Сьогодні в Росії більше 80% нового житла будується із залученням коштів громадян за договорами пайової участі.
По всіх регіонах країни розкидані понад 800 заморожених будівництв, кількість ошуканих пайовиків (за різними підрахунками) становить 80-150 тисяч осіб.
На мітингах і акціях протесту ошуканих пайовиків по всій Росії звучить одне і те ж: чиновники від них відмовляються, ніхто не вважає ошуканих пайовиків потерпілими, довгобуд став звичною справою, в країні твориться беззаконня.
Поки місцева влада працюють з новим забудовником, обраним за конкурсом замість старого, який зник / збанкрутілого / крадія, поки завершується недобуд, з'являється навая будівельний майданчик з новим недобросовісним забудовником і новими обдуреними пайовиками.
У різних суб'єктах Федерації різні причини виникнення недобудов і проблеми ошуканих пайовиків, але рішення цієї проблеми складається з двох частин:
- врятувати вже ошуканих пайовиків - добудувати недобуд,
- не дати обманутися новим учасникам пайового будівництва житла.
Окрема історія - банкрутство компаній - забудовників при пайовому будівництві житла. Чого варта історія з СУ-155, коли кілька десятків тисяч пайовиків залишилися без житла.
Лідерами за кількістю ошуканих пайовиків тоді були Московська область (13000 сімей), Санкт-Петербург (7700 сімей), Самарська область (7300 сімей), Новосибірська область (4355 сімей), а також Краснодарський край (2500 сімей). Близько 90% пайовиків укладали з забудовниками договори купівлі квартир за «сірими» схемами, а не по 214 федеральному закону про пайове будівництво.
Реєстр ошуканих пайовиків
Чиновники на місцях придумали правила, затвердили список документів, які повинен надати обманутий пайовик, щоб потрапити в цей реєстр. Дивно, що багато пайовики навіть не підозрюють про його існування.
Шахрайство в житловому будівництві
Російське законодавство розгортається в сторону захисту прав фізичних осіб від недобросовісних забудовників.
Однак, ні страховики, ні забудовники, ні пайовики не поспішають страхувати долесое будівництво житла. Всім зрозуміло, що витрати повністю ляжуть на плечі кінцевого споживача, що неминуче призведе до зростання цін на житло. Ризики пайовиків навіть зростають, адже "будується" доведеться не тільки із забудовником, а й зі страховою компанією.
Федеральний закон 214-ФЗ регулює залучення грошових коштів громадян для пайового будівництва багатоквартирних будинків, наказує укладення договору участі в пайовому будівництві з виникненням у пайовика права власності на об'єкти пайового будівництва і права спільної часткової власності на спільне майно в багатоквартирному будинку. Також законодавчо посилений нагляд за будівельними компаніями, збільшив їх відповідальність.
Однак більшість забудовників цей закон проігнорували, пішовши шляхом придумування схем його обходу, залишаючи пайовиків безправними. Найбільшого поширення набув попередній договір купівлі-продажу.
Сенс попереднього договору купівлі-продажу в тому, що пайовик обіцяють підписати основний договір купівлі-продажу готової квартири. після того, як забудовник отримає дозвіл, всю необхідну документацію та добудує будинок. Тобто зобов'язується в майбутньому продати квартиру. За укладеним з фірмою попереднім договором всі квартири значаться не за конкретними пайовиками, а за забудовником.
Забудовник укладає з учасниками пайового будівництва попередній договір купівлі-продажу, оформляє на себе у власність квартири, а потім продає їх пайовикам. Але гроші з покупця забудовник отримує за попереднім договором купівлі-продажу - квартира повністю оплачується в момент його укладення, а не коли вона з'явиться фізично.
Попередній договір купівлі-продажу (на відміну від основного) не підлягає державній реєстрації, а отже, ніщо не заважає забудовнику, взявши з пайовиків гроші, підписати потім ще кілька договорів на ту ж квартиру. Забудовник не дає ніяких зобов'язань побудувати будинок на певний термін.
Забудовник повинен діяти в суворій відповідності з ФЗ-214. Всі інші схеми незаконні. Якщо забудовник залучає гроші пайовика по закону - «обману» немає. Але це вірно лише з точки зору «чинного законодавства». Економіка і «чинне право» не завжди збігаються.
Ще кілька років тому банкрутство забудовника вважалося вельми небажаним сценарієм з точки зору захисту інтересів ошуканих пайовиків. Після внесення змін до Федерального закону "Про неспроможність (банкрутство)" фізичні особи виведені в окрему чергу кредиторів, пайовиків визнали повноправними учасниками конкурсних процедур.
Тепер недобуд і земля можуть виділятися передаватися створеному пайовиками ЖБК або ТСЖ. Раніше пайовики не мали доступу до засобів від продажу заставного майна, тепер вони його отримали. З'явилася можливість погашати заборгованість перед пайовиками як грошовими коштами, так і шляхом передачі їм квартир або об'єктів незавершеного будівництва.
По-перше, нове законодавство дозволяє зацікавленим особам керувати процесом банкрутства. За розміром вимог, включених до реєстру кредиторів, дезорганізовані пайовики стали програвати юридичним особам, які купували квартири на етапі котловану оптом.
По-друге, суди відмовляються включати вимоги покупців квартир в реєстр кредиторів, якщо реалізація квартир здійснювалася не безпосередньо, а через третіх осіб, пов'язаних інвестиційними угодами, які передбачають, наприклад, оплату договору підряду квартирами. Права пайовиків в цьому випадку розглядаються судами як похідні від прав підрядника. А якщо у підрядника таких прав не виникло, пайовики виявляються в вразливою позиції.
По-третє, виникає ряд законодавчих протиріч. За оновленим законом про банкрутство, вимоги пайовиків задовольняються в пріоритетному порядку щодо вимог конкурсних кредиторів. Незалежно від черговості право на отримання 60% від вартості об'єкта (в разі його реалізації) мають заставні кредитори, якими можуть бути як банки, так і пайовики (якщо договори пайової участі укладені з дотриманням 214-ФЗ). Однак проблема полягає в тому, що умовою включення вимог пайовика до реєстру вимог кредиторів є розірвання договору пайової участі, що, в свою чергу, тягне за собою припинення застави. При такому розкладі у банку-заставодержателя виникає переважне право на отримання грошових коштів.
Будівництво житлового будинку затягується на невизначений термін через нестачу фінансування, відсутність достатньої кількості інвесторів, проблем з узгодженням документації, помилок або не врахованих у проекті факторів, які виявилися при будівництві додаткових проблем, заперечень місцевих жителів проти будівництва в даному місці і т.д.
Як вирішити проблему «ошуканих пайовиків».
У різних регіонах Росії проблема обдурених пайовиків вирішується по-різному. Природно, де більше житла будується, там більше проблем з незавершеним будівництвом. Лідерами за кількістю ошуканих пайовиків є Московська область, Санкт-Петербург, Самарська область, Новосибірська область і Краснодарський край.
Найбільш швидкими темпами забезпечуються квартирами мешканці Самарської області, Підмосков'я і Татарстану. Повністю закрити проблему обдурених пайовиків вдалося в шести регіонах (Алтай, Карелія, Астрахань. Волгоград, Костромська і Пензенська області).
Роботу з порятунку «ошуканих пайовиків» можна умовно розділити на два етапи:
- на законодавчому рівні виключити «сірі схеми» пайового будівництва.
- розробляються інструменти завершення будівництва і здачі в експлуатацію кинутих об'єктів житлового будівництва.
На думку Міністерства регіонального розвитку, для вирішення проблем ошуканих пайовиків є кілька способів:
Експерти в галузі житлового будівництва сходяться на тому, що глобальну проблему потрібно вирішувати відразу по декількох напрямках:
Фонд захисту учасників пайового будівництва
У списку доручень президента значилося: «Розглянути питання про відшкодування збитку постраждалим громадянам, включеним до реєстру громадян, чиї кошти залучені для будівництва багатоквартирних будинків і чиї права порушені, з використанням фонду, який формується за рахунок обов'язкових відрахувань забудовників, які залучають грошові кошти учасників пайового будівництва ».
Окремо в законі визначені правила відрахувань забудовників в компенсаційний фонд, а також правила їх розміщення, інвестування та використання коштів фонду.
Відрахування забудовників будуть перераховуватися на банківський рахунок компенсаційного фонду в розмірі 1% від вартості кожного договору участі в пайовому будівництві. Якщо під час банкрутства забудовника в фонді не буде вистачати коштів на виплату відшкодування всім пайовикам, то гроші будуть направлятися на надання йому фінансової допомоги для завершення будівництва.
Засновником фонду виступає Міністерство будівництва та житлово-комунального господарства. Мінбуд ж контролюватиме відрахування забудовників і подальше використання коштів фонду.
Управляти компенсаційним фондом, створюваним на базі НКО «Фонд єдиного інституту розвитку в житловій сфері», буде Агентство іпотечного та житлового кредитування (АІЖК).
Кошти Фонду, в разі банкрутства забудовників, будуть направлятися на завершення будівництва житлового будинку або виплату компенсацій пайовикам.
Відносно недобросовісних забудовників, за рішенням арбітражного суду, повинні бути введені процедури, застосовувані в справах про банкрутство.
Ложка дьогтю:
yовий закон покликаний підвищити вимоги до страховиків пайового будівництва, але при цьому забудовник як і раніше не несе відповідальності перед пайовиками, а страховики в цих умовах не готові приймати на страхування такі ризики.
Коротко резюмуючи вищесказане,
проблеми ошуканих пайовиків вирішуються у міру надходження,
але - не відразу, і - не скрізь,
і тільки після втручання преси або доручення президента.
За матеріалами російських ЗМІ
пайовому будівництві
