Механізм взаємодії банків і Агентства з іпотечного житлового кредитування на ринку іпотеки.
Основною перешкодою для виходу банків на ринок іпотечного кредитування, особливо для дрібних і середніх банків в регіонах, є дефіцит оборотних коштів. Частка довгострокових депозитів у структурі банківських ресурсів не перевищує 5%.
Переважна більшість кредитних організацій не можуть залучати довгострокові ресурси з фондового ринку за ставками, що дозволяє сьогодні кредитувати іпотеку, зберігаючи прийнятну маржу. Крім того, вихід на ринок з емісією боргових цінних паперів передбачає суттєві накладні витрати, високий ступінь інформаційної відкритості.
Ефективним вирішенням даної проблеми, застосовуваним у всьому світі, є рефінансування видаваних банками кредитів спеціалізованою організацією. Суть рефінансування полягає у викупі такою організацією у банків виданих ними іпотечних кредитів.
Банку повертається повна сума виданих позичальникам коштів, і він може знову здійснювати кредитні операції. При цьому комісія за видачу залишається у банку. Очевидно, що чим вище оборотність кредитних коштів, тим більшу рентабельність отримує кредитор від видачі і рефінансування іпотечних кредитів.
Важливою умовою рефінансування є кредитування відповідно до певних правил (стандартів), що встановлюються рефінансує організацією.
Доходи банку як первинного кредитора в системі АІЖК складаються з:
- комісії, що сплачується позичальником. Причому оскільки банк отримує комісійну винагороду за видачу кредиту, яке, як правило, розраховується по відношенню до суми кредиту, то доходи первинного кредитора ростуть пропорційно зростанню цін на нерухомість;
- доходу від утримання кредиту на балансі. Поки банк не продав кредит агентству, він отримує процентний дохід від позичальника;
- різниці між ставкою кредитування і ринковою ставкою фінансового інструменту. Премія (дисконт) залежить від швидкості дострокового погашення і макроекономічної кон'юнктури;
- продажу інших роздрібних послуг. Залучаючи позичальника в іпотечне кредитування, банк зміцнює довгострокові відносини з клієнтом, який буде в подальшому користуватися послугами даного банку.
Витрати банку як первинного кредитора в системі АІЖК складаються з маркетингових витрат, прямих і непрямих виробничих витрат (персонал, інфраструктура, оренда), оплати послуг третіх осіб (експертиза, скоринг, і т.д.).
Робота банків в системі АІЖК надає їм цілий ряд ринкових переваг. Перш за все це доступ до джерела фінансування. При укладанні договору з агентством банк отримує можливість поповнення оборотного капіталу, розширення обсягів активних операцій, виходу на новий перспективний ринок.
Крім того, банк потрапляє в "стандартне поле" агентства, що має на увазі єдині правила (документи і процедури) видачі, рефінансування та супроводу іпотечних кредитів. Стандартизація дозволяє істотно знизити ризики всіх учасників ринку, сукупні витрати первинного кредитора.
Створена агентством Єдина інформаційна система (ЄІС) є унікальним інформаційним полем, що об'єднує позичальників, кредиторів, рефінансує організації та інвесторів у цінні папери. Підключення до ЄІС дозволяє первинним кредиторам знизити часові та матеріальні витрати по запуску програми іпотечного кредитування.
Нарешті, проблема навчання. Агентство сформувало систему навчання і проводить регулярні навчальні семінари, що дозволяють швидко набути початкових теоретичні та практичні знання з видачі та облуговування іпотечних кредитів.
Таким чином, взаємодія з АІЖК дозволяє банкам розвивати цю галузь роздрібного бізнесу, завойовуючи частку ринку і не маючи при цьому значних обсягів довгострокових джерел.
Особливості грошово-кредитної і фінансової політики на сучасному етапі дозволяють прогнозувати велику ефективність залучення коштів з фінансового ринку в порівнянні з фондуванням іпотеки за рахунок депозитних ресурсів.
Впровадження єдиних стандартів кредитування, рефінансування і обслуговування іпотечних кредитів сприяє формуванню позитивного сприйняття іпотеки як потенційними позичальниками, так і професійними інвесторами.