Як скасування реєстрації угод з нерухомістю вплинула на оформлення договорів
Тим, хто найближчим часом збирається вирішити горезвісний квартирне питання, ця добірка запитань з відповідями допоможе розібратися, як скасування реєстрації угод з нерухомістю вплинула на оформлення договорів
1. Я купую квартиру на вторинному ринку. Чув, що тепер договори купівлі нерухомості реєструвати не потрібно. Значить, нам з продавцем досить підписати договір один з одним і більше не потрібно нікуди додатково звертатися ні до нотаріуса, ні в Росреестр?
Тому після підписання договору вам з продавцем потрібно звернутися в Росреестр для реєстрації переходу до вас права власності на квартиру на підставі укладеного договору. Що стосується нотаріального посвідчення договорів купівлі-продажу нерухомості, то воно поки як і раніше не є обов'язковим і здійснюється тільки за бажанням сторін. Це не дешева процедура (п. 1 ч. 1 ст. 22.1 Основ законодательтва РФ про нотаріат від 11.02.93 № 4462-1). Але якщо ви посвідчити договір у нотаріуса, то тим самим істотно спростите собі подальшу процедуру реєстрації в Росреестра права власності на куплену квартиру.
2. Що фактично змінилося в порядку реєстрації з урахуванням того, що тепер реєструється тільки перехід права, а не сам договір?
Прядок державної реєстрації став простіше. Раніше реєстрація договору і реєстрація переходу права фактично дублювали один одного. Продавець і покупець подавали в реєструючий орган за два заяви: кожен з них подавав заяву про державну реєстрацію договору, і, крім того, продавець повинен був подати заяву про державну реєстрацію переходу права власності до покупця, а покупець заяву про державну реєстрацію свого права власності на придбаний об'єкт нерухомості. Зараз в зв'язку зі скасуванням реєстрації угод (ч. 8 ст. 2 закону № 302-ФЗ) кожна сторона звертається в Росреестр тільки з однією заявою. Продавець подає заяву про державну реєстрацію переходу права, а покупець про державну реєстрацію права (абз. 1 п. 1 ст. 16 Федерального закону від 21.07.97 № 122-ФЗ Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, далі закон № 122-ФЗ, п. 8, 35 Методичних рекомендацій щодо порядку проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, затверджених наказом Мін'юсту Росії від 01.07.02 № 184, далі рекомендації № 184). Плата за реєстрацію також зменшилася в два рази, оскільки платити за реєстрацію договору більше не потрібно. Тепер для громадян плата становить 1 тис. Рублів (п. 22 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ). Зменшився і максимальний термін, відведений на процедуру реєстрації: зараз він становить 20 календарних днів з дня прийому заяви і документів (п. 3 ст. 13 закону № 122-ФЗ), тоді як попередній термін дорівнював місяця.
3. Чи є якісь терміни, коли потрібно звернутися в Росреестр після укладення договору купівлі-продажу квартири?
Ні, законодавством таких термінів не встановлено. Але в інтересах покупця звернутися за реєстрацією свого права якомога раніше, тому що, поки цього не станеться, він не вважається власником квартири. Без документа, що підтверджує його право власності (а це свідоцтво про державну реєстрацію права власності п. 1 ст. 14 закону № 122-ФЗ), покупець не зможе здійснити ніякі правомочності власника. Наприклад, він не зможе відкрити на своє ім'я фінансовий особовий рахунок, щоб платити квартплату, не зможе зареєструватися за місцем проживання (п. 16 Правил реєстрації та зняття громадян РФ з реєстраційного обліку за місцем перебування та за місцем проживання # 038; lt, # 038; hellip, # 038; gt. затверджених постановою Уряду РФ від 17.07.95 № 713). Він також не зможе отримати майновий податкове вирахування, який надається при придбанні житла (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Але найголовніше, поки право власності покупця не внесено в ЕГРП, в реєстрі як і раніше власником значиться продавець. А значить, він має формальну можливість розпоряджатися квартирою. Наприклад, недобросовісний продавець або хтось, що діє за дорученням від нього, може, отримавши виписку з ЕГРП, продати квартиру ще раз. Такою ситуацією можуть скористатися і шахраї.
Тільки державна реєстрація в ЕГРП служить підтвердженням того, що покупець є законним власником майна. Оскаржити зареєстроване право можна лише в судовому порядку (п. 1 ст. 2 закону № 122-ФЗ).
4. Для реєстрації переходу прав на квартиру і раніше потрібні заяви як від продавця, так і від покупця або тепер досить заяви тільки від покупця?
Це як і раніше залежить від того, засвідчували боку свій договір у нотаріуса чи ні. Нотаріальне посвідчення угод обов'язково тільки у випадках, зазначених в законі або передбачених угодою сторін (п. 3 ст. 8.1, п. 2 ст. 163 ЦК України). Оскільки для договорів купівлі-продажу нерухомості закон не вимагає обов'язкової нотаріальної форми (ст. 550 ЦК України), то нотаріальне оформлення здійснюється тільки за бажанням сторін. Згідно з пунктом 3 статті 81 Цивільного кодексу, запис в ЕГРП про перехід права власності до покупця нерухомості вноситься при наявності заяв від усіх сторін угоди. Але в цій же нормі сказано, що якщо угода укладена в нотаріальній формі, то запис до реєстру може бути внесена за заявою однієї сторони угоди, в тому числі через нотаріуса. Тому якщо договір купівлі-продажу нерухомості нотаріально не посвідчений, то для реєстрації переходу прав до покупця обов'язково потрібні заяви і від продавця, і від покупця. Ці заяви подаються тільки особисто сторонами угоди або їх повноважними представниками (абз. 2 п. 1 ст. 16 закону № 122-ФЗ), тому факт подачі заяв сам по собі підтверджує добру волю сторін на вчинення правочину. Якщо ж договір посвідчено у нотаріуса (тобто воля сторін на вчинення правочину вже перевірена нотаріусом), то із заявою про реєстрацію може звернутися одна сторона. Наприклад, тільки покупець. Його заяву також може направити в Росреестр нотаріус, який посвідчив договір (це окрема нотаріальна послуга).
5. Збираюся продати квартиру. Вона оформлена тільки на мене, хоча куплена в шлюбі. Раніше, щоб оформити операцію з продажу нерухомості, була потрібна згода чоловіка. Зараз, коли реєстрацію договорів купівлі-продажу скасували, така згода обов'язково?
6. Я купую квартиру в споруджуваному будинку (за договором участі в пайовому будівництві). Чи правильно я розумію, що цей договір реєструвати не потрібно, а треба буде реєструвати тільки моє право власності на квартиру, коли будинок буде зданий в експлуатацію?
Ні, в вашому випадку реєстрація договору і раніше обов'язкове. Справа в тому, що стосовно деяких угод з нерухомим майном збережена обов'язкова державна реєстрація. У їх числі договір участі в пайовому будівництві. Він як і раніше вважається укладеним тільки з моменту державної реєстрації (п. 3 ст. 4 закону № 214-ФЗ). Відносно цього виду договору обов'язковість реєстрації була збережена, щоб виключити можливість подвійного продажу однієї і тієї ж квартири. Якщо таке все-таки відбудеться, то пріоритет права на квартиру буде у того покупця, чий договір пройшов державну реєстрацію. До речі, це не єдиний виняток з скасування реєстрації договорів продажу житла. Наприклад, закон № 122-ФЗ до сих пір передбачає держреєстрацію договору купівлі-продажу житла економ-класу (ст. 25.6 закону № 122-ФЗ). Але це розбіжність тимчасове, оскільки вже з 01.10.13 вступить в силу нова редакція закону № 122-ФЗ (п. 24 ст. 1, ч. 1 ст. 5 Федерального закону від 23.07.13 № 250-ФЗ Про внесення змін до окремих законодавчі акти # 038; lt, # 038; hellip, # 038; gt. ч. 8 ст. 2 закону № 302-ФЗ), яка скасує реєстрацію таких договорів.
7. Ми здаємо нашу квартиру, і завжди укладали з орендарями договір на термін менше року, щоб його не треба було реєструвати, а потім продовжували на новий термін. Тепер реєстрація оренди скасовано чи ні?
Ні, правила реєстрації оренди не змінилися, але, можливо, вашого випадку вони взагалі не стосуються. З реєстрацією договорів оренди деякий час назад була неясна ситуація: закон № 302-ФЗ скасував їх державну реєстрацію з 01.03.13, але Федеральний закон від 04.03.13 № 21-ФЗ Про внесення змін до окремих законодавчих актів # 038; lt, # 038; hellip, # 038; gt. який вступив в силу буквально через три дні (04.03.13), знову її відновив. Тому в даний час договори оренди нерухомості підлягають державній реєстрації за колишніми правилами.
Але справа в тому, що договір саме оренди житлового приміщення полягає тільки в випадках, коли орендарем за договором є юридична особа (п. 2 ст. 671 ЦК України). Такий договір необхідно реєструвати, якщо він укладений на строк не менше року (п. 1 ст. 609 ЦК РФ). Якщо ж ваш орендар фізична особа, то незалежно від того, як ви назвали свій договір, юридично він є договором найму житлового приміщення (п. 1 ст. 671 ЦК України). А такий договір і раніше не вимагав державної реєстрації незалежно від терміну його дії. В даний час нічого в цьому відношенні не змінилося.
Джерело журнал Юрист компанії