Як уникнути прихованих платежів, чи варто купувати квартиру через агентство, як перевірити надійність забудовника і які питання задати перед покупкою квартири в новобудові, розбирався LIVING.
Як вибрати забудовника
Одним з перших моментів, на які слід звертати увагу при покупці квартири в новобудові, є надійність забудовника. На жаль, чинне законодавство, в тому числі, 214-ФЗ, не можуть повністю убезпечити пайовика. Тому працювати рекомендується тільки з перевіреними надійними компаніями. Як оцінити надійність забудовника?
Інформація про компанію з відкритих джерел
партнери компанії
Завжди важливо вивчити, з ким компанія працює в рамках реалізації конкретного проекту і взагалі на будівельному ринку. Надійні генпідрядник, інвестори, банки - все це невеликі аргументи на користь надійності самого забудовника. Значить, вони оцінюють цю компанію як обов'язкового партнера з точки зору бізнесу.
Репутація забудовника - це ще півсправи. У компанії міг змінитися топ-менеджмент, а це серйозно може вплинути на її політику. Тому питання того, хто стоїть за назвою компанії, також важливо вивчити.
документація
Найважливіший і найскладніший момент. В першу чергу, необхідно перевірити наявність у забудовника дозволу на будівництва, а також права власності або оренди на земельну ділянку. Крім того, непогано буде ознайомитися з фінансовою звітністю компанії та проектної декларації житлового комплексу, де прописані всі його основні характеристики.
Якщо забудовник маловідомий
Одне з основних правил при виборі новобудови, яке ви зустрінете в інтернеті, говорить: купуйте квартиру тільки у відомого забудовника. Але чи завжди вірна ця рекомендація? Ось тільки кілька прикладів того, коли на невпізнанне ім'я забудовника звертати увагу варто не в першу чергу.
Компанія раніше працювала в іншому регіоні і тільки зараз виходить на ринок Петербурга
Компанія раніше працювала в іншому сегменті
Ринок житлової нерухомості, з одного боку, характеризується високою конкуренцією, але з іншого - високим рівнем прибутковості, тому найчастіше компанії з інших сфер, пов'язаних з нерухомістю, намагаються закріпитися в цьому сегменті. Так, пару років тому з комерційної нерухомості на ринок житла прийшла компанія «Теорема». а зі свіжих прикладів можна назвати компанію «Червона стріла». яка раніше працювала в сегменті генпідряду і компанію «Технополіс». яка до цього будувала бізнес-центри. З одного боку, відповідальна компанія, що стартує в новому для себе сегменті свій пілотний проект, з великою ймовірністю, зробить дуже якісним. З іншого - можуть бути моменти в новому для неї бізнесі, що вимагають особливих знань, але ця ситуація вирішується за рахунок професійного топ-менеджменту. У будь-якому випадку, подібний тип забудовників не слід скидати з рахунків тільки тому, що вони поки що невідомі на ринку.
Новостворена компанія з сильним топ-менеджментом
Зустрічалися на ринку і випадки, коли досвідчена команда топ-менеджерів приймала рішення відкрити нову компанію. В цьому випадку можна дати рекомендацію вивчати не тільки реноме забудовника, а й людей, які стоять за ім'ям компанії. Як правило, інформацію про них можна легко знайти в інтернеті.
Новобудова як додатковий бізнес
Нове ім'я старої компанії
Свіжий приклад - компанія NCC, що носить тепер ім'я Bonava. Зазвичай в таких ситуаціях забудовник піклується про те, щоб покупці зрозуміли, про яку компанію йде мова, але про всяк випадок слід враховувати, що така ймовірність теж існує.
ЖК «П'ять зірок» від компанії «Теорема»
Якщо ім'я забудовника не на слуху, зовсім не привід одразу від нього відхрещуватися. Навіть якщо «невідомість» забудовника пов'язана з іншими причинами, варто орієнтуватися не тільки на назву компанії, але і на те, що ховається всередині: команда, партнери та підрядники, банки-партнери та ін.
Купівля квартири через агентство нерухомості
У багатьох людей існує стереотипне і часто помилкова думка щодо роботи з агентством нерухомості. Перше з них - це те, що послуги агента дорого коштують. Насправді в сегменті новобудов з точки зору ціни немає різниці, купувати квартиру у забудовника або у агента - свій відсоток від продажу агент одержує не від покупця, а від забудовника. Навпаки, в роботі з агентством є свої переваги. По-перше, існують проекти, які забудовник віддає на продаж агентству на ексклюзивних правах, тобто в іншому місці квартиру в такий новобудові ви не купите. По-друге, багато великих агентства володіють хорошою базою квартир, які вже куплені інвестором раніше, і тепер він їх перепродує (з переуступки). Економія при покупці такої квартири становить порядку 10-15%. Крім того, у агентства можуть бути якісь додаткові бонусні програми, яких немає у забудовника. З мінусів - агент працює з величезною кількістю новобудов, тому знати все про кожну з них він не може. У цьому сенсі у власного відділу продажів компанії-забудовника має бути перевага.
У будь-якому випадку, навіть купуючи квартиру в агентстві, договір ви укладаєте безпосередньо із забудовником. Проте, очевидно, що, працюючи з агентством, його репутацію та надійність також варто перевіряти.
Не забути запитати і перевірити
Отже, коли ви перевірили наявність всіх необхідних документів та дозволів у забудовника, варто поставити йому ще кілька запитань, які можуть стати для вас неприємним сюрпризом надалі.
приховані витрати
Купуючи квартиру, не можна забувати, що, крім її безпосередньої вартості, ця угода тягне за собою і інші витрати, про які бажано дізнатися ще до здійснення угоди. Зокрема, мова йде про оплату додаткових послуг. Як відомо, крім плати за приватну власність, існують ще загальнобудинкові витрати. Тому, коли в описі проекту присутній великий спектр різноманітної інфраструктури, не полінуйтеся запитати - в яку суму її обслуговування виллється особисто вам. Інший момент - яке в будинку буде опалення, і скільки воно буде коштувати, як оплачується користування коморами, гаражами тощо.
Зайві метри квартири
В процесі будівництва спочатку заявлена площа квартири може трохи скоректуватися. Як правило, різниця виявляється несуттєвою - близько 1-2 метрів в одну або іншу сторону. Вирішення цього питання повинно бути прописано в договорі із забудовником. Якщо площа квартири зменшилася, забудовник повинен це компенсувати, а якщо збільшилася - то зазвичай за це платить покупець. У будь-якому випадку, на цей момент варто окремо звернути увагу і домовитися про ціну «на березі».
Термін здачі новобудови
У договорі має бути написана точна дата здачі будинку в експлуатацію. При збільшенні термінів будівництва за законом забудовник зобов'язаний виплатити неустойку. Деякі забудовники пропонують підписати угоду про продовження термінів - якщо ви його підпишете, то неустойку потім буде не отримати.
Вид з вікон
Видові квартири, як правило, стоять на 15-20% дорожче звичайних. Але найчастіше трапляється так, що коли-то видова квартира вже через рік перестає бути такою - приголомшливі види затуляє інша висотка. Цю інформацію також слід дізнатися заздалегідь.
Будівництво кругом
Сьогодні багато проектів сегмента мас-маркет мають кілька черг будівництва. Дізнайтеся заздалегідь - як багато років ви будете чути і бачити будівництво з ваших вікон. Можливо, підбираючи квартиру, можна буде вибрати ту, в якій шум будівництва будуть чутні менше.
Школи і дитячі сади
перепланування
Якщо, купуючи квартиру, ви вже знаєте, що хочете зробити там перепланування, дізнайтеся у забудовника заздалегідь, які операції в квартирі будуть доступні, а які ні. Так, не всі перегородки в квартирі можна зносити.
Команда експертів LIVING перевірила 78 забудовників
ми готові поділитися цікавою інформацією по житловим комплексам:
- Повідомлення про зміни в обраних частинах інформації РК, забудовників, квартир, фахівців
- Додати в обране ЖК, фахівців, статті (з усіх розділів), квартиру.
- Порівняти ЖК, фахівців, Забудовників
- Вести листування з фахівцями
- Вести замітки по обраним ЖК, фахівцям, квартирах
- Налаштувати свій рейтинг, відповідно до своїх уподобань
- Зберегти пошукові фільтри
Увійти або зареєструватися