Договір оренди припиняється після закінчення терміну оренди або достроково шляхом розірвання. Припинення договору оренди найчастіше оформляється угодою про припинення (розірвання) договору оренди, складеним у вигляді єдиного документа. На практиці припинення (розірвання) договору може або оформлятися у вигляді обміну листами сторін договору, або взагалі ніяк не оформлятися. Ніякі документи не складаються і в тому випадку, якщо договір розривається за рішенням суду.
Якщо припинення договірних відносин ніяк не оформлюється, це може породити правову невизначеність у відносинах орендаря і орендодавця. Наприклад, якщо в договорі не зазначено, що закінчення терміну його дії тягне припинення зобов'язань сторін за договором, то договір може бути відновлений на невизначений термін незалежно від бажання орендаря, що не попередив орендодавця про припинення договірних відносин. Тому орендарю не рекомендується припиняти договірні відносини без відповідного письмового оформлення. Як мінімум потрібно направити орендодавцю хоча б письмове повідомлення про припинення договору. Це дозволить мінімізувати ризик того, що доведеться перераховувати орендні платежі за договором, який за відсутності заяв сторін був продовжений автоматично.
У той же час, у випадку домовленості розірвати договір оренди, який був зареєстрований, то єдиний документ, що підтверджує факт припинення договору, все ж необхідно буде скласти і підписати. Це пояснюється тим, що цей документ необхідно буде представити у реєструючий орган для реєстрації припинення права оренди.
Дорогі читачі! Наші статті розповідають про типові способи вирішення податкових та юридичних питань, але кожен випадок носить унікальний характер.
При припинення орендних відносин орендар зобов'язаний повернути об'єкт оренди орендодавцю. Це повинно фіксуватися документами про передачу нерухомості, які підписуються сторонами договору.
Найчастіше такі документи становить орендодавець і передає їх орендареві на підпис. Юристу орендаря слід ретельно перевірити текст цих документів. Правильність і точність складених документів дозволяє убезпечити орендаря від можливих претензій з боку орендодавця і судових суперечок.
Документ про припинення договору оренди
Закон не зобов'язує сторони договору скласти і підписати будь-який документ, що підтверджує припинення договору оренди. У деяких випадках складання такого документа і не представляється можливим. Наприклад, якщо договір був розірваний за рішенням суду. Однак якщо договір оренди розривається без рішення суду, то на практиці припинення договору найчастіше оформляється угодою про припинення (розірвання) договору оренди. Це дозволяє документально оформити припинення дії договору і підтвердити наявність або відсутність претензій сторін одна до одної.
У цьому документі сторони, як правило, прописують такі умови:
- про припинення дії конкретного договору оренди з певною календарної дати;
- про відсутність взаємних претензій сторін одна до одної.
Приклад пункту угоди про розірвання договору оренди нерухомого майна, коли у сторін немає один до одного претензій
Трапляються ситуації, коли у сторін залишаються будь-які претензії один до одного по закінченні терміну оренди або після розірвання договору. В цьому випадку всі претензії, які сторони не змогли врегулювати, можна перерахувати в документі про припинення договору. Так, якщо договір розривається в зв'язку із заборгованістю орендаря по орендних платежах, то в угоді необхідно відобразити розмір наявної заборгованості, а також терміни її погашення. Зрозуміло, це стосується тільки тих випадків, коли орендар згоден і не заперечує розмір заборгованості перед контрагентом. У цьому випадку орендар зможе зафіксувати в угоді точну суму своєї заборгованості перед орендодавцем, а також зможе визначити приблизні терміни погашення цієї заборгованості.
Приклад пункту угоди про розірвання договору оренди нерухомого майна, коли у сторін є один до одного неврегульовані претензії
Якщо орендар не згоден з претензіями орендодавця, то відомості про наявні претензії сторін один до одного вказувати в угоді не потрібно. Справа в тому, що наявність взаємних претензій сторін не може бути перешкодою для підписання угоди про розірвання договору.
Крім того, якщо орендар не згоден з наявною перед орендодавцем заборгованістю, то підписання угоди із зазначенням в ньому суми заборгованості може бути розцінено судом як вчинення дій, що свідчать про визнання боргу, що на підставі статті 203 Цивільного кодексу РФ тягне перерву течії термінів позовної давності. Тому якщо орендар не згоден з претензіями орендодавця, то підписання угоди із зазначенням на борг по орендній платі не в інтересах орендаря.
У цьому випадку орендар повинен наполягати на підписанні угоди про розірвання договору без згадки про наявність чи відсутність взаємних претензій один до одного. Як варіант, можна включити в угоду зобов'язання сторін про проведення звірки взаєморозрахунків. А вже після цього всі наявні розбіжності можуть бути дозволені в досудовому порядку або в суді.
Приклад пункту угоди про розірвання договору оренди нерухомого майна, коли у сторін є один до одного претензії, за якими не вдалося домовитися
Документ про припинення договору оренди складається і підписується в двох примірниках по одному для кожної із сторін. Якщо договір оренди пройшов державну реєстрацію, то кількість примірників документа про припинення договору збільшується на один. Це пояснюється тим, що угода про припинення договору також буде підлягати державній реєстрації.
Документ про повернення нерухомого майна
При припинення договору орендар зобов'язаний повернути нерухоме майно орендодавцю (ст. 622 ЦК України). При оренді нерухомості застосовуються спеціальні правила про повернення об'єкта оренди по документу про передачу, іменованого передавальним актом або актом прийому-передачі нерухомого майна (ст. 655 ЦК України).
Передавальний документ не потрібно складати в наступних випадках:
В інших випадках сторони повинні скласти єдиний документ про повернення орендарем майна орендодавцю.
Увага! Нерухоме майно вважається повернутим орендодавцю тільки після підписання документа про передачу.
Одного фактичного повернення нерухомого майна недостатньо для того, щоб вважати виконаною обов'язок орендаря передати об'єкт оренди орендодавцю. Для цього необхідно також підписати відповідний передавальний документ.
Ухилення орендаря від підписання передавального документа розцінюється як невиконання обов'язку щодо повернення майна орендодавцю. Такі правила встановлені абзацом 3 пункту 1 та пунктом 2 статті 655 Цивільного кодексу РФ.
Приклад з практики. суд задовольнив позов орендодавця про стягнення орендної плати, оскільки орендоване майно не було повернуто йому після закінчення терміну оренди. При цьому суд вказав, що факт повернення приміщень орендодавцеві може підтверджуватися тільки актом прийому-передачі, підписаним сторонами
Позивач (орендодавець) звернувся з позовом до відповідача (орендарю) про стягнення орендної плати за користування нерухомим майном за договором оренди.
Суд першої інстанції позовні вимоги задовольнив. Суд апеляційної інстанції залишив рішення без зміни.
Відповідач звернувся зі скаргою до суду касаційної інстанції, в якій він висловив незгоду з прийнятими судовими актами.
Суд касаційної інстанції зазначив таке. У разі припинення договору оренди орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві орендоване майно (ст. 622 ЦК України). Передача будівлі або споруди орендарем і прийняття його орендодавцем здійснюються за передавальним актом або іншого документа про передачу, підписуються сторонами. Зобов'язання орендаря передати будівлю або споруду орендодавцю вважається виконаним після надання його орендодавцю у володіння або користування і підписання сторонами відповідного документа про передачу (ст. 655 ЦК України). Таким чином, юридично значущим обставиною є момент повернення об'єкта майнового найму власнику, який підтверджується документом, обопільно підписаним контрагентами.
Довід заявника касаційної скарги про те, що судами необґрунтовано не прийняті в якості доказів показання свідка, що підтверджують передачу ключів від приміщень, що орендуються, також підлягає відхиленню. Обставини справи, які відповідно до закону повинні бути підтверджені певними доказами, не можуть підтверджуватися в арбітражному суді іншими доказами (ст. 68 АПК РФ). Отже, факт повернення приміщень позивачеві може бути підтверджений тільки актом прийому-передачі нерухомого майна, але не показаннями свідків.
У той же час сама назва документа про передачу нерухомого майна орендодавцю не має істотного значення. Головне, щоб з цього документа випливало, що орендар передав орендоване майно орендодавцю.
Приклад з практики: суд визнав підписання сторонами акта допуску для проведення ремонтних робіт не суперечить закону, оскільки за своїм змістом цей документ був актом прийому-передачі орендованого майна
В даному випадку документ про передачу майна сторони в договорі назвали актом допуску. Суд визнав, що назва цього документа не має значення. Головне, щоб документ містив всі необхідні реквізити і відображав факт повернення приміщення орендодавцю.
В акті прийому-передачі боку, як правило, прописують такі умови:
- про передачу орендарем і прийомі орендодавцем нерухомого майна, що є об'єктом оренди за договором;
- про передачу нерухомого майна в стані, що відповідає умовам договору;
- про передачу майна, що перебуває на об'єкті оренди (наприклад, кондиціонерів і меблів в будівлі; тимчасових будівель на земельній ділянці), в тому ж стані і кількості, що і на момент передачі майна при укладенні договору;
- про передачу одночасно з об'єктом оренди всього приладдя орендованого майна (наприклад, ключів від нежитлового приміщення);
- про відсутність претензій у приймаючої сторони.
Приклад пункту передавального акта, коли у сторін відсутні претензії один до одного
Орендоване приміщення передано в задовільному стані. Сантехніка та електрообладнання справні. Претензій до стану приміщення і що в ній знаходиться у приймаючої сторони немає.
Ключі від приміщення в двох примірниках передані орендарем орендодавцеві перед підписанням цього акту ».
Якщо приміщення чи перебуває в ньому майно передається в неналежному стані, що не відповідає умовам договору, на це необхідно прямо вказати в акті прийому-передачі нерухомого майна. Якщо ж в акті не прописано недоліки переданого майна, то буде вважатися, що майно було передано орендодавцю в належному стані.
Приклад пункту передавального акта, коли у сторін є претензії один до одного
Орендоване приміщення передано в аварійному стані. Збиток, нанесений приміщенню, становить 200 тис. Руб. Орендар зобов'язується відшкодувати завдані збитки протягом двох місяців з дня підписання цього акта ».
Акт прийому-передачі нерухомого майна після закінчення оренди складається і підписується в двох примірниках по одному для кожної із сторін.
Питання: чи можуть сторони в договорі оренди виключити необхідність передачі нерухомого майна за передавальним документом?
Відповідь: ні, не можуть.
Правила статті 655 Цивільного кодексу РФ сформульовані імперативно і не дозволяють в договорі оренди виключити необхідність оформлення акту прийому-передачі нерухомого майна або іншого передавального документа.
Приклад з практики. суд стягнув з орендаря вартість орендної плати, вказавши, що об'єкт оренди повинен бути повернутий орендодавцю після закінчення терміну оренди за актом прийому-передачі нерухомого майна
Суд виніс рішення про стягнення орендної плати з відповідача, мотивоване відсутністю доказів повернення орендованого майна після закінчення терміну оренди.
У касаційній скарзі відповідач посилався на те, що сторони в договорі оренди виключили обов'язок орендаря повернути орендоване нерухоме майно орендодавцю за актом прийому-передачі. Доказів використання майна після закінчення терміну оренди, на думку відповідача, в справі не було.
Ухилення орендодавця від підписання передавального документа розцінюється як невиконання обов'язків по прийняттю майна. Такі правила встановлені абзацом 3 пункту 1 та пунктом 2 статті 655 Цивільного кодексу РФ.
За матеріалами відкритих джерел