Ціна енергоресурсів - найгостріше питання при оренді
У виробництві енергоресурси можуть становити суму навіть більшу, ніж орендна плата за приміщення - це при оренді невеликих виробничих цехів. Великі орендарі виробничих площ на оплату енергоресурсів витрачають менше, до 60 відсотків. При оренді складу споживання ресурсів значно нижче, ніж при оренді виробництва, тому витрати на них будуть близько п'ятнадцяти відсотків. У рітейлі комунальні платежі становлять 25-35 відсотків від орендної плати, в великих закладах громадського харчування навіть до п'ятдесяти відсотків.
Тому другий за важливістю питання до потенційного орендодавцю при оренді виробничого приміщення, після орендної ставки, повинен бути про те, який розмір і порядок оплати комунально-експлуатаційних платежів.
Комунальні платежі з точки зору орендодавця
Зараз на ринку існує три принципу умов по оплаті енергоресурсів при оренді індустріально-складських приміщень:
- Так званий triple net, коли озвучується орендна ставка не включає ПДВ, комунальні та експлуатаційні платежі, тобто орендар буде окремо платити за всі види спожитих енергоресурсів;
- Другий варіант не має особливого терміна. У той разі, ставка включає ПДВ і експлуатаційних витрат, а комунальні платежі орендар платить за фактичним споживанням;
- Третій варіант - найпопулярніший при оренді на території колишніх заводів, коли в ставку включені всі витрати (ПДВ, експлуатаційні та комунальні платежі) за винятком електрики.
Бувають випадки, коли орендар не використовує ресурси орендодавця і домовляється з постачальниками самостійно і веде розрахунки безпосередньо. Така схема використовується у виняткових випадках, як правило, коли потрібен великий обсяг якогось ресурсу. Наприклад, великий промислової пральні потрібен пар в таких обсягах, що парогенератор не впорається. Тоді будують парову котельню, яка працює на газовому паливі. Вільних газових лімітів у орендодавця немає, але є інфраструктура. Тоді орендар образается в структуру «Газпрому», отримує ліміти на свою організацію і веде розрахунки за лімітами і споживання сам. Повторю, це виняткові зараз випадки. Навіть великі нові індустріальні парки, які спеціалізуються на форматі built-to-suit, не вітають самостійні домовленості орендарів з постачання енергоресурсами. Всі намагаються забезпечити клієнта водою, електрикою, теплом, виступаючи посередником між орендарем і постачальником ресурсів.
Важливо відзначити, що при оренді офісу всі комунальні платежі включені в ставку. Так, «віск Технопарк» пропонує офісні приміщення за ставкою 480 рублів за 1 кв.м без ПДВ, все включено. За опалення, воду та каналізацію платити окремо не доведеться.
Як розрахувати витрати води
Варіант 1. Якщо для виробничих потреб вода не потрібна, значить, в розрахунок беремо тільки побутові нормативи: помити руки, прийняти душ, вода в санвузлі. Для цього підійде розрахунок по СНІПАМ. Формула виглядає так. Р - оплата водоспоживання без ПДВ.
Р = Q × Р води + Q × Р канал. + (Q × Р води + Q × Р канал.) × Z%
Витрата води Q - залежить від числа працівників (N чол.), Кількості робочих днів у місяці (N днів) і кількості душових кабін. З СНіПів беремо витрата води на 1 чол. в зміну: (М чол. - 0.025 м³) і витрата води на 1 душ в зміну (М душ - 0,5 м³). Формула розрахунку витрати води така:
Q = N чол. × N днів × М чол. + N душ × N днів × М душ
Для наочності - гіпотетична ситуація. На виробництві працюють 5 чоловік у зміну з 8 до 17 тільки по робочих днях (тобто вважаємо 20 змін в місяць), площа, яку вони орендують - 150 кв.м, є одна душова кабіна, туалет, раковина в санвузлі, раковина на кухні . Питна вода в розрахунку не бере участь, так як питну воду закуповують в бутлях для кулера. Ціна кубометра води 25 рублів, вартість кубометра скидання в каналізацію 29 рублів. Z - коефіцієнт орендодавця, є комерційною таємницею, тому для розрахунків беремо сильно завищений - 700%
Розрахунок для гіпотетичної ситуації буде такий:
Q = 5 × 20 × 0,025 + 1 × 20 × 0,5 = 13 м³
Р = 13 × 25 + 13 × 29 + (13 × 25 + 13 × 29) × 700% = 5616 рублів на місяць без урахування ПДВ.
Такий же принцип розрахунку буде при оренді складського приміщення. Ви просто враховуєте побутові нормативи споживання виходячи з кількості працівників складу.
Варіант 2. При використанні в виробничому процесі вода служить в якості середовища, що поглинає різні нерозчинні і розчинні домішки. Важливо знати обсяг водоспоживання обладнанням або процесом в годину і кількість годин роботи в місяць. Наприклад, у невеликій пральні (розміром виробничого цеху до 45 кв.м.) витрата води в середньому 1,5 м³ / год. Обсяг стоку дорівнює обсягу споживання. Місячне водоспоживання буде вважатися за формулою
1,5 м³ × 12 годину × кількість робочих днів × тариф × ПДВ
Варіант 3. Якщо вода використовується для охолодження вироблених продуктів, і при цьому з ними не контактує, а лише нагрівається і практично не забруднюється, то кращим рішенням буде закуповувати воду з певною періодичністю і відмовитися від оплати промислового споживання води у орендодавця. Вартість підвозу води варіюється в СПб і Ленінградської області, але часто істотно вигідніше тарифів.
Як розрахувати витрати на водовідведення
При промисловому водоспоживання, згідно з нормативами, потрібно складати його баланс з водовідведенням. Водовідведення одно водоспоживанню. І водовідведення при великому споживанні води - теж оплачується в складі комунальних послуг, причому тариф за кубометр навіть вище споживання.
Обов'язково обговоріть з орендодавцем умови щодо лімітів водовідведення. Як правило, у «Водоканалу» є штрафи за перевищення лімітів скидання води. І важливо прописати в договорі оренди, яким чином орендар несе відповідальність за «переливи», чи будуть перевиставляє штрафи орендодавцем орендарю.
Як розрахувати ціну на електрику
У виробничих і в складських приміщеннях розрахунки споживання електрики і його оплати проводиться виходячи з подвійної системи розрахунків, коли тариф складається з двох частин: електрична потужність і реальне споживання.
Приблизно порахуємо ціну електрики для пральні з розділу про водоспоживання. Установча електрична потужність всього обладнання - 200 кВт. 12-ти годинний робочий день. «Нажгут», припустимо, 48 000 кВт / год за місяць.
Перша частина - встановлена потужність - позначимо літерою А. Обладнання використовується не на повну потужність по техпаспорту, максимально до 150 кВт. розрахунок:
Друга частина - реальне споживання - позначимо В. Розрахунок: В = 48 000 × тариф монополіста за кВт / год. Тариф і тут вважаємо приблизно, 2 рубля за кВт / год. В = 48 000 × 2 = 96 000 рублей.
Так само орендодавець в рахунок на оплату електрики включає оплату утримання електромереж і відповідно, тариф, за яким платить орендар за електрику більше тарифу, за яким орендодавець купує ту ж електроенергію у енергозбутової організації. Як правило, це коефіцієнт у відсотках. Для розрахунків беремо сильно завищений - 96%. Це буде третя частина розрахунків, позначимо літерою С і вважаємо за формулою: С = В × 96%. Для даної пральні розрахунок такий: С = 96 000+ 96% = 92 160 рублів.
Отже, Все складається і множиться на ПДВ (1,18): 300 000 + 96 000 + 92 160 = 488 000 рублів + ПДВ = 504 748 рублів.
Електрика - найдорожчий ресурс на ринку нерухомості.
В складських приміщеннях розрахунки споживання електрики і його оплати виробляються по двоставковому тарифу, як у виробничих приміщеннях.
Як розрахувати розмір оплати за опалення
У невеликих приміщеннях опалення часто входить в орендну ставку. Якщо Ваш орендодавець вимагає оплату опалення окремо, то існує два варіанти. Розрахунок за нормативами і за лічильником.
Розрахунок за нормативами - це не найвигідніший спосіб, але часто в офісних і маленьких приміщеннях немає технічної можливості встановити лічильник, і тоді вдаються до формули, розшифрованої нижче. Важливо знати площу приміщення, висоту стель, щоб порахувати обсяг приміщення.
Далі, формула теплового навантаження з урахуванням стандартних коливань температур:
Q = V × 1,08 × 0,5 × (18 ° - (-26 °)) / 1000000 Гкал / год
Після розраховуємо витрату теплоенергії за опалювальний період при середній температурі опалювального періоду (-1,9 ° С):
W = Q × 24 години × 220дней × (18 ° - (- 1,9 °)) / (18 ° - (- 26 °))
А далі множимо отримане кількість Гкал на тариф орендодавця.
Розглянемо на прикладі: приміщення 100 кв.м. висота стель 5 м. Обсяг приміщення 500 м³:
W = 26,944 Гкал на рік
Гіпотетичний тариф буде 1200 рублів. Тоді річні витрати на опалення будуть 32 333 рубля при використанні опалення без лічильника.
Однак, важливо пам'ятати, що завжди вигідніше оплачувати опалення з лічильником, особливо якщо приміщення - цех. Існують різні марки лічильників, в них стоять датчики вимірювання температури, тиску і маси води на прямих і зворотних трубопроводах, і потім Теплообчислювач проводить розрахунок. Споживання тепла може визначатися в кВт або Гкал. Оплата вважається множенням Гкал або кВт на тариф орендодавця.
Як не помилитися в розрахунках
Для написання цієї статті мене була потрібна консультація економіста компанії, яка спеціалізується на роботі з енергоресурсами. Подібними попередніми розрахунками не варто нехтувати. Часто на кону рентабельність підприємства. Або потрібно мати в штаті або на підряді такого консультанта, щоб грамотно порахувати майбутні витрати. Або в ході переговорів про оренду приміщення надати орендодавцю технічні характеристики обладнання, графік роботи і чисельність штату, щоб фахівці орендодавця порахували його для вас індивідуально. «Віск технопарк» під час обговорення умов оренди включає такі розрахунки в основний документ.
Анна Куценко
«Віск Технопарк»