Дітям до 18 років заборонено багато - водити машину, брати кредити, відвідувати нічні клуби, але при цьому нарівні з дорослими неповнолітні можуть бути повноправними власниками житла, з якими необхідно рахуватися при будь-яких маніпуляціях з житлоплощею.
Право на власність
Відповідно до закону неповнолітня дитина, як і будь-яка доросла людина, може бути повноправним власником житла, розповідає заступник керуючого директора з правових питань "Міель - Мережа офісів нерухомості" Ірина Шугурова. Закон ніяк не обмежує покупку або дарування у власність дитині житлової площі. Хочеш подарувати підлітку квартиру, що дісталася в спадок від бабусі, будь ласка.
Діти можуть стати власниками нерухомості і іншим шляхом: закон передбачає включати в число власників приватизується квартири всіх неповнолітніх громадян, прописаних в ній на момент приватизації.
Але самостійно розпоряджатися своїм майном неповнолітні не мають права, в силу неповної дієздатності і малого життєвого досвіду. Діти у віці від 14 до 18 років здійснюють операції з нерухомістю тільки з письмової згоди своїх законних представників - батьків, усиновителів або піклувальника. А малолітні діти, які не досягли 14 років, і зовсім не допускаються до участі в угодах. Від їх імені будь-які маніпуляції з житлом здійснюють батьки (усиновлювачі або опікуни).
Але і в тому, і в іншому випадку, самовілля батьків обмежена законом. Згідно із законодавством РФ, на сьогоднішній день будь-які операції з майном неповнолітнього, неодмінно здійснюються тільки за попередньою згодою органів опіки та піклування.
При продажу квартири дитиною необхідно отримати:
- письмову згоду на вчинення правочину від законних представників неповнолітнього - батьків, усиновителів або піклувальника. При цьому договір купівлі-продажу буде дійсний так само в разі, якщо схвалення від батьків, усиновителів або піклувальників було отримано в письмовій формі вже після укладення угоди;
- попередній дозвіл органів опіки та піклування на дачу згоди піклувальником, батьками здійснення купівлі-продажу неповнолітнім.
Що в замін?
Але перш, ніж починати збір документів, в першу чергу необхідно проаналізувати плановану угоду і подальший переїзд, радить юрист офісу "Академічне" компанії "Інком-Нерухомість" Наталія Кисельова. Справа в тому, що замість продаваної квартири, дітям необхідно придбати власність, не меншої площі, ніж вони мали до угоди.
До здобувається квартире пред'являються особливі вимоги. Частка дитини в нових оселях - по площі і вартості - повинна бути не менше, ніж в квартирі, що продається. Наприклад, якщо в двокімнатній квартирі площею 50 квадратних метрів і вартістю за оцінкою БТІ 1 мільйон рублів, у дитини у власності знаходиться рівно половина, то в здобувається квартире йому має належати не менше 25 квадратних метрів вартістю 500 тисяч рублів. Якщо замість "двушки" купують однокімнатну квартиру, то частка дитини в ній відповідно складе майже цілу частину.
Місце розташування квартири теж враховується. Негативно органи опіки можуть поставитися до варіанту, коли замість квартири в Москві дитині купується житлова площа в області. Для такого переїзду повинні бути вагомі причини.
Також неповнолітній в результаті угоди не може залишитися без житла. Тому якщо ви продаєте житло без планів на покупку нового, дитини в будь-якому випадку доведеться наділити відповідною часткою в іншій квартирі, наприклад, що належить батькам.
Якщо в ціні продається і купується квартир є невелика різниця, то орган опіки може дозволити проведення операції, але тільки із зобов'язанням перерахувати різницю на банківський рахунок юного власника. Рахунок буде заблокований до досягнення дитиною повноліття.
Також слід пам'ятати, що купити квартиру у неповнолітнього не можуть самі батьки, опікуни, подружжя батьків (піклувальника), а також їх близькі родичі.
Коли виникають сумніви, що права дитини, в результаті угоди не будуть ущемлені, слід звернутися до органу опіки за місцем реєстрації неповнолітнього власника для попередньої консультації, радить експерт "Інком-Нерухомість".
збираємо документи
Після схвалення угоди, можна приступити до збору пакету документів. До органів опіки необхідно надати:
Всі документи надаються в оригіналах і ксерокопіях. Почати збір документів краще заздалегідь, так як деякі довідки готуються не за один день, рекомендує Кисельова. Продавця квартири, що купується теж слід попередити, щоб він своєчасно зібрав потрібні документи.
Попередній дозвіл на здійснення угоди є постанова (розпорядження) органу місцевого самоврядування за місцем проживання неповнолітнього. Постанова, як правило, видає керівник муніципалітету, тобто префект, уточнює Шугурова.
Будьте готові до того, що органи опіки встановлять термін надання зареєстрованих документів, в тому числі виписки з будинкової книги з позначкою про постановку неповнолітнього на постійний реєстраційний облік за новим місцем проживання. Термін встановлюється пропорційно угоді: 1 місяць в разі продажу і одночасного придбання житлового приміщення, близько 2 і більше місяців за умови подальшого придбання, наприклад, в новобудові після реєстрації права власності.
захист власності
В цілому процес купівлі-продажу житла, власниками якого є неповнолітні діти, обтяжений додатковими вимогами органів опіки та піклування і, як наслідок, паперовою тяганиною. Але все це дозволяє ефективно захищати майно дітей від сторонніх зазіхань.
Разом з тим, як радять експерти, неповнолітніх краще не робити одноосібними власниками. Якщо дитина володіє житлоплощею на 100%, можуть виникнути складності з продажем квадратних метрів і комунальними платежами. Набагато більш зручною є схема власності "дорослий плюс дитина", говорить керуючий директор агентства ексклюзивної нерухомості "Садиба" Наталя Кац. В такому випадку спільне право власності захистить вже повнолітнього молодого власника від непродуманих вчинків і їх наслідків.