Фахівці, що працюють над прогнозами динаміки цін на оренду нерухомості, нерідко говорять про сезонності. Під сезонністю зазвичай мається на увазі значне збільшення попиту на оренду житла ближче до закінчення літа. Люди, що стежать за подібною інформацією, в курсі, що восени, як правило, власники квартир підвищують орендну плату. Осінь вважається «високим сезоном». Наступна дата, до настання якої ставки оренди зростають, - новий календарний рік. Пояснення, яке напрошується першим: бажання орендодавців заробити. Але чи так це? Очевидно, що обґрунтуванням цінових коливань не є пори року або якісь умовні дні, що існують більш значущі події, які позначаються на орендних ставках.
Отже, які ж події визначають підвищення орендної ставки?
Вплив зміни сезону
Який же висновок можна зробити? Не стільки сезонність, скільки зміна попиту і пропозиції сприяє зміні цін на ринку оренди нерухомості.
Поза кризи річний цикл виглядає приблизно таким чином:
- Наступ осені тягне за собою зростання попиту.
- Число пропозицій значно скорочується, проте пропозиція все одно перевищує попит.
- Відбувається збільшення орендних ставок.
- Через фінансову скруту восени число бажаючих орендувати житлоплощу зросла не так значно, як в попередні роки.
- Число пропозицій, що закономірно, знизилося незначно.
- Те, що відбулося збільшення орендної плати в самий найближчий час зажадало зворотних змін.
Вплив готелів, розташованих в межах міста, і умов іпотечного кредитування
Співвідношення попиту і пропозиції за умови невтручання держави в ринкові процеси зумовлює ціноутворення. Інші фактори, включаючи згадану вище сезонність, надають лише опосередкований вплив.
М. Нелюбин, один з керуючих компанією Century 21 Star Reality-M, зазначає такі, на перший погляд не завжди очевидні, фактори, що позначаються на орендному ринку:
- сезонність і безпосередньо пов'язані з нею потоки туристів;
- комфортабельність пропонованого житла;
- віддаленість орендованої площі від центру міста;
- загальний стан пропозиції;
- ситуація на ринку іпотечного кредитування;
- зручність готельної індустрії (Нелюбин підкреслює, що даний фактор найбільш актуальний для столиці).
Особливість московських готелів
Московські готелі більшості туристів підходять виключно для короткочасного перебування. Приймаючи рішення про довготривале перебування в місті, приїжджим доводиться шукати альтернативу столичним готелям. Знімати навіть дорогу квартиру в Москві виявляється значно бюджетнішими, ніж орендувати готельний номер на великий термін.
Оренда в Москві і в Парижі
За словами експерта з питань ринку оренди, зовсім інша ситуація склалася у французькій столиці. Туристам доступний широкий спектр готелів, з якого можна вибрати найбільш підходящий ціновий сегмент. Виключно бажанням гостей Парижа визначалося, будуть вони жити в готельних умовах або за краще знімати апартаменти безпосередньо у власників.
Московська ситуація, на жаль, не може конкурувати з паризької. Ситуація, що склалася зі столичними готелями відкриває простір для маніпуляцій з орендною платою з боку приватників. Практика показує, що відносно недороге проживання в Москві в продовження тривалого терміну можливо виключно при зніманні квартири у приватних осіб.
Оренда нерухомості в європейських країнах має свої негативні особливості, незважаючи на більшу доступність готелів та прозорість ставок. Виплата комунальних платежів нерідко вимагає від орендаря значних витрат. Якість московського квартирного фонду, особливо якщо мова йде про елітне житло, може перевищувати таке в Європі.
Потенційні орендарі московських квартир бізнес-класу висувають високі вимоги до умов проживання. Вибираючи приміщення, вони можуть відвідати кілька десятків точок. Центральний район Парижа рясніє маленькими квартирами, площа яких може становити в районі 15 м 2. Приміщення подібного роду розташовані в будівлях історичної споруди, раніше вони використовувалися для розселення прислуги. Не завжди у людей, навіть не обмежених в засобах, є можливість влаштуватися в великогабаритної квартирі Парижа.
Це підтверджує і Марія Жукова, одна з керівників «Міель-Оренда». З настанням кризи в такий спосіб змінилися показники попиту на оренду елітної нерухомості і квартир економ-класу, а також кімнат:
- людей, готових оплачувати дорогі апартаменти, стало значно менше;
- квартири, що знаходяться в низькому ціновому діапазоні, і кімнати стали більш затребуваними;
- з'явилося більше охочих оформити оренду недорогих дво- і трикімнатних квартир: кілька орендарів ділять плату між собою з метою економії;
- загальний попит знизився через відтік мігрантів.
Як можна використати час змінювалася ціна оренди
Аналогічну інформацію призводить і Дмитро Таганов: в кризовий період орендні ставки були знижені на 25-30% від докризового рівня, через що квартири, розташовані в спальних московських районах і орендовані раніше за 30 000-35 000 рублів, зараз обходяться в 20 000 -25 000.