При цьому, існує цікавий нюанс, який має кілька назв - коефіцієнт корисної площі, коефіцієнт втраченої площі, loss-фактор, але найпопулярніше - коридорний коефіцієнт.
Коридорний коефіцієнт - атрибут будь-якого сучасного офісного або торгового приміщення, адже жодна будівля не обходиться, без вхідної групи, сходи, коридорів. Ця величина може бути близька до «0» лише в складських приміщеннях, наприклад в складських ангарах, де вся площа може використовуватися під зберігання товару і немає необхідності в допоміжних площах.
В інших випадках необхідно розуміння як правильно його порахувати.
Розрахунок коридорного коефіцієнта
Формула розрахунку коридорного коефіцієнта досить проста:
Коридорний коефіцієнт = S заг ./ (Sобщ.-Sвспом.)
де:
Sобщ. - загальна площа приміщень;
Sвспом. - площа допоміжних приміщень.
У різних будинках до допоміжних площах можуть ставитися вхідні групи, коридори, холи, ліфтові зони, сходи, санвузли, технічні приміщення та інші.
Чим вище клас бізнес-центру. тим, як правило, менше значення коридорного коефіцієнта. Висока вартість оренди приміщень в бізнес-центрах змушує власника або інвестора максимально ефективно планувати корисну площу будівлі. Тут існує лише два обмеження: санітарну і проектно-будівельні норми.
Для торгових та офісних центрів існують загальні принципи побудови корисних просторів, коли ліфтові зони, об'єднані з холами та коридорами розміщені з урахуванням оптимального шляху людей до робочих / торгових зон, санвузли та технічні приміщення оптимізовані по площі і розташуванню.
Для адміністративних будівель, побудованих більше 30 років тому, коридорний коефіцієнт має значення в рамках 1,2 - 1,3. При цьому, чим менше загальна площа приміщень таких будівель, тим коефіцієнт вище.
У нашій практиці ми зіткнулися з власником невеликого 3-х поверхового окремого будинку (ОСЗ), загальна площа приміщень якого становила 190 метрів. З них площа сходів - 40 кв.м. 5 кв.м. - площа санвузлів і 8 метрів площа вхідних груп на поверхах. Коридорний коефіцієнт такого будинку становить 1,387.
Дисбаланс корисної площі в цьому випадку приводив до підвищених витрат на комунальні послуги та зниженням орендних платежах.
Для одних орендарів кращий офіс, що складається з приміщень, де можуть розміститися робочі місця, а допоміжні приміщення (коридори, санвузли, приміщення харчування, серверні) будуть поза зоною орендованого офісу. Інші вважають за краще все це мати в складі свого блоку.
Це зовсім не означає що перші не платять за можливість користуватися додатковими послугами. Саме в цьому випадку і застосовується коридорний коефіцієнт.
Часто коридорний коефіцієнт обмовляється в договорі оренди приміщення в явному вигляді і бере участь у формулі розрахунку суми щомісячного платежу за оренду приміщення. Другий варіант: в договорі вказується реальна площа приміщення, а його вартість вказується вже з урахуванням коридорного коефіцієнта. При цьому назва його ніде не фігурує. Другий варіант менш популярний у власників, оскільки спочатку підвищує вартість оренди квадратного метра і негативно впливає на конкурентоспроможність пропозиції.
Питання обліку коридорного коефіцієнта має бути вирішено між орендарем та орендодавцем на переговорному етапі. Він здатний істотно змінити привабливість об'єкта і може бути предметом розумного торгу.