Кожен багатоквартирний будинок обов'язково кимось контролюється. Безумовно, мешканці потребують підтримки керуючої компанії для утримання загальнобудинкового майна в належному вигляді. Розглянемо, як відбувається вибір такої організації. Яким чином здійснюється конкурс на управління МКД, і що виходить в подальшому.
На яких підставах проводиться конкурс на управління МКД
Для участі в конкурсі на управління МКД можуть бути запрошені юридичні особи та ВП. Його метою є отримання прав на підписання договору управління будинком. Предметом торгів виступає вартість всіх видів робіт по ремонту та утриманню загальнобудинкового майна багатоповерхівки.
У відкритому конкурсі перемагає та компанія, яка при обмеженому організатором обсязі бюджету запропонує максимальний перелік робіт з обслуговування загальної нерухомості МКД.
Підставами для проведення конкурсу на управління МКД є такі ситуації:
1. Власниками приміщень в багатоквартирному будинку не обраний спосіб управління цим будинком, до того ж:
- не було загальних зборів власників квартир у багатоповерхівці по обранню способу управління даними будинком або рішення з цього питання не вдалося прийняти;
- протягом двох місяців з дня початку дії судового рішення про визнання загальних зборів власників приміщень у МКД по вибору способу управління, що не відбувся не був проведений повторний сход мешканців або рішення з цього питання не вдалося прийняти.
2. Прийняте власниками приміщень в багатоквартирному будинку рішення про вибір способу управління будинком не реалізовано, включаючи наступні обставини:
- переважна частина власників квартир у багатоповерхівці не оформили договори згідно ст.164 ЖК Укаїни;
- власниками приміщень в МКД не надано документів по офіційної реєстрації ТСЖ (кооперативу) в податкову службу;
- не складені договори на управління висоткою відповідно до ст.162 ЖК РФ.
3. До закінчення терміну дії договору управління багатоквартирним будинком, укладеного за результатами конкурсу, що не обраний спосіб управління цим будинком або прийняте рішення по виду управління МКД не виконано.
4. В установленому законодавством Укаїни про містобудівну діяльність порядку видано дозвіл на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку (новобудови).
За статтею 161 Житлового кодексу власники приміщень в багатоповерхівці вправі на загальних зборах визначити спосіб управління для свого будинку до оголошення конкурсу на управління МКД і в процесі його проведення (але перед вибором переможця), а також самостійно обрати вид адміністрування будівлі та іншу КК.
Після відбору компанії-переможця цього заходу і вступу її в свої права власники приміщень висотного будинку можуть розірвати раніше укладену угоду за умови невиконання організацією положень даного договору.
Як законодавчо регулюється конкурс на право керування МКД
Господарське управління великими і багатоквартирними будинками контролює житлова інспекція, отже, вибір КК в основному потрапляє під дію Житлового кодексу.
На підтвердження сказаного наведемо для прикладу частина 2 ст.161, якою власникам приміщень в МКД наказано в обов'язковому порядку обрати один з видів управління своїм будинком і загальнобудинкових майном.
Так, пункт 3 зазначених Правил попереджає: якщо за один місяць власниками багатоповерхівки не обрані КК і не визначений спосіб ефективного управління, то органу місцевого самоврядування належить самостійно і в обов'язковому порядку призначити організацію, здатну керувати загальнобудинкових майном.
Додатково кожен муніципалітет розробляє і затверджує свої локальні нормативи, які працюють на місцевому рівні і узгоджуються з Кодексом і федеральним правом, і зі свого боку теж регламентують процедуру конкурсу на управління МКД.
Яких принципів повинен відповідати конкурс на управління МКД
Принцип 1. Чесна конкуренція
Відкритий конкурс з вибору керуючої компанії повинен бути заснований на чесну конкуренцію. У зворотному випадку, якщо принцип рівноправності порушений, потрібно направити претензію в ФАС.
Принцип 2. Рівні умови
Під час конкурсу на управління МКД повинні бути дотримані єдині умови для всіх: і організацій, і приватних підприємців (ІП) незалежно від форм їх власності.
Принцип 3. Ефективне використання коштів
Організаціям, які виграли конкурс і стали керуючими компаніями, слід активно використовувати кошти власників приміщень багатоповерхівок тільки для забезпечення їх безпеки і комфортного проживання. Кожен власник житла має право вимагати детальний звіт про використання матеріальних засобів.
Принцип 4. Відкритий доступ до інформації
Як організувати конкурс на управління МКД
У число членів даних комісій не можуть входити особи, зацікавлені в результаті конкурсу. До них відносяться: претенденти та учасники конкурсу; особи, які працюють в компаніях-претендентах і організаціях-учасниках заходу; родичі претендента (учасника), який працює в компаніях-претендентах або структурах-учасниках конкурсу, а також фізичні особи, які перебувають під впливом претендентів (учасників) заходи (включаючи акціонерів зацікавлених організацій, членів їх правління, працівників вищих структур і кредиторів осіб-учасників) . При виявленні вказаних порушень організатору конкурсу на управління МКД слід негайно вивести цих людей зі складу комісії і замінити їх новими членами.
Повідомлення про конкурс містить дані:
Перед процедурою роздруківки конвертів (не пізніше 25 днів до її проведення) з заявками потенційних учасників конкурсу його організатор повинен повідомити про день проведення заходу наступних осіб:
Як складається заявка на управління МКД за конкурсом
«Правила проведення органом місцевого самоврядування відкритого конкурсу з відбору керуючої організації для управління багатоквартирним будинком» встановлюють для учасників торгів деякі вимоги:
- відповідність федеральним законодавчим актам (ст.161 ЖК РФ);
- відсутність процедури банкрутства або ліквідації підприємства;
- немає припинення діяльності;
- відсутність заборгованості по обов'язковим платежам, податків і зборів за попередній звітний період (понад ¼ вартості активів);
- відсутність кредиторської заборгованості (більше 70% суми активів);
- внесення певної суми грошей для забезпечення заявки на управління МКД за конкурсом.
Всім бажаючим взяти участь в конкурсі особливу увагу потрібно приділити складанню заявки.
Зацікавлені особи заповнюють форму заявки на участь у заході. Період їх подачі не повинен бути коротше 25 днів. Незадовго до процедури розпечатування конвертів із заявками учасників прийом документів припиняється.
Заявка учасника конкурсу повинна містити:
1.Сведенія і документи про претендента
Якщо до часу розкриття конвертів від бажаючих взяти участь в конкурсі на управління МКД поданих заявок не виявилося, організатору слід протягом трьох місяців з дня завершення строку прийняття заявок провести повторний конкурс згідно з чинними Правилами. До того ж організатор може поміняти умови конкурсу і повинен підвищити розрахункову плату за ремонт і обслуговування висотки на 10% і більше.
- Прийняття рішень на зборах ТСЖ: необхідний відсоток на голосуванні і участь неповнолітніх
Порядок розгляду заявок на конкурс з управління МКД
У призначений термін члени конкурсної комісії роздруковують конверти з заявками, що надійшли від потенційних учасників, які організатор заходу отримав до початку процедури їх розгляду. При цьому можуть бути присутніми всі претенденти або уповноважені особи.
Після розкриття конвертів секретар конкурсної комісії складає відповідний протокол, який підписують усі її члени, які спостерігають цей процес. Далі протокол публікується на офіційному ресурсі або організатором конкурсу на управління МКД, або уповноваженої на це організацією прямо в день підписання.
За підсумками розгляду заявок, що надійшли комісія вирішує, кого з претендентів допускати до участі в конкурсі, а кому відмовити з тих чи інших причин. Секретар комісії оформляє протокол про розгляд заявок від кандидатів, який потім підписують всі присутні при цьому її члени, вказуючи в якості дати день завершення обговорення заявок від потенційних конкурсантів.
Особи, які не допущені до конкурсу, отримують від комісії письмове повідомлення про прийняте нею рішення на наступний день після затвердження відповідного протоколу про обговорення заявок.
У разі, коли за результатами обговорення заявок, поданих на конкурс, комісія вирішила відмовити в участі всіх кандидатів, організатору слід протягом трьох місяців провести повторний конкурс згідно з чинними Правилами. До того ж організатор може поміняти умови його проведення.
Три етапи проведення конкурсу на управління МКД
Етап 1. Виявлення переможця конкурсу
Приступивши до процедури конкурсу на управління МКД, комісія оголошує ім'я учасника, заявку якого організатор отримав першої, а також називає суму оплати за ремонт і обслуговування житлового будинку.
Кожен з учасників торгів пропонує свою загальну оцінку додаткових робіт (послуг), спираючись на їх первісну вартість, визначену конкурсною документацією.
Якщо після триразового оголошення запропонованої максимальної вартості зазначених робіт (послуг) ніхто не назвав більшої суми, конкурсна комісія оголошує переможця торгів, який зробив найвигіднішу пропозицію по оцінці додаткового обслуговування МКД. Далі цей учасник перераховує всі додаткові функції, вартість яких повинна укладатися в озвучена ним пропозиція.
Якщо ж переможець конкурсу висловлює відмову від цих вимог, робоча комісія оголошує ім'я наступного учасника, пропозиція якого по максимальній сумі передувало виграшного варіанту.
Якщо після триразового оголошення суми оплати ремонту та утримання житлового будинку разом з назвою організації (для юросіб) або ПІБ (для ІП) ніхто з учасників торгів не зробив більш вигідної пропозиції по оцінці додаткових робіт (послуг), то даний учасник вважається переможцем в конкурсі.
Етап 2. Складання протоколу
В ході проведення торгів конкурсна комісія складає протокол за формою, затвердженою Додатком 8, і підписує його в той же день. Документ заповнюється в трьох примірниках, і один з них передається організатору заходу. Останній не пізніше трьох робочих днів після затвердження протоколу вручає один екземпляр переможцю торгів разом з проектом договору управління МКД за результатами відкритого конкурсу.
Всі матеріали конкурсу (протоколи, заявки на участь, робоча документація з поправками і роз'ясненнями, аудіозаписи роздрукування конвертів із заявками претендентів і проведення самого конкурсу) повинні зберігатися організатором протягом трьох років.
Етап 3. Повідомлення про результати конкурсу
Коли і як укладається договір управління МКД за конкурсом
Після закінчення конкурсу його переможець подає організатору цього заходу затверджений ним договір управління МКД за конкурсом у вигляді проекту разом із забезпеченням виконання зобов'язань. На це офіційно відводиться десять робочих днів від дати підписання протоколу торгів.
Якщо ж переможець конкурсу протягом терміну, відведеного Правилами (п.90), що не передав організатору власноруч затверджений проект угоди на управління МКД разом із забезпеченням виконання зобов'язань (нотаріальну копію поліса страхування відповідальності, офіційну копію заставного договору депозиту або безвідкличну гарантію банку), вважається , що він відмовився від підписання договору управління житловим будинком. У разі ухилення переможця торгів від оформлення договору управління МКД за конкурсом організатор заходу пропонує цю угоду попереднього конкурсанту, який запропонував максимальну на той момент вартість додаткового обслуговування висотки. Тепер даному претенденту слід укласти договір управління багатоквартирним будинком.
Якщо і цей конкурсант буде визнаний ухилились від підписання документа про управління будівлею, організатор конкурсу може в судовому порядку змусити його укласти даний договір з відшкодуванням витрат, завданих ухиленням від оформлення угоди.
У разі, коли єдиний претендент, який бере участь в конкурсі, ухиляється від оформлення договору управління МКД, організатор конкурсу (знову ж таки в судовому порядку) може примусити його зробити це і відшкодувати збитки, завдані діями недбайливого конкурсанта.
Чи можна оскаржити конкурс на управління МКД
У разі, коли власників не влаштовують підсумки конкурсу на управління МКД або уповноважені особи конкуруючих організацій виявили підступ, вони можуть оскаржити дане рішення в суді. Їм потрібно звернутися до судового органу з наданням протоколу засідання комісії, бюлетенями і показаннями свідків очевидців.
Якщо під час голосування дійсно були виявлені порушення, що змінили хід процедури, суд може анулювати своє рішення і організувати повторне голосування під контролем офіційного представника. Якщо підозри виявляться необґрунтованими, справу розглянуто не буде.
Нерідко претенденти оскаржать голосування, де конкретно вказано, за кого віддавати голоси, або їх підрахунок ведеться з порушеннями, а також випадки недопуску на конкурс інших учасників.
Якщо конкурс на управління МКД не відбувся, то що робити далі
Мотивами для визнання відбувся відкритого конкурсу на управління МКД вважаються:
- відсутність заявок на участь в торгах;
- відмова в участі для всіх зареєстрованих претендентів.
Здавалося б, все логічно: без учасників конкурс не відбудеться. Але тут все складніше. Правила проведення відкритого конкурсу в частині п.59 свідчать, що при відсутності заявок на участь до часу процедури розкриття конвертів організатор конкурсу оголошує нові торги, які проводить протягом трьох місяців з дня завершення прийому заявок. До того ж організатор може поміняти умови проведення конкурсу та повинен підвищити розрахункову плату за обслуговування і ремонт житлового будинку на 10% і більше.
Отже, згідно з Правилами відкритого конкурсу, при несформованих торгах місцевий орган влади (ОМСУ) повинен провести повторний конкурс на управління МКД. До того ж цей захід може вважатися не відбувся енну кількість разів (законодавчо ліміт на проведення повторних торгів не встановлено, якщо попередні були скасовані).
Якщо при проходженні відкритого конкурсу за призначенням керуючої компанії такої не відбувся, ОМСУ оголошує новий конкурс згідно з чинними Правилами його проведення. Потрібно доля, що процедура організації та проведення даного заходу займає чимало часу. А управління МКД має вестися постійно, і тільки тоді можна буде досягнути мети, намічені Житловим кодексом країни (ст.161, п.1). Тому місцеві органи влади, грунтуючись на п.8 тієї ж статті, можуть запропонувати власникам приміщень багатоповерхівки оформити договір на адміністрування з керуючою компанією за своїм вибором. Цей документ буде зберігати силу до обрання КК на конкурсній основі, а власники приміщень не можна примушувати до підписання даного договору, так як це протизаконно (п.5 згаданої статті вказує тільки на необхідність оформлення договору з організацією, яка перемогла у відкритому конкурсі).
Тут варто підкреслити наявність двох ситуацій: по-перше, конкурс не проводився; по-друге, його провели, однак визнали, що не відбувся.
Чому конкурс на управління МКД не проводиться в новобудові
виконавчий директор Асоціації керівників організацій «Комфортний будинок»
Кожен забудовник має право скласти договір управління МКД з будь-КК на термін не більше трьох місяців до проведення органом місцевої влади відкритого конкурсу з вибору такої. Підставою для цього служить ст.161 (ч.14) Житлового кодексу. Після обрання КК шляхом відкритого конкурсу власники приміщень МКД обов'язково оформляють з нею договір управління.
Але найчастіше на практиці відбувається інакше: ОМСУ, знаючи, що багатоповерхівкою управляє КК забудовника, відображає в звітах, що вид управління реалізується, не оголошуючи при цьому конкурс. Даний факт порушує спеціальну норму Кодексу. Протидіяти цьому намагаються жилинспекции і ФАС РФ, проте судова практика на даний момент вельми суперечлива.