Таким чином, існують два способи виселити господаря з житла:
Добровільне рішення про виселення підтверджується заява власника. Для проведення примусового виселення необхідне рішення суду.
законні підстави
Виселення власника з житла застосовується як крайній захід відповідальності. Виселення передбачає припинення права користуватися і проживати в приміщенні.
Для того щоб вдатися до примусового виселення на початку необхідно позбавити власника права власності. Це може статися тільки в судовому порядку і лише на законних підставах.
Порядок дій
Порядок виселення встановлений ст. 75 Закону про виконавче провадження. Застосовується примусове виселення до осіб, які висловили небажання виселяться в добровільному порядку.
Процедурі виселення у обов'язковому порядку передує судовий розгляд, в результаті якого суд приймає рішення про виселення.
Підставою для виселення стане рішення суду і виконавчий лист, які передаються у виконавчу службу.
Виконавча служба, в свою чергу, відкриває виконавче провадження, при цьому в обов'язковому порядку повідомляється боржник, якому надає строк для добровільного виконання рішення суду (виселення).
Якщо підставою для виділення стали боргові зобов'язання або інші причини, що вимагають реалізації житла, паралельно організовує аукціон і проводяться торги.
Якщо власник відмовляється виконати рішення суду і залишити житло добровільно, судові пристави за участю органів поліції і зрозумілих проводять примусове виселення власника і звільнення квартири від його віщий.
Можливі причини для втрати власного житла
Закон передбачає такі підстави, за яких можливе виселення власника з належного йому житла при втраті права власності:
- зміна власника;
- непогашені боргові зобов'язання;
- порушення власником правила користування житлом;
- аварійний стан;
- вилучення землі для потреб держави.
Закон надійно охороняється право власності, що в деяких випадках викликає у власника ілюзії вседозволеності.
Що виникає разом з набуттям права власності вправо володіти, користуватися і розпоряджатися породжує відповідальність і покладає на власника певні обов'язки.
Недотримання цих встановлених законом обов'язків може привести до втрати права власності.
Виселення власника з квартири за порушення прав сусідів
Порушення правил співжиття, яке веде до порушення прав сусідів, є підставою для позбавлення права проживання в житло (ст. 293 ЦК).
Ініціювати дану процедуру можуть органи місцевого самоврядування за заявою мешканців. Для того щоб зробити виселення за даними підставах вони повинні мати систематичний характер.
Крім цього знадобиться доказового база, яка підтверджує факти порушень.
До порушень, які можуть стати підставою для виселення відносяться:
Порушення планування, проведення незаконного переобладнання і ремонтних робіт
Використання житла не за призначенням
здійснення підприємницької діяльності, розміщення виробництва, використання житла під склад (ст. 288 ЦК. ст. 17 ЖК)
Безгосподарне поводження з житлом
псування, руйнування інженерних мереж, порушення санітарних правил
Важливо. Якщо житло для власника є єдиним, виселити його неможливо ні за яких обставин (ст. 446 ЦПК).
При зміні власника
Цивільне законодавство визначає, що перехід прав власності до нового власника є достатньою підставою припинити право користування.
Однак навіть в цьому випадку виселення з квартири колишнього власника, вимога про який може бути пред'явлено новим власником проводиться тільки в судовому порядку.
В даному випадку Цивільний кодекс буде повністю стояти на боці покупця, до якого повністю перейшли права володіння, користування і розпорядження житлом (ст. 209 ЦПК).
Реєстрація в проданої квартирі не наділяє колишнього власника правом власності, на підставі чого він зобов'язаний звільнити житло відповідно до умов договору купівлі-продажу.
Виписка з аварійного житла
Виписка і виселення з аварійного житла в житловому праві є одним з найбільш складних питань.
Причиною цього є те, що законодавчі норми прописані в законі, не завжди в повній мірі реалізуються на практиці.
Житло визнається аварійним, якщо:
- більше половини житлових приміщень в ньому, а також несучих конструкцій, які є основними, знаходяться в аварійному стані;
- становлять небезпеку для життя;
- можуть викликати обвалення.
Важливо. Необхідно враховувати що ст. 57 ЖК визначає розселення з аварійного житла не як форму надання кращих умов проживання, а як вимушений захід надання житла.
У разі якщо громадяни відмовляються від переселення, муніципалітет буде мати право зробити це в примусовому порядку. Рішення про знесення аварійного житла приймається місцевим органам влади.
Мешканці, які проживають в ньому, повідомляється заздалегідь, при цьому вони мають право на свій розсуд зробити наступні вибір:
- Отримати від держави викупну вартість житла.
- Отримати нове житло.
Незважаючи на гадану добровільність в цьому випадку власника можуть підстерігати деякі проблеми.
Якщо зробивши свій вибір, в процесі його виконання власник зрозуміє що, наприклад, викупна вартість квартири значно нижче ніж він розраховував або надане йому житло не влаштовує його по комфортабельності, він вирішує відмовитися від свого вибору.
Державний орган, що займається розселенням і знесенням аварійного житла, має право зобов'язати громадянина до скоєння вищевказаних дій в судовому порядку.
Важливо. Як зазначив Конституційний суд, захист прав власників повинна базуватися на пропорційності і пропорційності, забезпечуючи при цьому баланс інтересів між усіма учасниками цивільних правовідносин.
Якщо ви вважаєте, що ваші права власника ущемлені в результаті проведення аварійного розселення - це є підставою для звернення до суду.
Розглянемо обидва варіанти докладніше:
Отримання викупної вартості
якщо власник вибирає такий варіант переселення, йому буде виплачена вартість квартири в грошовому еквіваленті. Процедура виплати наступна: між власником і муніципалітетом укладається угода, в якому повинні бути описані всі нюанси проведення виплати. Викупна вартість житла повинна включати витрати, які поніс власник при придбанні квартири безпосередньо у вартість. Дана угода може містити умови про те, що власнику замість викупної вартості буде надано інше житло. Викупна вартість може включати упущену вигоду власника, наприклад, від здачі житла за договором комерційного найму. До викупної вартості включаються також витрати, пов'язані з переїздом власника. Перед тим, як укладати угоду необхідно запросити експерта, для того щоб мати уявлення про ринкову вартість даного житла
Отримання рівнозначного житла
в даному випадку мається на увазі надання житла, що збігається по квадратурі і кількості кімнат. Воно повинно бути упорядкованим і розташовуватися в тому районі, де знаходилося житло, що підлягають знесенню. Говорячи про площі законодавець мав на увазі загальну площу житла, в деяких випадках надана житло може мати меншу житлову площу в порівнянні з таким, що підлягає знесенню (великі лоджії, комори і так далі)
З приватизованої квартири
Приватизація передбачає передачу житла в приватну власність. Право отримати квартиру у власність в разі приватизації отримує наймач квартири, який займав її за договором соцнайма і члени його сім'ї.
В результаті проведення процедури приватизації квартира переходить у приватну власність, що дає її власникам повне право володіти і розпоряджатися нею на свій розсуд, тому виселення власника з приватизованої квартири без компенсації її вартості неможливо.
Безпосередньому власнику приватизованої квартири надається право позбавити прав проживання в квартирі будь-яких мешканців, які не мають право власності.
Зняття з реєстрації і позбавлення прав власності власників житла можливо тільки при наявності вагомих підстав, якій передбачає закон.
За несплату комунальних послуг
Своєчасне внесення плати за комунальні послуги є обов'язком мешканців, як зазначає Житловий кодекс (ст. 153).
У власників зобов'язання по оплаті комунальних платежів виникають одночасно з правом власності.
Накопичена комунальна заборгованість може стати підставою для звернення до суду про її стягнення.
Житлове законодавство (ст.155) допускає можливість нарахування та стягнення пені за несвоєчасну сплату комунального боргу. Розрахунок пені здійснюється за кожний день прострочення.
Якщо боржник відмовляється оплачувати заборгованість в добровільному порядку або не має достатніх коштів для її оплати, а розмір заборгованості є суттєвим, суд може звернути стягнення на майно боржника. У числі такого майна може виявитися і квартира.
Таким чином, якщо розмір комунальних боргів та пені дорівнює або перевищує кадастрову вартість квартири, вона цілком може стати об'єктом для погашення боргу.
Наслідком звернення стягнення стане виселення власника з квартири за несплату.
Винятком може бути єдина ситуація передбачена ст. 446 ЦПК - якщо житло в якому проживає власник і його сім'я, є єдиним їх житлом.
Якщо суд виявить, що власнику або членам його сім'ї, належить інше житло, дія статті 446 застосовано не буде.
За банківські борги
Виселення з квартири за банківські борги найчастіше відбувається у випадках, якщо житло було предметом іпотеки.
Умовою будь-якого договору іпотеки є звернення стягнення на житло в випадки якщо боржник допустив прострочення сплати боргу.
Звернення стягнення на квартиру тягне за собою припинення права власності і, як наслідок, права користування житлом (ст. 58 Закону про іпотеку).
Житлове законодавство і Закон про іпотеку припускають можливість забрати у боржника навіть єдине житло, якщо воно є предметом іпотеки за простроченим кредитом.
Судова практика показує, що в даній ситуації суди найчастіше займають позицію кредитора і виселяють власників без надання іншого житла.
Судовий розгляд
Як показує практика, приймаючи рішення про виселення власника, суд бере до уваги всі обставини справи, які можуть виявитися істотними і вплинути на рішення, а саме:
тільки в разі якщо її розміри є істотним і друга сторона зможе довести це в суді, суд може почати розглядати питання про накладення стягнення на житло боржника, що знаходиться в його власності
Наявність іншого майна у боржника
на яке можна накласти стягнення (машина, дача, заміський будинок і т.д.)
Належність боржника іншого житла
є інше місце для проживання
Особливу увагу буде приділено через несплату боргу. Якщо суд визнає ці причини поважними, найімовірніше боржнику буде надано додатковий строк для можливості розрахуватися з боргами і стягнення на майно накладатися не буде.
До поважних причин можна віднести:
Затримку заробітної плати
не сплатив на підприємстві
Тривалу хворобу боржника або членів його сім'ї
викликала істотні матеріальні витрати
неповнолітні діти, інваліди, пенсіонери і т.д.
Відсутність роботи у боржника
в разі якщо він перебуває на обліку в центрі зайнятості, який, в свою чергу, не може забезпечити його роботою
Важке майновий стан боржника
викликане перерахованими вище причинами
Ці факти, за наявності допустимих письмових доказів, будуть досліджені судом і прийняті до уваги при винесенні рішення.
Обов'язкова документальна база
На підставі вимог процесуального законодавства сторона, яка звертається в судову інстанцію з позовними вимогами, повинна їх обґрунтувати.
Особливо важливим цей момент є в судовому процесі про виселення, оскільки дані позовні вимоги припускають позбавлення громадянина житла.
Прийняти позитивне рішення в такому випадку суд може тільки при наявності достатньої доказової бази, наданої в повній відповідності з процесуальним законодавством.
Позовну заяву
На підставі вимог цивільно-процесуального законодавства (ст. 28) заяву про виселення власника подається в судову інстанцію за місцем проживання боржника.
Його неявка в суд не змінить становище. Затягнути таким чином процес теж навряд чи вдасться.
Оскільки після відправки повторної порядку і неявки відповідача без поважних причин, уд розгляне справу і винесе заочне рішення про виселення (ст. 22 ЦПК).
Положення боржника в даному випадку тільки погіршиться, оскільки він не матиме можливості захищати свої інтереси в суді і оскаржувати причини виселення.
Позовна заява про виселення власника з житла має відповідати вимогам процесуального закону.
Позов складається з декількох частин:
- найменування інстанції в яку подано заяву;
- ідентифікаційні дані позивача і відповідача;
- в випадки якщо від імені сторони в справі беруть участь представники, вказуються його дані, а також дані документа який, надає йому право діяти від маєтку і за дорученням сторони (нотаріальна довіреність);
- ідентифікаційні дані третіх осіб якщо вони залучаються в процес
передбачає виклад подій, які спричинили необхідність виселення в хронологічному порядку. У мотивувальній частині також наводяться посилання на діючі нормативні акти, які підтверджує позицію
повинна містити чітко сформульовані позовні вимоги
Таким чином, як показує судова практика, існує досить багато підстав для виселення власника з належного йому житла.
Для того щоб захистити себе від подібної ситуації необхідне знання закону і неухильне його дотримання.
Навіть власник в наш час може бути примусово виселений зі своєї квартири. Для цього потрібні вагомі аргументи, і відбувається таке виселення виключно в судовому порядку.
У яких випадках можливе виселення власника з житлового приміщення, підстави для виселення та особливості судової процедури виселення власника розглянуті в цій статті.