Проблеми ошуканих пайовиків і проблемних забудовників особливо актуальні для московського регіону, особливо, якщо взяти до уваги той факт, що Подмосковье- лідер Росії за кількістю ошуканих пайовиків.
В даний час практично нічого не може гарантувати покупця квартири в новобудові від обману, навіть великі забудовники намагаються йти на різні хитрощі. Єдине, то чого може захистити горезвісний 214 закон. так це тільки від факту подвійного продажу.
Треба сказати, що останнім часом все більшу кількість суперечок вирішуються на користь покупців квартир. Для того, щоб вирішити деякі вузькі питання, пропонуємо ознайомитись з цим матеріалом.
Як вирішити проблему затягування термінів будівництва
Ні жорсткий контроль, ні прохання, ні благання, ні чорні мітки не можуть прискорити хід будівництва, якщо є серйозні причини-наприклад некомпетентність будівельників або злодійство грошей. Боротися з цим явищем неможливо, проте є можливість отримати з цього хоч якусь вигоду.
З забудовника є можливість стягнути серйозні суми неустойки за кожен день прострочення. Крім того, є можливість отримати через суд і компенсацію за оренду квартири і моральну шкоду.
Для задоволення законного вимоги про відшкодування моральної шкоди досить встановити факт порушення прав покупця квартири в новостройке- тобто пропуск термінів закінчення будівництва. Така відповідальність, надана законом і багаторазово перевірена судовою практикою здатна підстьобнути проблемних забудовників виконувати свої зобов'язання в строк.
Судова практика свідчить, що
- Розмір неустойки у випадку пропуску строків здачі квартири в новому будинку, вартістю 5 000 000 рублів на два роки, складе 2 007 500 рублів
- Моральна шкода - 50 000 рублів
- Штраф за просрочку- понад мільйон рублів.
Підсумовуючи ці суми, отримаємо, що за два роки забудовник повинен буде повернути понад три мільйони рублів. І це ще без компенсації оплати оренди квартири на ці два роки. Разом прибуток забудовника складе тільки 40% від запланованих 100%.
Вимагання комунальних платежів забудовником.
Потрібно дуже чітко зрозуміти, що російське законодавство вимагає оплатити комунальні послуги тільки тоді, коли споживач послуг реально ними користується. Тобто всі вимоги забудовника про оплату комунальних послуг-незаконні.
Саме зобов'язання по оплаті комуналки виникає у покупця або з дати підписання акта приймання квартири, або з моменту реєстрації права власності.
Справа в тому, що з дня введення новобудови в експлуатацію до оформлення права власності на новобудову іноді проходить не один рік. Обсяги комунальних платежів за цей період можуть досягти перевищити кілька сот тисяч рублів. І якщо брати до уваги, що квартир в новобудові може бути від декількох десятків до декількох сотень, ці суми можуть досягати кілька мільйонів доларів і дуже чутливі для забудовника.
Але до оформлення свідоцтва пайовик не зобов'язаний оплачувати комунальні платежі.
Затримка оформлення квартири в новобудові у власність
Права власності покупця квартири в новобудові на збудовану квартиру з'являються з моменту реєстрації в Росреестра. Але на практиці часто буває, що оформлення та видача документів на квартиру сильно затягується.
В цьому випадку можна порадити звернутися до суду для визнання судом права власності на квартиру. Як показує судова практика, в більшості випадків суди стають на бік сторону постраждалих пайовиків.
Якщо у проблемного забудовника виникають складнощі, що перешкоджають реєстрації квартири, процес подолання цих труднощів може зайняти кілька років, тоді як оформлення справи в суді в середньому займає близько 90 днів. При певному умінні квартиру в новобудові можна оформити і самостійно.
Якщо фактична площа квартири в новобудові не відповідає зазначеній в договорі пайової участі
У 90% випадків після закінчення будівництва новобудови раптово виявляється, що площа квартири в новому будинку, більше або менше зазначеної, ніж вказана в договорі.
Зазвичай в договорі пайової участі зазначено, що якщо площа більша, покупець доплачує за зайві метри, якщо менше-забудовник повертає частину коштів. Однак, з огляду на, як часто забудовники зривають терміни здачі новобудов в експлуатацію, коли виникає така ситуація, перш, ніж доплачувати за зайві метри, не потрібно забувати про виниклу можливості зменшити необхідну забудовником суму на розмір неустойки взаємозаліком.
Якщо ж реальна площа квартири менше зазначеної в договорі, і забудовник відмовляється повертати гроші за відсутні метри, його цілком можливо примусити до цього обов'язку по суду. Крім цього, є можливість покласти серйозний штраф (в розмірі ½ від суми, що підлягає поверненню). Не треба ще забувати і про відшкодування моральної шкоди.
Наприклад, в одному з недавніх судових суперечок суд повернув дольщику 1 200 000 рублів за зменшену проти зазначеної в договорі площа квартири. Була стягнута неустойка 600 000 рублей за відмову забудовника повернути переплачені гроші і штраф в обсязі 900 000 рублів.
Вартість одного квадрата за договором пайової участі становила 100 000 рублів, але після закінчення будівництва загальна площа квартири стала менше на 12 квадратів. Крім усього іншого, суд наклав на проблемного забудовника неустойку та пені в сумі 1 500 000 рублів.
Якість роботи забудовника незадовільний
Найчастіше покупці квартир в новобудовах (особливо в новобудовах Підмосков'я) не звертають увагу на суттєві недоробки. Для того ж, щоб вирішити цю проблему потрібно всього лише на-всього вказати на недоліки новобудови в акті прийому передачі квартири. У цьому випадку забудовник в розумні терміни усуває допущені дефекти.
Якщо ж він не поспішає це зробити, при наявності зазначених недоліків у акті можна легко домогтися компенсації в суді. Зазвичай така компенсація оцінюється від 100 000 до 1 000 00 рублів.