Про що цей сайт?
Тим часом обман покупця чи збиток його інтересам далеко не завжди настає внаслідок умисних дій недобросовісних ріелторів.
Сумлінність ріелторів взагалі можна розглядати в двох різних аспектах:
• У першому випадку ріелтор навмисне вводить клієнта в оману і фактично здійснює шахрайські дії з його нерухомим майном або коштами.
• У другому випадку ріелтор вводить свого клієнта в оману не спеціально, а через байдужого ставлення до можливих несприятливих наслідків і майновим інтересам свого клієнта, виявляє байдужість і не дотримується елементарних запобіжних заходів від можливих недобросовісних дій з боку контрагентів свого клієнта.
І в першому, і в другому випадку подібні ситуації досить небезпечні для клієнтів і однаково призводять до несприятливих майновим наслідків.
З усього сказаного можна зробити висновок, що ріелтори можуть не знати про необхідні заходи обережності, які вони могли б зробити для перевірки юридичної «чистоти» угоди, або клієнти поводяться надмірно довірливо по відношенню до своїх ріелторам і самі не дотримуються елементарних запобіжних заходів.
Тому, давайте розглянемо можливі практичні способи перевірки сумлінності ріелтора і його контрагентів, а також деякі способи перевірки ріелтором сумлінності своїх клієнтів.
При укладанні угод з житловими приміщеннями, важливо перевірити юридичну «чистоту» угоди (квартири, що купується). Але як це зробити? Що саме необхідно перевіряти? Для того щоб відповісти на ці та інші питання, необхідно в першу чергу визначити предмет можливої перевірки.
При купівлі, продажу, здачі в найм квартири (або іншого житлового приміщення) необхідно перевірити наступне:
1) чи є які обтяження щодо квартири, що купується, не накладена на дане приміщення арешт, інші обмеження прав щодо даного житлового приміщення, про які продавець замовчує;
2) чи має особа, що продає або здає дане житлове приміщення, повноваження на здійснення даної угоди. Іншими словами, потрібно з'ясувати, за яким правом продавець має даною квартирою, в результаті якої угоди він її отримав, не заперечують права продавця на дану квартиру в суді;
3) чи існують які-небудь треті особи які заявляють певні права на дане житлове приміщення, про які продавець умисно замовчує;
4) чи не проводилися в даному житловому приміщенні неузгоджені (самовільні) перепланування або перебудова;
5) хто зареєстрований в даному житловому приміщенні і які це може мати наслідки для покупця.
Всі перераховані дії може здійснювати ріелтор для того, щоб своєчасно попередити несприятливі наслідки і дотримати майнові інтереси свого клієнта. Однак покупець, який сумнівається в діях свого продавця по угоді або в сумлінності свого ріелтора, теж може сам перевірити роботу ріелтора зазначеними способами.
Як це зробити?
Іноді бувають випадки, коли відомості, які має БТІ, не зовсім свіжі, тобто це не останні дані по житловому приміщенню, і тому при отриманні довідки з БТІ можна сильно здивуватися, дізнавшись про те, що на квартиру, що купується було накладено арешт ще 3 роки назад.
При цьому такі відомості не означають, що арешт з майна не знято, в цьому випадку точні дані, що діють на момент укладання угоди, вам може надати витяг з реєстраційної палати. Такий стан справ в БТІ пов'язано з тим, що в деяких містах цей орган працює недостатньо оперативно і не завжди активно співпрацює з органами, що реєструють всі права і обов'язки з нерухомого майна.
Однак, якщо дані БТІ застаріли і дані з реєстраційної палати покажуть, що ніякого арешту чи іншого обтяження квартира на собі не несе, це не означає, що клієнт може заспокоїтися і ні про що не переживати. Якщо на житлове приміщення будь-коли накладалося якесь обтяження, то це означає, що власник даного приміщення вже судився з кимось із-за нього. Тому така інформація повинна стати для клієнта або ріелтора певним сигналом до того, щоб більш детально вивчити «долю» даного житлового приміщення.
Для цього спочатку можна просто перевірити правовстановлюючі документи власника даного житлового приміщення на предмет їх відповідності тим відомостям, що він сам повідомляє, і тим, які вказані у виписці з реєстраційної палати. У всіх випадках основним і головним документом залишається свідоцтво про право власності на що продається житлове приміщення і договір (купівлі-продажу. Дарування, приватизації тощо), тому необхідно перевірити наявність цих документів і справжність (достовірність).
Ріелторам в своїй роботі не можна «лінуватися», тобто перекладати власні зобов'язання по перевірці житлового приміщення на клієнта. На жаль, такі ситуації трапляються досить часто.
Слід також знати і про те, що досвідчені шахраї при спробі обману чергового клієнта можуть вдатися навіть до підробки документів. В першу чергу в «групу ризику» по підробці документів підпадає виписка з реєстраційної палати, оскільки вона являє собою документ, надрукований на комп'ютері з підписом посадової особи та печаткою реєстраційної палати. Даний документ не друкується на спеціальному захищеному папері, не має водяних знаків або будь-яких інших засобів захисту, а підробка підпису та печатки в даний час не складає особливих труднощів.
Подібні дії недобросовісних продавців або ріелторів є шахрайством. Однак якщо звернути увагу на розмір покарання за це, то можна сказати, що дані види злочинів не належать навіть до злочинів середньої тяжкості, хоча шахрайство з житловими приміщеннями реально завдає громадянам серйозної шкоди.
Кадастрова виписка і план з БТІ допоможуть дізнатися про те, чи проводилася перепланування (переклад житлового приміщення в нежитлове і т.д.). Причому перепланування може проводитися з офіційного дозволу (за рішенням органу місцевого самоврядування) або за самостійним рішенням, тобто самовільно.
Законом встановлено, що власник житлового приміщення, яке було самовільно перевлаштувати та (або) переплановано, зобов'язаний привести таке житлове приміщення до попереднього стану в розумний строк і в порядку, які встановлені органом, що здійснює узгодження.
На підставі рішення суду житлове приміщення може бути збережене в перебудовані і (або) перепланованому стані, якщо цим не порушуються права і законні інтереси громадян або це не створює загрозу їх життю або здоров'ю.
Орган, що здійснює узгодження, для нового власника житлового приміщення, яке не було приведено до попереднього стану в установленому порядку, встановлює новий термін для приведення такого житлового приміщення в попередній стан. Якщо таке житлове приміщення не буде приведено до попереднього стану в зазначений термін і в порядку, раніше встановленому органом, що здійснює узгодження, таке житлове приміщення підлягає продажу з публічних торгів.
Подібне положення законодавства може означати, що власник, який купив таку квартиру, буде нести збитки, пов'язані з оформленням приведення її до належного положення в розмірі не меншому, ніж вартість такої квартири. Тому при виявленні самовільного перепланування, що не оформленої, краще відразу відмовитися від подібної угоди. Другий варіант - якщо вам сподобалася квартира і ви не в силах відмовитися від неї, оцініть можливі ризики і починайте переговори з продавцем про зниження ціни з огляду на можливі в майбутньому фінансових витрат, пов'язаних з узгодженням перепланування.
Нове житлове законодавство дозволяє виписати (при необхідності - примусово виселити) таких колишніх членів сім'ї власника, навіть якщо це неповнолітні.
Не варто забувати про значення такого методу перевірки, як особистий огляд квартири. При проведенні особистого огляду необхідно бути гранично уважним. Корисно буде детально вивчити планування кімнат і санвузлів у всіх подібних квартирах даного будинку (за технічним паспортом БТІ) і порівняти з тим розташуванням, яке реально існує в здобувається квартире. Якщо продається поєднана квартира (раніше це були дві самостійні квартири), то тим більше слід дізнатися, якими документами, що дозволяють проведення перепланування квартири, має в своєму розпорядженні власник. Слід також пам'ятати і про те, що наявність дозволу на перепланування ще не означає, що вона була проведена у відповідності з усіма вимогами, так як перепланування повинна проводитися ще й відповідно до конкретно встановленим планом.
Не завадить також і бесіда з сусідами по сходовому майданчику або по під'їзду. Вони теж можуть допомогти у встановленні багатьох фактів, наприклад повідомити, що родич нинішнього власника постійно приходить до нього і зі скандалом вимагає своєї частки в даному житловому приміщенні. Або, наприклад, в даній квартирі живуть наймачі (власник пустив їх за договором комерційного найму і плату взяв уже до кінця року), яких доведеться виселяти вже вам (а вам це треба?). Сусіди можуть повідомити досить важливу для вас інформацію: наприклад, як довго в цьому будинку живе сім'я продавця, які у них складаються стосунки з сусідами. Подібні бесіди допоможуть вам зібрати велику кількість інформації про продавця, яку не зможуть надати жодних документів. І ще одна порада: з сусідами краще поспілкуватися в довірчій обстановці, не в присутності продавця квартири або ріелтора.
Однак слід зазначити і той факт, що при будь-якої перевірки все одно можуть залишитися відомості, які продавцеві вдалося приховати від покупця. Наприклад, якщо при заміні паспорта колишній власник не поставив в ньому відмітку про те, що перебуває в зареєстрованому шлюбі (або раніше складався), то ви про це з інших джерел не впізнаєте. А між тим, якщо чоловік скористався тимчасовою відсутністю своєї дружини і продасть квартиру, яка є спільно нажитим майном, то даний договір купівлі-продажу можна буде визнати недійсним. В результаті покупець ризикує залишитися без грошей і без квартири.
Тепер поговоримо про те, як можна перевірити сумлінність свого ріелтора.
В першу чергу вам необхідно перевірити, запитував чи ваш ріелтор всю документацію, про яку вже йшлося в цій статті. Попросіть пред'явити ці документи і покажіть їх своєму юристу. Якщо ріелтор почне пояснювати, що продавець - це його старий, перевірений клієнт і він з ним уже не раз працював, то цим словам тим більше не варто довіряти.
Клієнта повинно насторожити така поведінка ріелтора, при якому він, готуючись до висновку з вами угоди, каже, що всі дії будуть відбуватися безпосередньо біля вікна реєстратора, а коли приходить в реєстраційну палату, раптом з'ясовується, що він не приніс з собою який-небудь важливий документ, наприклад договір. Жодна людина, яка професійно займається наданням послуг в сфері нерухомості, ніколи не може забути документи, необхідні для укладення даної угоди.
Покупцям не можна бути довірливими. Всі грошові кошти слід передавати виключно на підставі розписки. При цьому потрібно перевірити правильність її складання і документи, що підтверджують особу особи, яка дає вам цю розписку.
У тих випадках, коли вам пропонують укласти будь-якої складний договір, наприклад договір цесії при поступку частки в будинку, що будується, то спочатку слід отримати примірник цього договору, а потім сходити з цим документом на консультацію до незалежного юриста.
На закінчення хотілося б відзначити, що громадянам варто бути більш уважними і менш довірливими, а ріелторам слід докладати всіх зусиль для того, щоб попередити можливі збитки клієнтів.