Хто не ризикує, той не купує недобудову
Думки експертів розділилися: одні вважають, що при покупці недобудови треба бути максимально обережним. Інші - що покупка недобудови практично не відрізняється від покупки готового будинку.
Що таке недобуд?
Причин, чому власник вирішив продати подібна споруда - багато. І якщо при продажу будь-якого іншого виду нерухомості вони можуть бути для покупця несуттєвими, то тут на них варто звернути увагу. Як зазначає Артем Стрільців, фахівець із заміської нерухомості Федеральної ріелторської компанії "Поверхи", підставою для продажу недобудови може бути нестача коштів у власника для подальшого будівництва. Найімовірніше при зведенні вдома не були правильно розраховані фінансові можливості. В результаті будинок довелося виставити на продаж.
"Якщо у власника просто закінчилися гроші, це одне питання, а якщо у нього виникли проблеми з узгодженням документів, підведення комунікацій або споруда просто почала« сипатися »- це зовсім інша ситуація, яка може спричинити за собою безліч неприємностей", - зазначає Артем Стрільців .
Які існують ризики при здійсненні подібної покупки?
Покупець, здійснюючи будь-яку угоду, ризикує. Недобудований будинок може в подальшому принести покупцеві набагато більше "сюрпризів", що вже готовий будинок. Просто тому, що покупець не може точно знати всіх проблем будівництва, а також причин, чому саме будівництво було заморожено.
Тим часом, Нурлан Сапаров, генеральний директор ТОВ "Гармонія", член Спілки архітекторовУкаіни, зазначає, що різниці може покупкою готового будинку або незавершеного немає ніякої. Все залежить від фінансових можливостей покупця і наявності у нього бажання і часу продовжувати будівництво.
"Ризик купити будинок поганої якості однаковий, що при придбанні готового або недобудованого. Ви не знаєте, хто будував, з чого і як. Як правило, на такі будинки немає ніякої документації. Це зараз свого роду бізнес. Купити ділянку, розділити його на два -три, побудувати будинки, звичайні коробки, і продати ", - зазначає архітектор.
Артем Стрільців вважає, що, навпаки, при покупці недобудови ризиків буде набагато більше і з часом неприємні моменти можуть тільки збільшитися.
"Надалі можуть виникнути деякі проблеми. По-перше, можливі порушення містобудівних норм і правил, що спричинить за собою проблеми пов'язані з оформленням будинку у власність та визнання його незаконним будівництвом. Необхідно буде зібрати всі документи, які підтверджують законність будівництва цього будинку. Під друге, можливі порушення технологій будівництва. Багато забудовників намагаються заощадити на матеріалах і порушують технології будівництва для прискорення термінів. Відразу можна не помітити цих недоліків, н в майбутньому це може позначитися на якості будинку в цілому. Тобто можливе промерзання і просадка фундаменту, промерзання стін, погана гідроізоляція і пароізоляція и т.д. ", - вказує фахівець із заміської нерухомості.
Артем Стрільців, також доповнює, що є і третій дуже важливий пункт: складності можуть виникнути при підведенні комунікацій. Наприклад, продавець при здійсненні угоди буде стверджувати про швидке підведення всіх мереж, хоча насправді це потребує часу і вже власних вкладень покупця.
На що варто звернути увагу при огляді будинку?
Купівля недобудови вимагає уваги і ретельної перевірки. Перед підписанням всіх необхідних документів, важливо добре оглянути будинок, ознайомитися з будівельними планами. На огляд недобудови покупець може запросити робочу бригаду, яка і буде завершувати будівництво. Досвідчений майстер скаже, скільки коштів необхідно вкласти додатково на усунення всіх недоліків, які проблеми є у споруди, і чи варто взагалі його купувати.
"Якщо не хоче людина сама зв'язуватися з будівництвом, то головне, що треба перевіряти - проектні рішення фундаментів, виконавчу документацію на них від підрядника. Якість кладки стін, їх армування, спирання плит перекриття. Найкраще, якщо є виконавча документація. Ви не зможете перевірити, як влаштована конструкція стіни, не побачите арматури, анкеровку плит до стін. Правильніше за все, якщо немає ніяких документів - проекту, виконавчої документації, договору з підрядником - відмовитися від укладання угоди. Інакше в разі бр ака, вам ніхто не допоможе ", - вказує архітектор Нурлан Сапаров.
Дізнатися справжній стан будинку можна і за допомогою експертизи. Фахівці можуть виїхати на ділянку, оглянути дачу або котедж і протягом декількох днів дати свою оцінку стану будинку. Після огляду покупцеві видадуть звіт про те, що необхідно виправити в конструкції, а що вже не підлягає навіть і переробці.
Вартість проведення експертизи починається від 12 тис. Рублів, додатково варто приїзд оцінювача до вас на ділянку.
Які документи вимагати від продавця?
Будь-яка велика покупка вимагає обережності, в тому числі і при підготовці всіх документів. У цьому питанні важливо бути юридично підкованим, або повністю довіритися ріелтору, який зможе залагодити всі неточності.
Як вказує Андрій Стрільців, при здійсненні угоди покупець повинен звертати увагу не тільки на документи вдома, а й земельної ділянки. У числі перших важливих паперів, які варто вимагати у продавця значиться свідоцтво про державну реєстрацію права власності на земельну ділянку. Важливо перевірити і вид дозволеного використання ділянки.
Серед інших документів значаться:
1. Правовстановлюючий документ (договір купівлі-продажу, постанову.)
2. Кадастровий паспорт або кадастрову виписку на земельну ділянку. При цьому переконається, що було проведено межування земельної ділянки.
3. Здійснити винос поворотних точок меж земельної ділянки з оформленням акту виносу точок. Щоб не виявилося, що недобудований будинок займає шматок чужого ділянки.
4. Дозвіл на будівництво від глави муніципального освіти. Також необхідно уточнити особливості місцевого законодавства.
5. Свідоцтво про державну реєстрацію права власності на об'єкт незавершеного будівництва.
"При наявності інженерних комунікацій повинен бути укладений договір: з електромережами, з постачальниками газу, з водоканалом і т.д. з відкриттям особового рахунку. При відсутності комунікацій бажано наявність технічних умов на їх приєднання і проект", - зазначає Артем Стрільців.