До набирає популярність схемами, що дозволяє знизити витрати по іпотечному кредиту, можна віднести такі, як «іпотека з переуступки» і «розстрочка плюс іпотека».
Чи не обмежуємося одним банком
Найбільш часто сьогодні зустрічається прогноз, що до кінця наступного року середня ставка по іпотеці з нинішніх 12,4% зросте до 13% річних.
Проте у потенційних позичальників залишається ряд прийомів, що дозволяють знизити майбутнє процентне тягар.
БН вже розповідав про різні знижкових акціях. До сказаного можна додати два моменти. По-перше, найбільш цікаві пропозиції банки роблять в рамках не довгострокова, а короткострокових акцій - тривають всього тиждень, а то і один день. Найчастіше такий крок банки «прив'язують» до свят.
Тому майбутнім позичальникам є сенс відвідувати новинні стрічки на сайтах банків перед наступними за Новим роком святами: Днем святого Валентина, Днем захисника Вітчизни, Міжнародного жіночого дня ...
По-друге, «отримавши» якусь знижку, позичальник в ряді випадків може продовжити «полювання» на ще більш вигідний варіант.
Уточнимо, за статистикою «РЕЛАЙТ-Нерухомість», по схваленим заявками за кредитами звертаються (від кредитора до кредитора цифра відрізняється) 50-70% позичальників. Інші або передумують брати кредит, або знаходять більш привабливу пропозицію. Тобто частина позичальників звертаються відразу в кілька банків і далі вибирають найбільш підходящий варіант.
А банки зі свого боку роблять усе можливе, щоб не упустити «схвалених» позичальників.
Отримав схвалення - спи спокійно
«Термін дії рішення нашого банку про надання іпотеки - два місяці. Рішення не припиняється достроково, якщо ставки підвищуються », - говорить керуючий Санкт-Петербурзьким філією банку« Відродження »Ігор Капленов.
«Після отримання схвалення по кредиту у позичальника є три місяці, щоб підібрати об'єкт нерухомості, який розглядається банком окремо. Кількість потенційних об'єктів не обмежена, - вторить регіональний директор Північно-Західного філії Росбанка Ілля Злуніцин. - Протягом цього періоду умови за схваленим кредиту не змінюються навіть у разі зміни ставок для нових позичальників ».
Схожу тактику використовує і спеціалізується на видачі кредитів у валюті Нордеа Банк. «У нас схвалення кредитної заявки на іпотеку діє три місяці, - уточнює керівник Санкт-Петербурзьким філією Юрій Парфьонов. - При зміні умов іпотечного кредитування, в тому числі процентних ставок, Нордеа Банк в стандартному режимі залишає умови кредитування для клієнтів, рішення за якими вже прийняті ».
Відзначимо, що на запити БН жоден банк не повідомив, що при подальшому підвищенні ставок схвалений позичальник буде змушений «доплатити». Але, звичайно, за участю в акції, тим більше короткостроковій, позичальникові не завадить зайвий раз уточнити, яким часом він має в своєму розпорядженні.
Отже, суть прийому полягає в наступному. Покупець спочатку укладає з будівельником угоду про розстрочення, а потім, після введення будинку в експлуатацію та оформлення права власності, бере іпотечний кредит.
Справа в тому, що у багатьох забудовників нарахування відсотків по розстрочці починається не відразу, а лише після здачі будинку держкомісії. Крім того, за словами директора Управління по залученню інвестицій холдингу RBI Андрія Останіна, привабливість даної схеми пояснюється різницею в процентних ставках на готове житло і будується. Адже на готове житло іпотечна ставка зазвичай нижче на 1-1,5 п.п.
Для позичальника при цьому головний специфічний ризик - небезпека, що він неправильно оцінить свої фінансові можливості і в намічений термін отримає від банків відмови.
Втім, цей ризик обійти нескладно. Спочатку не завадить перевірити свою кредитну історію. А далі - до того як взяти розстрочку - пройти процедуру схвалення в якомусь банку, перевіряючи, дадуть в майбутньому кредит чи ні.
Дану «симпатію» фахівець пояснює небажанням будівельників брати на себе ризики по тривалому кредитування мешканців. Адже будівельні компанії не можуть дозволити собі утримувати власну службу перевірки кредитоспроможності покупців.
В результаті число комбінованих, «рассрочно-іпотечних», угод зростає. «Частка таких угод в нашому кредитному портфелі становить близько 10%, - розповідає регіональний директор Північно-Західного філії Росбанка Ілля Злуніцин. - Ніяких мінусів у порівнянні зі звичайною операцією по іпотеці первинної нерухомості ми не бачимо ».
Заощадити можна і іншим способом - зменшуючи не розмір відсотків, а вартість самої квартири.
В одному варіанті мова може йти про придбання житла на початкових стадіях будівництва, коли вартість квадратного метра оцінюється забудовником досить низько. І зокрема, по об'єктах декількох петербурзьких забудовників готовий давати іпотеку на «рівні котловану» ВТБ24.
Потенційні позичальники, для яких подібна схема виглядає надто ризиковано, можуть вибрати інший варіант. Взяти житло в іпотеку з переуступки прав вимоги (цесії). Нагадаємо, цесія являє собою угоду передачі прав і обов'язків за договором пайової участі в будівництві житла від одного пайовика (цедента) до іншого (фактору). Квартира обійдеться на 5-20% дешевше, додаткові витрати складуть 1-3% від вартості квартири.
Слід уточнити, що сьогодні таку іпотеку надають не всі банки. «Подібним кредитуванням Росбанк не займається, тому що занадто високі юридичні ризики таких угод», - каже Ілля Злуніцин.
Та й ті, хто подібні житлові кредити дає, можуть вибудовувати певні бар'єри. «Банк« Відродження »надає іпотечні кредити« з переуступки »на квартири в новобудовах, але тільки в акредитованих банком об'єктах», - зазначає, наприклад, Ігор Капленов.
До плюсів такого рішення для покупців Олексій Нуга відносить наступні моменти. По-перше, дані квартири найчастіше коштують дешевше, ніж якби їх продавала сама будівельна компанія. По-друге, купити квартиру в сюжеті житловому комплексі можна навіть після того, як будівельна компанія закінчила продажу.
Справедливості заради, уточнимо, що дана схема крім плюсів несе покупцю і ризики. Але в цілому вони не перевищують ризиків, характерних для придбання квартири на вторинному ринку. Наприклад, продавець може передумати або підняти ціну.
Найбільший іпотечний кредит на петербурзькому ринку в році, що минає банк «Відродження» видав саме на придбання квартири з переуступки прав вимоги. Кредит видавався на суму в 6 млн руб. за ставкою 14,75% на 60 місяців. Початковий внесок дорівнював 3,5 млн руб. Це була трикімнатна квартира загальною площею 112,16 кв. м на проспекті Маршала Жукова.