиру.
По-друге . при покупці житла з використанням іпотечного кредиту. При покупці нерухомості з використанням позикових коштів власність на квартиру оформляється на позичальника (повнолітніх членів сім'ї), але перебуває в заставі у банку. У разі неможливості позичальника погасити борг, куплена нерухомість, що є предметом застави, може бути продана кредитором. Якщо власником частки в іпотечній квартирі є неповнолітній, без надання іншої житлової нерухомості і узгодження цього з органами опіки, продати таку квартиру неможливо. Тому банки-кредитори не видають кредити на покупку житла з оформленням власності на неповнолітніх дітей. Однак, гроші материнського капіталу, в рахунок погашення іпотеки банки приймають ...
У першому і другому випадках Пенсійний фонд, видаючи сертифікат на використання коштів материнського (сімейного) капіталу на поліпшення житлових умов, обмежується отриманням нотаріального зобов'язання. За цим зобов'язанням, батьки повинні оформити житлове приміщення у спільну часткову власність, дотримуючись інтересів дітей. Зобов'язання має бути виконане протягом шести місяців після перерахування коштів материнського (сімейного) капіталу або здачі нерухомості в експлуатацію (для об'єктів, що будуються), а в разі іпотеки - не пізніше 6 місяців після зняття обтяження, тобто повного погашення кредиту.
«Законодавством і нормативно-правовими актами не встановлено порядок контролю з боку Пенсійного фонду РФ за виконанням зобов'язань, даних розпорядниками материнського капіталу. А також немає зв'язку між Пенсійним фондом і органами опіки та піклування », - стверджує Марія Полякова. директор департаменту інновацій, методології та стандартизації АІЖК. Отже, «юридична чистота» квартири, купленої з використанням «материнських» коштів, може мати певні «темні плями». Вважається, що перевести в готівку материнський капітал найпростіше через купівлю-продаж житла. Відповідно, наступний власник такої нерухомості, разом з квартирою, набуває ризики.
МОЖЛИВІ РИЗИКИ ПРИ КУПІВЛІ КВАРТИРИ
Отже, покупець, який використовує кошти материнського (сімейного) капіталу нічим не ризикує. Він використовує своє законне право на субсидію надається державою. Ризики виникають у покупця його квартири. Новий покупець, сам не відаючи того, може купити житло з досить серйозними проблемами.
Якщо вимоги законодавства і / або зобов'язання перед Пенсійним фондом Росії, про наділення дитини часткою в квартирі, були не виконані, така угода може бути визнана недійсною або заперечної. Звернутися до суду з позовом про визнання угоди недійсною можуть: Пенсійний фонд РФ (на підставі наявного у нього Зобов'язання); органи опіки і піклування; члени сім'ї, які не отримали свої частки; діти не отримали свої частки.
Таким чином, нові власники квартири, купленої з використанням материнського капіталу, разом з квартирою фактично купують для себе міну сповільненої дії. Термін позовної давності по таких угодах може бути дуже довгим. Фактично з моменту покупки житла, до 3-х років після досягнення дітьми їх повноліття (18 років +3).
Новий покупець може втратити й грошей і квартири. Угода, визнана недійсною в силу закону (нікчемний правочин), або в силу рішення суду (оспоримая угода), передбачає реституцію (повернення всього отриманого сторонами угоди). Згодом ростуть не тільки неповнолітні діти, а й ціни на нерухомість. Тому, до того моменту, коли діти стануть повнолітніми і зможуть оскаржити угоду купівлі-продажу квартири, ціна на неї може істотно змінитися. Крім цього продавець такої проблемної квартири може виявитися без грошей достатніх для повернення покупцю ...
Якщо купується житло з історією, і материнський капітал використовувався з порушенням законодавства не останнім продавцем, а будь-яким з попередніх власників, то ризик не зменшується. При найменшій підозрі в порушенні законодавства щодо використання материнського (сімейного) капіталу від угоди купівлі-продажу житла краще відмовитися.
Якщо квартира, придбана з використанням МСК, знаходиться у спільній частковій власності, в тому числі неповнолітніх дітей, то її купувати можна. Необхідно попередньо продавцю отримати згоду органів опіки та піклування на проведення угоди.
Так само не рекомендується укладати договір поступки права вимоги при покупці «новобудови» по ДДУ у фізосіб, якщо нерухомість спочатку була куплена з використанням материнського капіталу. Формально продавець не порушує зобов'язання дане Пенсійному фонду. Поки будинок не побудований, неможливо наділити неповнолітнього часткою, проте краще не ризикувати і купити сусідню квартиру.
Резюме. Використання МСК може таїти ризики для подальших покупців житлової нерухомості. Щоб убезпечити себе від цих ризиків, необхідно ДО УГОДИ з'ясувати чи використовувався материнський капітал в угодах з даною квартирою. Використовувався він правомірно чи з порушеннями. «Від покупки нерухомості в останньому випадку краще відмовитися або потрібно зобов'язати продавця розділити майно належним чином до здійснення угоди» - радить журнал про нерухомість MetrInfo.ru.
Фахівці агентства нерухомості «КРЕДО» допоможуть підібрати квартиру, організовують угоду її купівлі-продажу, порадять як краще використовувати материнський капітал на покупку квартири. Наші послуги економлять не тільки ваш час і гроші. Ми дбаємо про надійність інвестицій в нерухомість, про спокій наших клієнтів.
ДОДАТКОВО:
Прем'єр-міністр Росії Дмитро Медведєв підписав постанову про внесення змін до правил спрямування коштів материнського капіталу на поліпшення житлових умов.
Прийняте рішення дозволить підвищити доступність придбання житла з використанням коштів материнського капіталу.