Статті, описи, корисні поради та рекомендації для будівництва, ремонту, купівлі та продажу нерухомості, іпотека і житло в розстрочку.
Купуємо вторинне житло: як уникнути пастки. Що за каверзи вас чекають при оформленні угоди зараз і що зміниться в найближчому майбутньому
Фахівці відзначають, що в більшості випадків угоди зриваються (оскаржуються, визнаються недійсними) через продавців - як зі злого наміру, так і просто по недбалості, через нестачу знань і навичок з оформлення купівлі-продажу. Сьогодні ми розберемо основні види «засідок», з якими може зіткнутися покупець, і способи від них уберегтися.
Угоди «без дозволу»
Ризик: порушення інтересів осіб, що мають права на нерухомість
Це може бути як відвертий злочин - продаж чужої квартири (в такому випадку шахрайство пов'язане з використанням підроблених документів на житло), так і більш витончені схеми:
А. Продаж квартири, отриманої у спадщину, нишком від інших спадкоємців. До речі, така «засідка» нерідко виявляється навіть при відсутності злого наміру продавця: насправді часом дуже нелегко врахувати всіх спадкоємців, у тому числі позашлюбних дітей і родичів, що живуть за кордоном. А згодом ці особи можуть оскаржувати угоду з продажу нерухомості, оскільки термін для заявлення прав на спадщину починається для них з дня, коли отримані відомості про смерть спадкодавця.
ЯК УБЕРЕГТИСЯ. Якщо вирішили зв'язатися з придбанням квартири, отриманої продавцем у спадок, то краще звернутися до допомоги професіоналів - досвідчених ріелторів. Самі ви навряд чи розберетеся в плутаних родинно-спадкових заморочках, а фахівці використовують відпрацьовані способи, зокрема, з'ясування можливого кола спадкоємців за будинковій книзі і ін.
Б. Продаж квартири, придбаної в період шлюбу, без згоди чоловіка. Згідно із законом така нерухомість є спільною власністю подружжя, і для продажу потрібно нотаріально завірена згода другої половини. Якщо квартира продана всупереч волі чоловіка-співвласника, то останній може оскаржити угоду протягом року.
ЯК УБЕРЕГТИСЯ. Найпростіше - глянути 14-ю сторінку паспорта продавця квартири ( «сімейний стан»). Однак буває, що при заміні паспорта штамп про шлюб «забувають» перенести в новий документ. Більш складний і достовірний спосіб перевірки сімейного стану - через загс і паспортний стіл (в основному завдяки налагодженим зв'язкам ріелторів).
В. Продаж квартири, в ході приватизації якої були порушені права неповнолітніх мешканців. Якщо зареєстрованих на житловій площі дітей не включили в число власників при оформленні приватизації, то визнається, що права неповнолітніх були ущемлені. Відповідно наступні угоди з «несправедливо» приватизованою квартирою можуть бути оскаржені. Причому термін позовної давності відраховується не з дати приватизації (вона могла пройти давним-давно), а з моменту, коли зацікавлена особа дізналася про порушення своїх прав.
Вважається, що дитина повноцінно усвідомлює свої права з моменту повноліття. Так що саме до цієї дати слід додавати 3 роки (термін позовної давності для таких випадків).
ЯК УБЕРЕГТИСЯ. Застрахуватися від заперечування угоди з приватизованою квартирою можна декількома способами:
- переконатися, що продавець включає дитини в число власників квартири, яку набуває замість продаваної (це так звані альтернативні угоди). Оскільки дитина отримує частку в праві власності на нове житло, то питання про обмеження його інтересів в ході приватизації колишньої квартири втрачає актуальність;
- якщо діти, не враховані при оформленні приватизації, вже досягли повноліття, але «контрольні» 3 роки (нагадаємо, це термін позовної давності) ще не пройшли, то перш ніж укладати угоду потрібно взяти нотаріально завірену розписку про відсутність претензій. Зазвичай переговори з такими особами і оформлення відповідних заяв-розписок беруть на себе ріелтори.
Помилки можуть зірвати угоду!
Більшість житла на вторинному ринку - це об'єкти, які продавалися вже по два і більше разів. Відповідно кожна квартира має свою історію, яку потрібно з'ясувати, щоб згодом ваша угода не опинилася під загрозою.
Особливо ретельно слід підходити до покупки квартир і кімнат, які придбані господарем на підставі судових рішень або у спадок.
Щоб уникнути «підводних каменів» і помилок при оформленні угоди, надійніше звертатися до професіоналів - юристів, ріелторам.
Ризик: махінації з оплатою
А. Самий простий і розрахований на зовсім недосвідчених покупців метод - неодноразова продаж квартири (частіше подвійна). Шахрай пред'являє декільком претендентам на житло копії свідоцтва про право власності або підроблені документи, укладає з ними в простій письмовій формі договори купівлі-продажу і забирає повну ціну або значну її частину. Потім продавець випаровується.
ЯК УБЕРЕГТИСЯ. Всі документи (паспорт, свідоцтво про право власності та ін.) Повинні пред'являтися вам неодмінно в оригіналі! Гроші передавайте після державної реєстрації договору купівлі-продажу.
Зручний і надійний спосіб оплати - через банківську комірку. В цьому випадку обмовляється, що продавець отримує доступ до грошей після пред'явлення зареєстрованого договору купівлі-продажу.
Б. Збір задатків з декількох потенційних покупців. Завдаток при купівлі-продажу - найбільш поширений спосіб забезпечення зобов'язань учасників угоди. Цю суму (до 10 - 15% від вартості житла) покупець передає в рахунок оплати квартири і втрачає, якщо раптово відмовиться від угоди. Продавець же зобов'язується передати житло покупцеві, який надав завдаток, а в разі відмови від продажу (в тому числі при передачі іншій особі) повинен виплатити «відкинутого» подвійну суму завдатку.
Шахраї пропонують квартиру кільком покупцям, з усіх збирають задатки, потім продають житло одному з претендентів, зникають і залишають «щасливця» розбиратися з іншими.
ЯК УБЕРЕГТИСЯ. Експерти радять в обмін на завдаток просити в продавця свідоцтво про право власності на квартиру - зрозуміло, в оригіналі.
Які ще ризики підстерігають
У квартирі, що продається проведена несанкціонована перепланування. Дізнатися про неї можна по червоних лініях на поверховому плані БТІ. Але цей документ є дійсним протягом року після видачі, за такий час господар житла може запросто нишком перевлаштувати квартиру. Покупцеві згодом доведеться узаконювати перепланування, платити штраф, а в деяких випадках навіть повертати квартиру до свого попереднього стану під загрозою продажу житла з публічних торгів.
Щоб уникнути таких проблем, потрібно уважно звіряти документацію БТІ з реальним станом квартири. Зазвичай це добре вдається за допомогою досвідчене око досвідченого ріелтора.
Житло продається за значно заниженою ціною. Відомі випадки, коли згодом за заявою «потерпілого» продавця суди визнавали подібну угоду кабальної і відповідно недійсною. Аргументи: господар квартири скоїв продаж на свідомо невигідних для себе умовах через збіг важких життєвих обставин.
Для запобігання такого ризику з'ясовуйте реальну ринкову вартість житла (за даними ріелторів, професійних оцінювачів). Якщо продавець називає значно нижчу суму, проявляйте максимальну обережність.
Квартира продається «з приданим»: громадянами, зареєстрованими (прописаними) на житлоплощі.
У тому числі це можуть бути особи, які фактично давно не живуть тут, але «для зручності» зберігають прописку. За новим Житловим кодексом члени сім'ї власника після продажу квартири втрачають право на житлоплощу. Однак на практиці все не так просто: якщо зареєстровані особи не захочуть добровільно виселятися і (або) виписуватися, то покупцеві квартири доведеться звертатися до суду. Самі розумієте, при цьому втрати часу, нервів і грошей забезпечені.
Дізнатися перелік зареєстрованих мешканців, а також переконатися, що всі вони виписалися до моменту укладення угоди, можна по будинковій книзі.
Продаючи житлоплощу, подбай про дітей!
Нагадаємо, в нинішньому вигляді ЖК дозволяє власникам вільно відчужувати (продавати, дарувати) нерухомість, і при цьому всі особи, зареєстровані (прописані) в квартирі, втрачають право на житлоплощу.
На практиці виявилося, що свободою угод стали зловживати недобросовісні татуся, які, продаючи квартири, позбавлялися не тільки від зареєстрованих в них колишніх дружин, але і від дітей, залишених у суді з матір'ю.
На сьогодні поправки узгоджені для другого (вирішального) читання в наступному вигляді:
- якщо колишній член сім'ї не має можливості забезпечити себе іншим житлом (не працює в силу неповноліття або пенсійного віку, хворий і т. д.), то він або його представник може звернутися до суду з проханням зберегти право користування житловим приміщенням. Суд, виходячи з конкретних обставин, визначає термін збереження права на проживання в квартирі власника: до досягнення дитиною повноліття, довічно (для пенсіонерів), на рік - до влаштування на роботу і т. Д .;
- якщо в цей період, встановлений судом, власник вирішить продати квартиру, то він зобов'язаний забезпечити колишніх членів сім'ї іншого житлоплощею, тобто в будь-якому випадку ці особи не повинні опинитися без даху над головою.
Шукайте досвідчених помічників
Помилки при оформленні угод часто трапляються через недосвідченість. Причому навіть якщо ви звернетеся до приватного агенту, який працює самостійно, то ризик зменшується ненабагато - адже досвід таких осіб по повному оформленню угод - «від і до» - теж зазвичай невеликий.
Саме тому надійніше звертатися в ріелторські фірми, де застосовується поділ праці: на кожній дільниці працюють фахівці, які мають значний досвід, відпрацьовані навички саме в даній сфері.
Ще одна причина помилок - неуважність до дрібниць. У тих, хто ретельно готується до проведення операції, складнощів виникає набагато менше. Тому порада: починайте збирати документи для купівлі-продажу завчасно. Це істотно заощадить ваші кошти і додасть часу - чого часто дуже не вистачає - на ретельну перевірку всіх документів.
Зареєструвати угоду можна швидше
Законодавство, що регулює роботу Управління Федеральної реєстраційної служби, постійно змінюється. Зараз ви маєте право вибирати: вам запропонують термінове проведення реєстрації угоди або звичайне. Однак багато що залежить і від самих громадян - їх уважності, правильної подачі документів. А якщо ви звертаєтеся до ріелторам, то майте на увазі: чим більша компанія, тим швидше, як правило, оформляється реєстрація. Великі фірми створюють спеціалізовані відділи оформлення. Компанія, що має такий відділ, проводить процедуру реєстрації більш професійно і оперативно, використовуючи свій досвід і налагоджену схему роботи.
За матеріалами Комсомольска правда