13%, але один раз в рік
Перший варіант - той, який лежить на самій поверхні. Тобто квартирний господар як фізична особа щорічно відвідує податкову і платить 13% з доходу.
Що потрібно робити в цьому випадку, щоб залишатися в рамках закону? Після того як ви знаходите наймачів, потрібно в простій письмовій формі укласти договір найму. В принципі, зробивши це, ви можете вважати себе офіційно здають квартиру. Тепер вам залишається щорічно подавати податкову декларацію, вказуючи в ній той дохід, який вписали в договір. Імовірність того, що перевіряти зазначену в договорі (і, відповідно, в декларації) суму ніхто не буде, прагне до 100%.
6%, але в чотири прийоми
Другий варіант - для тих, хто готовий витратити не менше тижня свого часу на походи по інстанціях, щоб в результаті оформитися як ІП і платити не 13%, а 6%. Ми вже писали про приблизною схемою оформлення і послідовності відвідування інстанцій тут. Коротко: на сайті ФНС є зразок заяви про реєстрацію в якості індивідуального підприємця. Заповнивши та роздрукувавши, його слід віднести в 46 податкову (в Москві ІП можна зареєструвати тільки там). Свідоцтво можна буде отримати через тиждень, одночасно з цим можна заповнити і здати заяву про застосування спрощеної системи оподаткування. Воно робиться 2-3 тижні.
За цей час ви якраз встигнете відкрити рахунок в банку (будь-якому, вибір за вами) в відділі роботи з юрособами. Після того як вам відкриють рахунок, у вас буде тиждень на те, щоб відвезти повідомлення про це в податкову. Потім залишається забрати рішення про застосування спрощеної системи оподаткування, а далі - шукати наймачів і укладати договір.
Різниця з першим варіантом: в договорі ви вказуєте, що гроші вносяться на рахунок номер такий-то (по ідеї, ви не маєте права брати готівкою, хоча на практиці цілком можете вносити їх потім на рахунок самостійно). Раз на квартал в банк відноситься платіжне доручення на 6% від доходів (не пізніше 24 числа першого місяця наступного кварталу). Якщо в черговий звітний період квартира не здавалася, платіжне доручення нести не треба.
При цьому, крім щоквартальних платіжок, треба щорічно надсилати податкову декларацію, в якій вказується сумарний дохід за рік і сплачена сума податку. Навіть якщо квартира не здавалася, згідно із законом віднести декларацію все одно треба, просто доходи вкажіть як рівні нулю.
43 200 на рік - так часто, як вам хочеться
Є ще одне податкове нововведення останніх років - патент. Сума, винесена в підзаголовок, - це саме те, що вам доведеться платити щорічно. Це сумна обставина відразу робить безглуздою покупку патенту, якщо ви отримуєте менше 60 тис. Руб. в місяць орендного доходу (так як 43 200 - це якраз 6% від щорічного доходу з розрахунку 60 тис. руб. на місяць). Цей варіант скоріше підходить тим, хто здає кілька квартир: вартість патенту не залежить від кількості об'єктів, що здаються.
Для тих, чий орендний дохід хоча б на 10 тис. Руб. в місяць більше розрахункового мінімуму, патент вигідний, але з застереженнями. Якщо ви купуєте його відразу на рік, ви розраховуєте, що орендна ставка буде залишатися незмінною протягом року і орендні платежі будуть надходити до вас регулярно. Зрозуміло, що якщо ви будете змушені знизити ставку або квартира буде простоювати без орендарів, патент з вигідного придбання перетворюється на тягар. Врахуйте в розрахунках і агентську винагороду ріелтору, тому що комісію за здачу квартири, яка оцінюється в 60 тис. На місяць і вище, буде платити не наймач, а саме квартирний господар.
Правда, купувати патент відразу на рік необов'язково - можна придбати його на півроку або навіть на місяць (в останньому випадку, щоправда, возитися з документами доведеться практично постійно): відрахування до Пенсійного фонду доведеться платити не щорічно, а щомісячно (причому краще не порушувати термінів щоб уникнути штрафів). Правда, не треба буде подавати податкову декларацію, але ж її і при другому варіанті (6% по «спрощенці») подають не частіше разу на рік. А ось книгу обліку доходів ІП доведеться вести - як і при другому варіанті.
Для отримання патенту потрібно буде спочатку зареєструвати ІП, а потім подати заяву в податкову про застосування спрощеної системи оподаткування на основі патенту (заява повинна бути подана мінімум за місяць до початку застосування спрощеної схеми). Патент видається в десятиденний термін з моменту подачі заяви. Сплатити вартість патенту треба буде в два етапи: перший - не пізніше 25 числа першого місяця дії патенту, другий - не пізніше 25 днів з моменту закінчення дії патенту.
Анна Купер "Власник"
Не рідкість, коли одну квартиру хочуть зняти студенти або друзі. І не менш часто між ними виникають суперечки, кому за що платити чи не платити. Наприклад, якщо один їхав на час, або зіпсував хазяйську меблі, або багато говорив по міжміському зв'язку, за яку набіг солідний рахунок. Навпіл платять мешканці в цих випадках або «кожному за його вчинками»?
Договір може бути визнаний недійсним, якщо він зроблений під впливом обману, насильства, погрози, а також внаслідок збігу важких обставин на вкрай невигідних для себе умовах, ніж інша сторона скористалася (кабальна угода), може бути визнана судом недійсною за позовом потерпілого (ст. 179 ГК РФ).