Зловживання і махінації - хвороба не тільки ЖЕКів. В ОСББ таких проблем теж вистачає. «Гроші» вибрали п'ять популярних способів обману учасників кондомініумів і способи боротьби з ними.
Світло-сіра висотка сильно виділяється серед «брежнєвської» непоказною забудови, що переважає на Лісовому масиві в Києві. Чистий двір з молодими посадками, що охороняється підземний паркінг, справно працюють ліфти, регулярний вивіз сміття і навіть автоматичний шлагбаум, що перепиняє в'їзд чужим машинам, - заслуга ініціативного правління ОСББ, яке було організовано відразу ж після здачі новобудови в експлуатацію. «Нам, як мешканцям цього будинку, хочеться жити в комфорті. Тому ми зацікавлені, щоб комунальні платежі йшли в потрібне русло », - міркує голова ОСББ Олександр.
У будинку ж, що знаходиться буквально в ста метрах від сірої новобудови і побудованого на два роки пізніше, все інакше. Кілька років його мешканці боролися з шахраями, що увійшли до правління створеного ОСББ і які отримали в своє розпорядження від довірливих учасників об'єднання статутні документи і печатки. І хоча квартирами «фіктивні» члени правління і його голова в цьому будинку не володіли, вони всіляко намагалися отримати контроль над ним і внесками мешканців.
Прикладів, коли саме кондомініум стає безпосереднім джерелом обману і шахрайства, чимало. Адже так велика спокуса отримати доступ до грошей на рахунку ОСББ або нежитлових приміщень, які можуть приносити чималий дохід голові або всьому правлінню.
Афера № 1. Завищення тарифів
Одна з найпопулярніших схем зловживання з боку ОСББ - маніпуляція з тарифами. Благо об'єднання може самостійно встановлювати комунальну плату. А мешканці, які, як правило, не вникають в суть і таємницю такого ціноутворення, обурюватимуться і все одно будуть платити. В результаті при середніх тарифах в столиці в межах 3-4 гривень за 1 кв. м можна зустріти розцінки, які в два-три, а то й чотири рази вище.
З подібною ситуацією зіткнулися мешканці елітного столичного будинку по вул. Раїси Окіпної, 18, в житловому комплексі Riviera Riverside. Власникам квартир доводилося платити створеному ОСББ 15 гривень за 1 кв. м, хоча, за їхніми ж словами, сміття не вивозилося, ліфти часто стояли, будинок і територію навколо нього ніхто не прибирав, опалення толком не працювало.
При цьому кондомініум був організований «класичним» способом: забудовник, який володів більш ніж половиною квартир, одноосібно проголосував за створення ОСББ (це допускається законом), прописавши в статуті драконівські тарифи. А в Луганську голова і бухгалтер одного з ОСББ привласнили собі 27 тис. Грн. завищуючи плату за опалення в кілька разів.
Афера № 2. Крадіжка грошей мешканців
Але що робити, коли гроші, які йдуть на рахунки ОСББ, банально крадуться? «Багатоквартирний будинок може щомісяця генерувати грошовий потік в сотні тисяч і навіть більше мільйона гривень. Уявляєте, яка спокуса прибрати це до рук? », - каже адвокат і експерт з питань реформування житлово-комунального господарства Тетяна Монтян.
До того ж, виявити навмисну недостачу не так просто. Правління ОСББ регулярно «на папірці» звітує про використання коштів мешканців, в той час як фізично гроші давно виведені. І виявиться це лише тоді, коли будинок відключать від води чи електрики за гігантський борг.
«Був такий випадок. Після смерті людини спадкоємці почали оформляти документи на його квартиру, і бухгалтер правління ОСББ заявила про несплату комунальних платежів колишнім мешканцем за рік. Тільки завдяки тому, що покійний зберігав всі квитанції, вдалося виявити спробу привласнити чужі гроші », - розповідає адвокат Ірина Дідківська.
Тому потрібно брати участь у суспільному житті будинку і знати голови ОСББ та бухгалтера в обличчя. Адже саме ці люди мають доступ до рахунків об'єднання. Крім того, регулярно вимагати деталізований звіт по руху грошових коштів і стежити за наданням послуг. Якщо раптово перестають вивозити сміття, двір брудний, а електрик вже тижнів зо два не може полагодити перегоріла в під'їзді проводку - є привід для занепокоєння. Повинен бентежити і той факт, якщо в платіжках раптом змінилися банківські реквізити, а про це мешканцям ніхто офіційно не повідомляв.
Сам факт розкрадання повинні розслідувати правоохоронні органи, це знаходиться в їх компетенції. Ну а наявність платіжних документів не тільки допоможе розслідуванню, а й позбавить від звинувачень з боку постачальників послуг в тому, що мешканці не оплачували комуналку.
Афера № 3. Внески і побори
Правління деяких ОСББ надходить більш майстерно, встановлюючи захмарного розміру вступні, «добровільні» та інші внески в різні фонди. Хочеш вступити в кондомініум - плати внесок. Хочеш залишатися в числі його членів - роби «пожертвування». Наприклад, показовою стала історія, коли в ОСББ «Квітень» в Голосіївському районі столиці від мешканців вимагали сплачувати вступний внесок в 100 тис. Грн. У згаданій вже Riviera Riverside теж був схожий прецедент: початковий внесок становив 80 тис. Грн.
Причому подібні побори найчастіше йдуть в кишеню керівництву ОСББ. «Справа в тому, що контроль руху грошових потоків на рахунках здійснює ревізійна комісія раз на рік, а це дозволяє користуватися засобами ОСББ на свій розсуд», - каже Ірина Дідківська.
Юристи запевняють, що вихід з ситуації, що склалася - суд. Та й приклади успішних рішень на користь постраждалих є. Наприклад, історія з ОСББ «Квітень» закінчилася тим, що Апеляційний суд Києва просто скасував державну реєстрацію кондомініуму, яка порушувала права власників квартир.
Афера № 4. Тиск на мешканців
Поряд з непомірно високими внесками поширене тиск з боку ОСББ на тих мешканців, які з тих чи інших причин не стали його членами. Воно може виражатися в підвищених тарифах за надані послуги (адже навіть не будучи в складі кондомініуму, комуналку все одно оплачувати доведеться). Або для тих, хто не увійшов до ОСББ на етапі створення, можуть бути введені більш жорсткі штрафи і санкції. Наприклад, прострочив на місяць оплату - відключили світло або воду, заборонили користуватися ліфтом (якщо він обладнаний спеціальним пристроєм для зчитування магнітного ключа, який може бути деактивовано) або змусили прибирати територію. «Це дуже дієвий механізм впливу практично на будь-якого боржника, і в моєму домі таке практикується», - каже житель Солом'янського району Києва Сергій Мащенко. І навіть коли ОСББ приймає нових членів, їм значно урізають права. Протягом року після вступу забороняють брати участь в зборах і голосувати.
Боротися з «кишеньковими» кондомініуму можна двома шляхами. Перший - звертатися до Антимонопольного комітету і Держінспекції із захисту прав споживачів. І краще разом з іншими мешканцями, які також налаштовані рішуче. Колективно воювати простіше. Другий шлях - організувати альтернативне ОСББ. Складність полягає в тому, що в нове об'єднання має увійти більшу кількість мешканців, ніж за старих. Але де гарантії, що члени спочатку створеного ОСББ захочуть стати «перебіжчиками», якщо їх і так все влаштовує. Тому доведеться займатися вербуванням, пропонуючи, наприклад, більш вигідні тарифи по комунальному обслуговуванню або масштабний план розвитку будинку. Якщо колишнє ОСББ поводиться недобросовісно, бажаючі піти в альтернативне знайдуться.
Афера № 5. Махінації з майном
Майнові права набагато більш привабливі для нечистих на руку управлінців ОСББ, ніж поточні доходи кондомініуму. З одного боку, здача нежитлових приміщень в оренду - хороше фінансове підмога для ОСББ. Але з іншого - ласий шматочок для збагачення. Особливо якщо будинок знаходиться в «бойком» місці і орендні ставки - високі.
Та й провернути аферу можна цілком законно. Наприклад, на загальних зборах голова ОСББ запевняє, що здача в оренду підвалу або горища забезпечить додатковий приплив коштів на оновлення будинку, облаштування прибудинкової території і т. Д. В результаті більшість голосує «за», але ніхто й гадки не має, що орендарі пов'язані з головою ОСББ, і велика частина орендної плати буде «капати» йому в кишеню. Або правління може вступити в змову з орендарями, які за документами вносять одну суму, а в «конверті» - зовсім іншу.
«У нашому будинку ще сім років тому кілька разів перепродана частина підвалу. Схема була дуже простою: з легкої руки місцевих органів влади приміщенню було присвоєно статус «новознайденого». І під приводом того, що раніше про нього відомо не було, без відома мешканців цю площу передали іншим людям. Через суди нам вдалося відвоювати частину приміщень, але позови ще тривають », - розповідає Олег Кий.
Як боротися з обманом в ОСББ?