Текст: Анна Васильєва
Йдеться про податки з продажу. Відповідно до статті 220 Податкового кодексу РФ доходи від продажу квартир, котеджів, дач, садових будиночків, земельних ділянок або кімнат в комуналках, що перебувають у власності довше трьох років, звільнені від оподаткування. В іншому випадку дохід повинен бути задекларований і податок сплачено, що не дуже подобається нашим співгромадянам. Як правильно платити податок з продажу квартири?
Точка відліку
Точкою відліку горезвісних трьох років володіння є зовсім не день, коли був укладений договір купівлі-продажу і гроші внесені в банківську комірку. Якщо нерухомість придбана на вторинному ринку в результаті купівлі-продажу, міни, дарування, ренти, а також якщо квартира приватизована або отримана після знесення аварійного будинку, то початком володіння вважається момент реєстрації договору в Управлінні Росреестра по Санкт-Петербургу. Деякі районні відділи Управління не відрізняються спритністю. і розрив між датою здійснення цієї операції та її реєстрацією може сягати півтора-двох місяців.
Купівля житла на вторинному ринку: які існують ризики? Купуючи квартиру, кімнату або будинок на вторинному ринку, необхідно >> Якщо будинок - новобудова, то три роки відраховуються з дня отримання свідоцтва про реєстрацію права власності. Але перш будинок повинен бути побудований і зданий держкомісії. Тобто від сплати грошей до вступу у володіння може пройти два-чотири роки.
Окремо стоїть питання про успадковане житло. Термін володіння такою нерухомістю обчислюється інакше. Як вказується в п. 4 статті тисячу сто п'ятьдесят два ГК РФ: «Прийнята спадщина визнається належною спадкоємцеві з дня відкриття спадщини незалежно від часу його фактичного прийняття, а також незалежно від державної реєстрації права спадкоємця на спадкове майно, коли таке право підлягає державній реєстрації».
Чек або мільйон?
Наступне питання - скільки саме доведеться заплатити? У НК РФ вказується, що дохід фізичної особи від продажу нерухомості, що знаходилася у власності менше трьох років, оподатковується 13%. Насправді, не все так сумно. Податковий кодекс надає продавцеві можливість знизити виплати двома способами: або зменшити оподатковувану базу на суму фактично понесених витрат, або скористатися майновим податковим вирахуванням.
Перелік фактичних витрат досить широкий. Перш за все, це та вартість, за яку був куплений або збудований об'єкт. Причому витрати на нове будівництво можуть включати в себе витрати на розробку проектно-кошторисної документації, придбання будівельних матеріалів, будівельно-монтажні і ремонтні роботи, оплату підключення до інженерних мереж. Ремонт і оздоблення теж можна включити в цей перелік, але тільки в тому випадку, якщо в договорі зазначено, що будинок, квартира або кімната були куплені без обробки. Найважливіший момент: всі витрати повинні бути строго підтверджені чеками, платіжними дорученнями, виписками з банківського рахунку, договорами, розписками, актами приймання-передачі.
Альтернативний варіант підходить для тих, хто не може підтвердити свої витрати документально або зовсім їх не мав (отримав нерухомість в дарунок або в спадщину). Вони можуть використовувати право на податкове вирахування в розмірі 1 млн руб. Тобто дохід від продажу квартири буде обкладатися податком тільки в частині, що перевищує цю суму. Наприклад, якщо житло було продано за 3 млн руб. то податок стягується тільки з 2 млн руб. що, втім, теж складе чималу суму - 260 тис. руб.
Податкові відрахування «прив'язаний» до об'єкту і періоду. Іншими словами, скільки б людина не володіли будинком або квартирою, при продажу вони матимуть право на сукупний відрахування в розмірі одного мільйона рублів. Ця сума ділиться відповідно до часток, кожен власник зменшує свою базу оподаткування на отриманий після розділу результат, а з різниці платить 13-відсотковий податок.
Прив'язка до періоду означає, що протягом податкового періоду (року) при продажу нерухомості можна претендувати лише на один податкове вирахування. Припустимо, людина отримує у спадок відразу будинок і квартиру і вирішує з ними розлучитися. Оскільки ніяких витрат він не поніс, отже, йому залишається єдиний варіант зменшення оподатковуваної бази -Податковий відрахування. Але відрахування буде надано тільки щодо одного об'єкта. З грошей, отриманих за другий, доведеться сплатити податок у повному обсязі - 13%. Більш раціонально в такому випадку розлучатися зі спадщиною поетапно. Скажімо, будинок продати відразу, а квартиру - через рік, в новому податковому періоді, коли знову виникне право на відрахування.
Порахувати і вибрати
Не можна сказати однозначно, який варіант скорочення оподатковуваної бази переважніше. Необхідно кожен раз проводити калькуляцію. Але деякі загальні правила все ж є. Якщо об'єкт був придбаний за суму, меншу, ніж мільйон рублів, а продається, завдяки підросли цінами, трохи дорожче, то досить імовірно, вигідніше буде використовувати право на відрахування. Наприклад, кімната в комунальній квартирі, куплена за 800 тис. Рублів, продано два роки по тому за 1,1 млн руб. Якщо піти по шляху обліку фактичних витрат, то доведеться заплатити податок з чистого доходу - з 300 тис. Руб. що складе 39 тис. руб. Якщо ж віддати перевагу відрахування, то оподатковувана сума буде дорівнює різниці між продажною ціною і 1 млн руб. В даному випадку це 100 тис. Руб. з яких слід 13 тис. руб. податку. Вигода очевидна.
Але в містах з високою вартістю квадратного метра, до яких відноситься і Петербург, як правило, все ж вигідніше зменшувати базу оподаткування на суму понесених витрат. Розглянемо такий приклад. Однокімнатна квартира була куплена на стадії будівництва за 3 млн руб. Після здачі будинку її ринкова ціна складає 3,5 млн руб. З урахуванням податкового вирахування оподатковуваний база складе 2,5 млн руб. а податок - 325 тис. руб. Тоді як різниця між доходами і витратами - всього 500 тис. Руб. а податок, відповідно, 65 тис. руб. Вибір зробити простіше простого.
ризиковані ігри
Але, як правило, люди не люблять платити податки. Левова частка квартир, що перебувають у власності менше трьох років, продається з використанням апробованих на ринку схем. Договір купівлі-продажу укладається на суму, менше мільйона рублів, зазвичай - на 990 тис. Руб. В банківську комірку вноситься сума, відповідна реальною ціною нерухомості. На різницю продавець пише розписки про те, що їм були отримані гроші за невід'ємні поліпшення житлоплощі, вироблені колишнім власником або за що залишається їм меблі та техніку. Після реєстрації договору покупець забирає розписки собі - на той випадок, якщо продавець раптово передумає і, посилаючись на тимчасове помутніння розуму, захоче анулювати угоду. Згідно із законом, якщо суд визнає його правоту, він повинен буде повернути тільки ті кошти, які фігурують в договорі. Розписки, таким чином, повинні захистити покупця від свавілля продавця. Але захист ця вельми сумнівна з юридичної точки зору.
Продавець теж ризикує і, на відміну від покупця, нічим не захищений. Не виключено, що на дивну угоду (наприклад, на продаж двокімнатної квартири в районі Невського проспекту менш ніж за мільйон рублів) звернуть увагу податкові органи.