Його основними завданнями є забезпечення сприятливих і безпечних умов проживання громадян, належного утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, вирішення питань користування зазначеним майном, а також надання комунальних послуг громадянам, які проживають у багатоквартирному будинку (ч.1 ст.161 ЖК РФ).
Житловим кодексом України передбачено три форми управління багатоквартирним будинком (ч.2 ст.161 ЖК РФ): безпосередньо громадянами, товариством власників житла (іншим спеціалізованим споживчим кооперативом) і керуючою компанією. Перші два з перерахованих способів знаходяться за рамками цього дослідження, тому ми будемо розглядати лише правовідносини, що виникають в рамках управління із залученням Керуючої організації.
Фактично житлове законодавство містить три випадки, коли багатоквартирний будинок може управлятися Керуючої організацією:
Частиною 1 статті 162 ЖК України передбачено, що договір управління повинен полягати в письмовій формі з кожним власником приміщення в багатоквартирному будинку.
За загальним правилом, конкретні умови договору управління визначаються загальними зборами власників. Однак в разі, якщо такі збори не затвердило такі умови, або договір управління укладається на підставі повідомлення органу місцевого самоврядування (ч.4 ст.161 ЖК РФ), останній стверджує форму договору управління своїм рішенням.
Предмет договору управління полягає в тому, що Замовники зобов'язуються оплачувати, а Керуюча організація зобов'язується надавати послуги і виконувати роботи щодо належного утримання та ремонту спільного майна в будинку, надавати комунальні послуги, здійснювати іншу спрямовану на досягнення цілей Управління діяльність.
Таким чином, договір управління за своєю правовою природою є змішаним договором з елементами підряду і возмездного надання послуг. Даний висновок підтверджує і пункт 3 Правил надання комунальних послуг громадянам, що визначає виконавця (яким може бути і Керуюча організація) як юридична особа (індивідуальний підприємець), яке надає комунальні послуги, яке виробляє або купує комунальні ресурси і відповідає за обслуговування внутрішньобудинкових інженерних систем, з використанням яких споживачеві надаються комунальні послуги.
В цілому діяльність Керуючої організації можна розділити на дві основні складові.
1. НАДАННЯ КОМУНАЛЬНИХ ПОСЛУГ.
Специфіка даного виду діяльності полягає в тому, що Керуюча організація самостійно виробляє або купує комунальні ресурси у ресурсоснабжающих організацій і трансформує їх у комунальні послуги. що надаються споживачам (пункт 3, підпункт «в» п.49 Правил надання комунальних послуг громадянам).
Таким чином, якщо Керуюча організація не має власних потужностей для виробництва комунальних ресурсів, вона укладає договір купівлі-продажу з ресурсопостачальними організацією.
Очевидно, що при такій схемі оформлення договірних відносин (обумовленої вимогами чинного законодавства) неможливо говорити про те, що Керуюча компанія у відносинах з ресурсопостачальними організацією виконує функції агента, який виконує завдання власників житлових приміщень.
Отже, ресурсопостачальними організації несуть відповідальність за належне виконання умов договору тільки перед Компанією.
У свою чергу, Управляюча компанія у відносинах з громадянами не може посилатися на порушення умов договору ресурсопостачальними організацією.
Якщо розглядати податкові наслідки даного виду діяльності, необхідно відзначити, що виручка Керуючої організації повинна складатися з усіх сум. надходять від мешканців, оскільки вони є доходом від реалізації (ст.249 НК РФ).
Слід звернути особливу увагу на ту обставину, що плата за комунальні послуги не включає в себе винагороду Керуючої компанії (ст.154 ЖК РФ). На практиці це означає, що придбання комунальних ресурсів та надання комунальних послуг громадянам проводиться за одним тарифом, затвердженим в установленому порядку (п.15 Правил надання комунальних послуг громадянам), тобто в розпорядженні Керуючої компанії після розрахунків з ресурсопостачальними організацією не залишається будь-якої прибутку, її доходи з метою оподаткування дорівнюють витратам.
Керуюча компанія може володіти необхідними потужностями і трудовими ресурсами для здійснення змісту і поточного ремонту своїми силами. Разом з тим вона може залучати для виконання зазначених робіт третіх осіб, якщо заборона на це не встановлено договором управління.
В результаті Керуюча організація виступає таким собі «буфером», оскільки в силу закону несе відповідальність як перед мешканцями - за невиконання або неналежне виконання своїх зобов'язань субпідрядником, так і перед субпідрядником - за невнесення або несвоєчасне внесення оплати громадянами (ч.3 ст.706, ст .783 ЦК РФ).
Специфіка даного виду діяльності Керуючої організації полягає в тому, що власники вносять плату за поточний і капітальний ремонт тут і зараз. а фактично ці роботи будуть виконані в майбутньому. тобто Керуюча компанія акумулює ці кошти на своїх рахунках до моменту прийняття загальними зборами власників рішення про необхідність проведення ремонту.
Безумовно, відразу ж виникає питання: яким чином Керуюча компанія повинна визначати свою виручку?
Якщо Керуюча організація застосовує загальну систему оподаткування та визначає доходи за методом нарахування. у неї є можливість віднести кошти на капітальний ремонт до доходів майбутніх періодів у вигляді попередньої оплати робіт та на підставі підпункту 1 пункту 1 статті 251 НК Україна не враховувати їх при формуванні оподатковуваної бази.
У разі, якщо Керуюча організація визначає доходи касовим методом. суми оплати за ремонт повинні враховуватися їй в той період, коли вони фактично надійшли в касу (пункт 2 ст.273 НК РФ). Можливість віднесення на витрати цих сум пов'язана з моментом фактичного виконання і оплати ремонтних робіт (п.3 ст.273 НК РФ).
Аналогічний облік необхідно вести і Керуючим компаніям, які застосовують спрощену систему оподаткування. Оскільки в силу пункту 1 ст.346.17 НК Україна датою отримання доходів визнається день надходження грошових коштів в касу (касовий метод), плата за ремонт житла повинна враховуватися в періоді її фактичного надходження від мешканців.
Звісно ж, що плата за ремонт не може бути визнана майном, отриманим в рамках цільового фінансування, оскільки перелік випадків такого фінансування, наведений в підпункті 14 п.1 ст.251 НК РФ, є закритим і розширювальному тлумаченню не підлягає.
Не можна не відзначити, що існує альтернативна розглянутої в цій статті точка зору, заснована, зокрема, на листі МНСУкаіни від 06.10.03 р №22-2-16 / 8195-ак185, а також на листах МінфінаУкаіни від 14.11.05 р №03-11-05 / 100 та від 26.06.06 р №03-11-04 / 2/128.
Прихильники зазначеної позиції вважають за можливе враховувати в складі доходів Керуючої організації тільки суму її винагороди. тобто фактично допускають застосування в сфері ЖКГ інституту агентування.
На закінчення хотілося б відзначити, що необхідність включення до складу доходів Керуючої організації всіх сум, що надходять від громадян, а також висока ймовірність втрати права на застосування УСН спонукають компанії, що управляють багатоквартирними будинками, вишукувати законні способи податкової оптимізації своєї діяльності, які, безумовно, існують .