Органом управління багатоквартирним будинком є загальні збори власників приміщень у цьому будинку. Зазвичай, відповідно до ч. 1 ст. 44 ЖК РФ, загальні збори власників проводиться для здійснення функції управління багатоквартирним будинком. Проводяться загальні збори в стандартній формі, в процесі зборів власники беруть участь в обговоренні актуальних питань призначеної порядку денного. Загальні рішення з важливих питань приймаються шляхом голосування власників житла.
Ст. 44.1 ЖК РФ передбачає такі форми проведення зборів власників у багатоквартирному будинку:
Відповідно до ЖК РФ (ч. 3 ст. 45), загальні збори власників житла в багатоквартирному будинку вважається у яких кворум, тобто достатня кількість жителів для прийняття правомочних рішень, якщо в загальних зборах бере участь кількість власників або їх довірених осіб, в сукупності володіють числом голосів, що складають більше половини від загального числа.
Який порядок дій для проведення загальних зборів власників житла?
Ініціюємо проведення загальних зборів власників житлових приміщень
Відповідно до ЖК РФ (ч. 1 ст. 45), загальні збори власників повинні проводитися щорічно під час II кварталу року, що настає слідом за звітним роком. Це правило стандартно і може бути змінено тільки загальними зборами власників.
Однак господарська діяльність з управління багатоквартирним будинком вимагає також проведення періодичних позачергових загальних зборів.
У Житловому Кодексі РФ встановлені причини, за якими може бути скликано загальні збори власників житла:
- З ініціативи правління ТСЖ (див. П. 8 ст. 148 ЖК РФ);
- З ініціативи будь-якого власника, згідно ч. 2 ст. 45 ЖК РФ;
- З ініціативи керуючої компанії (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ).
- Згідно ч. 6 ст. 45 ЖК РФ, за письмовим зверненням власників, в сукупності володіють не менше ніж 10% від загальної кількості голосів власників, до ЖК, ТСЖ, ЖБК КК або до спеціалізованого споживчому кооперативу, які у відповідь на звернення скликають загальні збори власників приміщень.
Проводимо підготовку проведення загальних зборів власників
Для підготовки слід визначитися з порядком загальних зборів і вибрати форму голосування. Необхідно вибрати кандидатури голови зборів, секретаря та членів лічильної комісії для голосування. Потрібно вибрати час і місце проведення голосування і підготувати документи: реєстр власників, інформаційне повідомлення про проведення загальних зборів власників, бланки протоколу і форми рішень щодо поставлених на голосування питань.
Оповіщення власників про проведення загальних зборів
Термін оповіщення повинен бути не пізніше, ніж за десять днів до дня проведення загальних зборів. Спосіб оповіщення повинен бути заздалегідь встановлений загальними зборами власників, в залежності від цього проводиться інформування власників або врученням повідомлення під розпис, або відправкою рекомендованих листів, або приміщенням інформації про збори в загальнодоступних місцях, встановлених рішенням загальних зборів власників, згідно з ч. 4 ст. 45 ЖК РФ.
Проведення загальних зборів власників приміщень
Згідно ч. 3 ст. 48 ЖК РФ, кожен власник приміщення має кількістю голосів в залежності від частки даного власника в праві спільної власності на майно будинку.
При виборі очної форми проведення зборів всі присутні власники проходять реєстрацію. Визначається наявність кворуму. Якщо він присутній, збори обирає секретаря і голови зборів, членів лічильної комісії та приступає до розгляду включених до порядку денного питань. При цьому, згідно з ЖК РФ (ч. 2 ст. 46), загальні збори обмежена можливістю розглядати виключно питання, включені до порядку денного і не може приймати рішення з інших питань, якщо на порядку денному їх немає.
Відповідно до ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, рішення з питань, винесених на обговорення згідно з прийнятою порядку денному, ухвалюються більшістю голосів беруть участь власників, за умови, що кворум зібраний. Однак з деяких питань для прийняття рішення потрібно не менше, ніж дві третини голосів власників. До таких рішень, згідно з п. П. 1, 1.1 - 1, 1.2 - 3.1, 4.2, 4.3 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, відносяться:
- Рішення про реконструкцію багатоквартирного будинку;
- Рішення про будівництво інших будівель, наприклад, будівель господарського призначення;
- Рішення про надання права користування спільним майном, що належить власникам приміщень, іншим особам, які не входять в число власників;
- Рішення про межі використання земельної ділянки, на якій розташовується будинок.
Згідно ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ, в рішенні власника з поставлених на голосування питань порядку денного загальних зборів, зазначаються:
- Дані про власника, що бере участь в голосуванні;
- Дані документа, що підтверджує право власності даного власника на приміщення;
- По кожному винесеному на обговорення і поставленого на голосування питання - рішення власника в формулюваннях «за», «проти» або «утримався».
Оформлення результатів голосування
Під протоколом ставлять свої підписи голова зборів, секретар і члени лічильної комісії.
Після завершення загальних зборів ініціатор його проведення подає копії протоколу і рішень власників в правління ТСЖ, ЖК, ЖБК, в КК або іншу організацію (наприклад, спеціалізований споживчий кооператив). Термін подання копій документів - не пізніше 10 днів після проведення зборів, згідно з ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.
Повідомляємо всім власникам про результати голосування і прийняті рішення
Прийняті рішення і підсумки проведеного голосування повинні бути доведені до кожного власника в термін до 10 днів з моменту прийняття рішень. Інформаційне повідомлення за результатами голосування і прийнятими рішеннями розміщується для ознайомлення в загальнодоступному місці, визначеному рішенням загальних зборів власників (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).
Рішення загальних зборів власників стосується всіх власників, незалежно від того, були присутні вони на зборах чи ні (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).
Оскаржимо рішення загальних зборів власників
Власники, які голосували проти прийнятих рішень і вважають, що їх права і інтереси були порушені прийняттям таких рішень, має право домагатися захисту своїх прав в суді. Термін подачі позовної заяви до суду - шість місяців з моменту, коли незгідний власник дізнався про не влаштовує його вирішенні загальних зборів або повинен був дізнатися про нього. Суд, відповідно до ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, залишає в силі рішення загальних зборів власників у разі, коли дане рішення не спричинило заподіяння збитків, якщо голосування проти даного власника ніяк не могло змінити результати голосування і якщо порушення ЖК, якщо вони мали місце при прийнятті рішення, не були суттєвими .