Способи управління багатоквартирним будинком передбачені ст. 161 Житлового кодексу Укаїни (ЖК РФ). Перелік способів управління є закритим і розширенню не підлягає.
Конкретний спосіб управління вибирається на загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку і може бути змінений в будь-який час на підставі його рішення.
Одним з найбільш поширених на сьогоднішній день способів управління багатоквартирним будинком є управління товариством власників житла (ТСЖ). Чинне законодавство встановлює, що в будинку може бути створене тільки одне ТСЖ.
Товариство створюється без обмеження терміну діяльності, якщо інше не передбачено його статутом, і є юридичною особою з моменту його державної реєстрації. Слід окремо звернути увагу на те, що статут товариства приймається на загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку більшістю голосів від загального числа голосів власників приміщень у багатоквартирному будинку. Щоб уникнути суперечок і розбіжностей щодо прийнятих рішень необхідно визначити і відобразити в статуті ТСЖ вимоги до оформлення протоколів загальних зборів ТСЖ, місце і порядок зберігання таких протоколів і рішень членів ТСЖ з питань, поставлених на голосування.
Крім управління, володіння, користування і розпорядження спільним майном ТСЖ здійснює діяльність по створенню, змістом, збереженню, збільшенню такого майна і надання комунальних послуг особам, які користуються приміщеннями у багатоквартирному будинку, а також іншу діяльність, спрямовану на досягнення цілей управління багатоквартирним будинком.
Багатоквартирний житловий будинок є складним об'єктом і включає до свого складу як приміщення, що знаходяться у власності окремих осіб (власників), так і загальне майно, яке належить на праві спільної часткової власності всім власникам приміщень у багатоквартирному будинку. Власнику приміщення в багатоквартирному будинку належить частка в праві власності на спільне майно будинку. Тягар утримання майна багатоквартирного будинку в належному стані лежить на власниках приміщень пропорційно їх частці у праві спільної власності.
Відзначимо, що, незалежно від виконання власниками обов'язків по утриманню майна, ТСЖ не має права перешкоджати їм у користуванні відремонтованим або новоствореним майном, що входять в загальне майно власників багатоквартирного будинку. Дане правило передбачено ст. 304 ГК РФ.
Одним з основних критеріїв законності прийнятих загальними зборами членів товариства рішень є дотримання кворуму. Необхідно відзначити, що рішення про реорганізацію та ліквідацію товариства, про отримання позикових коштів, в тому числі банківських кредитів, про визначення напрямків використання доходу від господарської діяльності товариства та про здачу в оренду або передачі інших прав на спільне майно в багатоквартирному будинку приймаються не менше ніж двома третинами голосів від загального числа голосів членів товариства. З решти питань рішення приймаються більшістю голосів від загального числа голосів присутніх на загальних зборах членів товариства або їх представників.
Але що робити, якщо, на ваш погляд, діяльність ТСЖ є неефективною, створення ТСЖ порушує ваші права або ви незадоволені самим фактом його створення?
Будучи юридичною особою, ТСЖ вступає в різні правовідносини як приватного, так і публічного характеру, набуває права, приймає на себе зобов'язання. Порушення балансу інтересів учасників таких відносин може привести до звернення в суд за захистом порушених або оспорюваних прав.
Позови власників приміщень у багатоквартирних будинках з оскарження створення ТСЖ розглядаються судами загальної юрисдикції.
У тому випадку, якщо спір за участю товариства виник у зв'язку із здійсненням ним економічної (господарської) діяльності, такий спір підлягає розгляду арбітражним судом. Багато суперечок, що розглядаються арбітражним судом, стосується загального майна багатоквартирних будинків, володіння, користування, розпорядження таким майном, його обслуговування, експлуатації. Розглянуті арбітражними судами справи за участю ТСЖ дуже різні за характером суперечок і їх змістом.
Дійсність угод, укладених товариством власників житла, і, відповідно, обґрунтованість позовних вимог у спорах про обов'язок ТСЖ виконати прийняті на себе договірні зобов'язання залежать від оцінки повноважень осіб, які діяли при укладенні договорів від імені товариства.
В даний час права членів ТСЖ і власників, котрі вступили в товариство, щодо якості управління багатоквартирним будинком максимально зрівняні. Тобто незалежно від того, чи ви членом ТСЖ чи ні, ви маєте право пред'являти вимоги до ТСЖ щодо якості послуг, що надаються і (або) виконуваних робіт, отримувати від органів управління ТСЖ інформацію про діяльність товариства, оскаржити в судовому порядку рішення органів управління ТСЖ, якими є:
- загальні збори членів ТСЖ;
- правління ТСЖ.
Перелік питань, віднесених до компетенції загальних зборів членів товариства, є відкритим. Загальні збори членів ТСЖ має право вирішувати питання, які віднесені до компетенції правління товариства.
Часто при спробі оскаржити рішення ТСЖ з'ясовується, що діяльність товариства неправомочна. Така ситуація може виникнути, наприклад, у разі відсутності необхідного кворуму при ухваленні рішення про створення ТСЖ. В даному випадку оскаржити рішення товариства не складе особливих труднощів, Суд прийме сторону позивача.
Відзначимо, що особа, яка подала заяву до суду, має бути власником приміщення в багатоквартирному будинку на момент прийняття рішення загальними зборами, не брати участь в зборах або голосувати проти, рішення повинно бути прийнято з порушеннями норм ЖК України і повинно порушувати права заявника. Особи, які не є власниками приміщень в багатоквартирному будинку, не можуть оскаржити рішення власників такого будинку.
Заява до Суду про оскарження рішення загальних зборів подається протягом шести місяців, коли власник дізнався або повинен був дізнатися про збори.
Зазвичай звернення до Суду передбачає збір певного пакету документів, який формується в залежності від виду оскаржуваного рішення ТСЖ. Як мінімум перелік документів передбачає наявність позовної заяви, підготовку якого краще довірити грамотному юристові, квитанцію про сплату державного мита, документи, що підтверджують права власності заявника на приміщення в багатоквартирному будинку, і копію протоколу, на якому було прийнято спірне рішення.
При розгляді справ щодо оскарження рішень загальних зборів власників і суперечок, пов'язаних зі створенням товариства, Суд, як правило, встановлює кілька фактів: чи володіє позивач правом оскарження спірного рішення, не пропущений чи шестимісячний термін, встановлений на оскарження рішення, чи дотримано процедуру повідомлення власників приміщень в багатоквартирному будинку про плановане зборах, яка кількість власників взяло участь в зборах і чи могло голосування власника вплинути на результати таких зборів.
В цілому якщо Суд з урахуванням всіх обставин справи прийде до висновку, що голосування позивача не могло вплинути на результати голосування, допущені порушення не є суттєвими або якщо прийняте рішення не спричинило за собою заподіяння збитків позивачу як власнику, то Суд має право залишити в силі спірне рішення ТСЖ.
Відзначимо, що органи державного житлового нагляду, державного житлового контролю також має право звернутися до Суду із заявою про ліквідацію товариства, про визнання недійсним рішення, прийнятого загальними зборами власників приміщень у багатоквартирному будинку з порушенням вимог ЖК РФ, і про визнання договору управління даними будинком недійсним в Що стосується невиконання у встановлений термін приписи про усунення невідповідності статуту ТСЖ, внесених до статуту змін обов'язковим вимогам або у випадках виявле ия порушень порядку створення ТСЖ, вибору керуючої організації, затвердження умов договору управління багатоквартирним будинком та його укладення.
Як показує судова практика, кількість спорів за участю ТСЖ відносно невелике, однак з кожним роком зростає кількість позовів за участю ТСЖ не тільки в якості відповідачів, а й позивачів, третє зацікавлених осіб.
Діяльність ТСЖ може бути перевірена на предмет дотримання вимог законодавства, і при виявленні скоєних правопорушень ТСЖ притягається до адміністративної відповідальності. Рішення адміністративного органу про притягнення ТСЖ до адміністративної відповідальності може бути оскаржене товариством шляхом подачі відповідної заяви до арбітражного суду.
Нерідко ТСЖ притягуються до адміністративної відповідальності за порушення земельного законодавства, наприклад за використання земельної ділянки без правовстановлюючих документів.
Додатково зазначимо, що ЖК РФ, а також інші федеральні закони, що регулюють житлові відносини, не містять норм, які передбачали б можливість компенсації моральної шкоди у зв'язку з порушенням майнових прав громадянина в сфері зазначених відносин. Це означає, що можливість компенсації моральної шкоди, завданої громадянинові в зв'язку з порушенням його житлових прав, залежить від того, який характер носять порушені права, тобто якщо вимога про компенсацію моральної шкоди пов'язане з порушенням житлових прав громадянина, які мають майновий характер, то моральну шкоду компенсації не підлягає, а якщо порушені права, що носять немайновий характер, то моральна шкода підлягає компенсації.