У процесі утримання спільного майна в МКД керуючому (КК або ТСЖ) щодня доводиться вирішувати безліч непростих питань, пов'язаних як з обслуговуванням інфраструктури будинку, так і з її використанням (як самими власниками, так і третіми особами). Щоб прийняті рішення були легітимні і мали відповідні правові наслідки, керуючий повинен мати чітке уявлення про свою компетенцію. У даній статті ми проаналізували положення житлового законодавства в цій частині і склали своєрідні пам'ятки у вигляді таблиць, які дозволяють КК і ТСЖ максимально швидко зорієнтуватися в тому, які їхні правомочності у вирішенні нагальних проблем конкретного МКД.
Загальні збори власників приміщень у МКД
Згідно п. 1 ст. 44 ЖК РФ органом управління МКД є загальні збори власників приміщень у даному будинку. Саме на загальних зборах всіх власників приймаються ключові рішення. Власники приміщень у МКД зобов'язані проводити загальні збори хоча б один раз на рік. Загальні збори власників приміщень у МКД є правомочним (має кворум), якщо в ньому взяли участь власники приміщень у даному будинку або їх представники, що володіють більш ніж 50% загального числа голосів (ст. 45 ЖК РФ). Правом голосування на загальних зборах власників приміщень у МКД володіють тільки власники приміщень у даному будинку (їх представники). Кількість голосів, яким володіє кожен власник, пропорційно його частці у праві спільної власності на спільне майно в МКД (ст. 48 ЖК РФ).
Перерахуємо, що саме входить в компетенцію загальних зборів власників приміщень у МКД.
Компетенція загальних зборів
власників приміщень у МКД
Легітимність прийнятих рішень
Звернемо увагу на кілька моментів.
Створення ТСЖ. Управління ТСЖ - це один з трьох можливих способів управління (п. 2 ст. 161 ЖК РФ), тому питання створення товариства обговорюється саме на загальних зборах власників (п. 1 ст. 136 ЖК РФ). При цьому якщо в ТСЖ об'єднуються власники кількох МКД, то їм потрібно прийняти відповідне рішення на зборах свого будинку (пп. 1 п. 2 ст. 136 ЖК РФ), оскільки такий орган управління, як збори власників приміщень кількох будинків, законом не передбачений.
Реконструкція МКД. Згідно п. 3 ст. 36 ЖК РФ зменшення розміру загального майна в МКД можливе лише за згодою всіх власників приміщень у даному будинку шляхом його реконструкції. Окремі правознавці вважають, що в даній нормі йдеться про одностайній згоді всіх власників приміщень у будинку на зменшення розміру загального майна. Тобто явка на збори з таким порядком повинна бути 100% -ної, як і прийняте рішення. Дозволимо собі не погодитися з таким прочитанням п. 3 ст. 36 ЖК РФ, оскільки в сукупності з пп. 1 п. 2 ст. 44 і п. 1 ст. 46 ЖК РФ виходить, що будь-яка реконструкція МКД, що тягне як зменшення складу загального майна, так і його збільшення, дійсно, обговорюється на загальних зборах власників, однак для прийняття відповідного рішення необхідно не менше 2/3 голосів від загального числа голосів власників приміщень у МКД .
Загальні збори членів ТСЖ
Правила, встановлені ст. ст. 45 і 48 ЖК РФ, щодо порядку проведення загальних зборів власників та порядку голосування на них поширюються і на проведення загальних зборів членів ТСЖ (п. 1.1 ст. 146 ЖК РФ). Загальні збори членів ТСЖ є правомочним, якщо на ньому присутні члени товариства або їх представники, що володіють більш ніж 50% загального числа голосів членів товариства. Згідно ст. 144 ЖК РФ загальні збори членів ТСЖ і правління ТСЖ є органами управління товариства. Однак саме загальні збори членів ТСЖ - вищий орган управління товариства (п. 1 ст. 145 ЖК РФ).
Не можна не відзначити, що оргструктура ТСЖ в майбутньому може придбати більш чіткі описи. Так, згідно з проектом федерального закону N 47538-6 "Про внесення змін до частини першу, другу, третю і четверту Цивільного кодексу Російської Федерації, а також в окремі законодавчі акти Російської Федерації", підготовленого до другого читання, у Цивільному кодексі України планується ввести § 4 "Некомерційні корпоративні організації". ТСЖ названо одним з видів таких організацій, опису яких присвячено кілька нових статей. Імовірно, ст. 117.10 ГК РФ позначить організаційну структуру товариств наступним чином: вищий орган управління - загальні збори членів; одноосібний орган управління - голова; постійно діючий колегіальний орган - правління.
Сьогодні коло питань, вирішення яких належить до компетенції загальних зборів членів ТСЖ, позначений в п. 2 ст. 145 ЖК РФ. В основному вони так чи інакше пов'язані з життєдіяльністю самого товариства.
Компетенція загальних зборів
членів ТСЖ