Текст: В'ячеслав Березніченко
При поліпшенні житлових умов у деяких ситуаціях буває вигідніше вдатися ні до звичної для всіх угоді купівлі-продажу, а до договору міни. Ця схема укладення угоди менш поширена, але в деяких випадках вона виявляється більш зручною і менш витратною.
Міна (бартер) використовувалася з найдавніших часів, коли ще не було грошей, отже, і не могла існувати купівля-продаж. А в радянські часи житло взагалі не можна було купити або продати, їм тільки обмінювалися. З приходом ринкових відносин схема купівлі-продажу значно потіснила мену. Однак бартерна схема нерідко може виявитися більш вигідною для обох сторін угоди.
Два в одному
По суті, міна дорівнює двом договорами купівлі-продажу, де кожен учасник угоди є і покупцем і продавцем.
Умови міни регулюються Цивільним кодексом РФ (гл. 31). Договір міни - це різновид цивільно-правового договору, при якому одна сторона бере на себе зобов'язання передати іншій якесь майно і отримати з неї щось рівне за вартістю. Причому «рівне» з точки зору сторін договору, тобто люди самі оцінюють, чи вигідна для них угода, і добровільно змінюються майном.
Вигода в цьому випадку полягає в тому, що сторони мають можливість знизити вартість переданих по мене об'єктів нерухомості, щоб при подальшому обчисленні ПДФО (податок на дохід фізичних осіб) вийшла відчутно менша сума податку.
Звичайно, дуже непросто знайти власника, готового передати своє майно в обмін вашого, і вважає обмін рівноцінним. Тому в угоді по схемі міни все-таки можуть брати участь гроші - той, хто купує більш цінне майно, доплачує різницю тому, хто пішов на поступки. Це вже не чиста бартерна угода, адже один з учасників все-таки отримує дохід.
Тому, хто продав (неважливо, з купівлі-продажу або міни) квартиру, правами власності на яку мав більше трьох років, про ПДФО турбуватися не потрібно - доходи в цьому випадку не обкладаються. Тому ж, хто володів квартирою менше трьох років і продав її, ПДФО платити доведеться, але при цьому йому надається майнове податкове вирахування в розмірі 1 млн руб. (Ст. 220 НК РФ). Це означає, що якщо ви продали квартиру вартістю 3 млн руб. то з вирахуванням обкладається тільки 2 млн. За бажанням платника податків, відрахування може бути замінений на суму витрат на придбання цієї квартири. Припустимо, два роки тому ви купили її за 3 млн руб. Потім продали за 3,4 млн. В результаті обкладенню піддається різниця - всього 400 тис. Руб.
Часом громадяни йдуть від сплати податку. видаючи мену за рівноцінну, а доплата вноситься «без зайвого офіціозу». Фахівці настійно не рекомендують «передавати гроші в конвертику». При реєстрації прав власності в Управлінні Росреєстрації, нехай і з невеликою часткою ймовірності, але можуть виникнути питання. І не виключено, що реєстрація буде припинена. А швидше за все, питання виникнуть пізніше - у податковій інспекції.
«При мене об'єктів, які можуть бути визнані нерівноцінними, щоб уникнути проблем з реєстрацією переходу прав, - розповідає юрист практики нерухомості та містобудування компанії Rightmark group Віра Рябова, - бажано вказувати в договорі, що міна здійснюється з доплатою різниці в ціні об'єктів або детально обґрунтувати рівноцінність майна, виходячи з його стану, місця розташування, наявності обтяжень та т. д. ».
Свої люди - розрахуємося
До мене особливо часто вдаються родичі або просто близькі люди, які довіряють один одному: вони вже про все домовилися і не мають взаємних претензій. Або претензії існують, але шляхом переуступки прав власності через міну конфлікт благополучно дозволяється.
Має сенс привести характерний приклад, коли договір міни представляється найкращим вирішенням житлової проблеми. У подружжя була спільно набута двокімнатна квартира, яку вони купили після продажу двох кімнат в комуналках, в яких проживали до весілля. Як це, на жаль, нерідко трапляється, шлюб розпався. До того моменту в родині вже була дитина.
Згідно із законом квартира належала чоловікові і дружині в рівних частках. Однак розділити її на дві повноцінні однокімнатні без вкладень додаткових коштів неможливо, оскільки грошей від продажу колишнього сімейного гніздечка вистачило б тільки на дві кімнати. У цьому випадку подружжя знову стали б власниками кімнат у комуналках. До того ж їм обом хотілося зберегти квартиру заради дитини.
В результаті був знайдений наступний вихід. Колишня дружина при поручительстві колишнього чоловіка взяла іпотечний кредит під заставу їх загальної квартири і купила кімнату, в яку і переїхав батько сімейства.
Такий спосіб «розділу» майна вельми поширений. Найчастіше в загальній квартирі залишаються дружина і діти. А чоловік, вважаючи це справедливим або не бачачи іншого виходу, йде на погіршення житлових умов.
Здавалося б, тут і казці кінець. Але для «колишнього» життя триває, і бажано, щоб вона тривала не в комунальній квартирі. А для того, щоб почати покращувати свої житлові умови, йому необхідно отримати право власності на цю кімнату (адже придбала її «колишня»).
Вони вже мали певний досвід угод з нерухомістю, коли продавали свої кімнати в комуналках і купували загальну двокімнатну. З цього досвіду подружжя пам'ятали про таких схемах як «купівля-продаж» і «дарування». Першу мілини одразу, так як на ділі ніхто ні в кого нічого не купує. Тому вирішили наостанок «обдарувати» один одного. Але здогадалися спочатку проконсультуватися у фахівця, де їм відкрилося, що при даруванні теж доведеться платити податки - дарування не обкладається, тільки якщо майно належало близькому родичу, а наші герої давно розлучені. Спеціаліст порекомендував їм договір міни. Чоловік отримує по мене кімнату, дружина - його частку в «двійці».
Простіше простого
Договір міни складається в простій письмовій формі і реєструється в Росреестра. Юридично грамотні громадяни можуть здійснити таку операцію самостійно, хоча зайва консультація з юристом, що працюють в сфері нерухомості, нікому не завадить. Він же допоможе скласти договір так, щоб у реєстратора не виникло ніяких сумнівів в законності угоди.
«Такі проблеми найпростіше вирішувати шляхом укладення договору міни, - розповідає генеральний директор компанії КЦДС Анна Максимова. - Єдине, що може перешкодити - це банк, в якому був отриманий кредит на покупку кімнати, адже квартира у нього в заставі. Але, ймовірно, банк піде назустріч, так як йому повинно бути вигідно мати в заставі власність не в частках, а що належить одному власникові ».
Якщо міна проводиться не серед своїх, то тим більше має сенс скористатися допомогою професіоналів. Цей вид угоди не є складним, але шанс отримати «негарну» квартиру не виключений. І рада перевіряти юридичну чистоту квартири універсальний у всіх випадках, навіть якщо угода «безгрошова».