За статистикою «Юридичного центру адвоката Олега Сухова», близько 15% продавців нерухомості укладають з покупцями житла договори авансу, розглядаючи отримані суми як надійний спосіб забезпечення виконання зобов'язань щодо майбутнього договору купівлі-продажу. Проте на практиці, навіть якщо угода зірвалася з вини покупців квартири, продавцям доводиться не тільки повертати аванси контрагентам, а й виплачувати відсотки за незаконне користування грошовими коштами з розрахунку 9,5% річних.
Сценарій конфлікту навколо авансових платежів
Як правило, конфліктна ситуація навколо авансових платежів розвивається по одному і тому ж сценарію. Сторони - покупець і продавець квартири - укладають договір про внесення авансу в рахунок покупки нерухомості. Продавець розраховує, що в тому випадку, якщо покупець відмовиться від придбання житла, він зможе утримати сплачену у вигляді авансу суму в якості компенсації. У договорі про внесення авансу вказується, що в разі зриву угоди купівлі-продажу квартири з вини покупця сума авансу в подвійному розмірі переходить у власність продавця. Однак ця гарантія не діє. Чому?
Як повернути аванс за квартиру
«Ніяких законних підстав для утримання авансу у продавця нерухомості немає. Договір про внесення авансу без укладення основного договору купівлі-продажу не може бути підставою виникнення грошового зобов'язання. Аванс представляє собою грошову суму, сплачену до виконання договору в рахунок належних платежів. На відміну від завдатку аванс не виконує забезпечувальної функції, тому незалежно від того, як погасити заборгованість, а також в разі розірвання попередніх домовленостей, сторона, що отримала відповідну суму, зобов'язана повернути її », - пояснює адвокат Олег Сухов.
За словами юриста, якщо продавець відмовляється повернути аванс, не відбувся покупець має право звернутися до суду з позовом про визнання договору про внесення авансу недійсним і стягнення спірної суми. Більш того, ст. 395 ГК РФ дозволяє покупцеві, вимагати від сторони, що ухиляється від повернення грошових коштів, сплати відсотків за необґрунтоване користування чужими грошовими коштами. Розмір відсотків визначається діючою обліковою ставкою банківського відсотка на день виконання грошового зобов'язання або його відповідної частини (а це близько 9% річних). Це правило застосовуються, якщо інший розмір процентів не встановлений законом або договором.
«Якщо справа доходить до суду, то продавці зазвичай наполягають на визнанні авансу завдатком, - розповідає адвокат Олег Сухов. - Відповідно до ст. 380 ГК РФ завдатком визнається грошова сума, що видається однією з договірних сторін в рахунок належних з неї за договором платежів іншій стороні на доказ укладення договору і в забезпечення його виконання. Статтею 381 ЦК України встановлено, що якщо за невиконання договору відповідальна сторона, що дала завдаток, він залишається в іншої сторони. Однак суди вважають, що включення в договір про аванс умови про відповідальність сторін, що застосовується до договорів про завдаток, суперечить положенням ст. 421 і 422 ГК РФ, і визнають такі положення договору недійсними ».
При розгляді подібних суперечок суди посилаються на ч. 3 ст. 487 ГК РФ, згідно з якою в разі, коли продавець, який одержав суму попередньої оплати, не виконує обов'язок щодо передачі товару у встановлений строк, покупець має право вимагати повернення суми попередньої оплати за товар, що не переданий продавцем. Оскільки договір купівлі-продажу квартири між сторонами укладено не було, то зобов'язання, передбачені в укладеному між сторонами договорі авансу, припиняються і сплачена за договором сума авансу повинна бути повернута позивачеві відповідно до ст. 1102 ДК РФ незалежно від того, з чиєї вини не укладено договір купівлі-продажу.
За словами юристів, аргументи продавців про те, що вони розглядали укладені угоди як попередній договір купівлі-продажу або договір отримання завдатку, судами до уваги зазвичай не приймаються. Більш того, відомі випадки, коли сума внесеного авансу стягувалася навіть за відсутності розписок про отримання грошей.