Гордон Андрій Едуардович
Як оскаржити договір
Договори є підставою виникнення і припинення прав. Наприклад, в результаті вчинення договору купівлі продажу квартири у продавця право власності на квартиру припиняється, а у покупця - виникає. Різновидів договорів існує багато, відбуваються договори постійно, і не рідко договором порушуються чиїсь права. Причому, не завжди порушуються права сторін договору. Наприклад, при неправильної продажу частки квартири можуть бути порушені права одного або декількох співвласників цієї квартири. При продажу квартири, придбаної в шлюбі можуть бути порушені права одного з подружжя. Виникає необхідність оскаржити договір.
Оскаржити договір - значить звернутися до суду з відповідним позовом.
Але це, що називається рішення «в лоб». Досвідчений юрист, перш ніж звертатися до суду, завжди зважить за і проти, оцінить перспективи справи з урахуванням доказів, судової практики. Справа в тому, що одну і ту ж мету, оскаржити договір в суді, можна різними шляхами - подавши різні позови.
Наприклад, вУкаіни у подружжя прийнято оформляти куплене в шлюбі майно на кого-то одного з подружжя. І в певний момент, зазвичай вдало попередній розірвання шлюбу, це майно виявляється подарованим родичу цього чоловіка. В результаті це майно не підлягає розподілу.
Або у одного з подружжя до шлюбу був будинок, і під час шлюбу цей будинок перетворився на величезний особняк. А коли мова зайшла про його розділі, тим паче якщо у подружжя не один такий будинок, виявляється, що він проданий. І формально порушення закону немає - адже будинок був дошлюбного майна, а значить особистою власністю одного з подружжя.
Як правильно вчинити?
Правильно, звернутися до адвоката по нерухомості. Адвокат буде розглядати як вирішити ситуацію, і оспорювання договору купівлі продажу будинку в суді - лише один із способів.
При постановці завдання оскаржити договір багато що залежить від виду договору, оскільки законом, для різних договорів встановлені особливості, в тому числі і щодо їх розірвання.
Наприклад, на відміну від купівлі продажу, дарувальник за договором дарування може 1) відмовитися від виконання договору дарування та 2) скасувати дарування.
Оскаржити нотаріальний договір
Введення вУкаіни фактично нотаріальної монополії на здійснення операцій з нерухомістю зокрема обгрунтовувалося не спроможністю оскаржити такі договори і прагненням влади таким чином забезпечити стабільність на ринку нерухомості.
Адвокат з нерухомості, який бере участь в судових спорах по нерухомості, скаже, що це лукавство. У всякому разі, чинне української законодавство жодним чином не захищає нотаріальні угоди більше, в порівнянні з простою письмовою формою.
Найбільш яскраво і загальновідомо - заповіту. ВУкаіни заповіту оформляються виключно в нотаріальній формі, інші форми допускаються, але можна сказати, що це виключення з правила. Практика оскарження нотаріальних заповітів вУкаіни багаторічна і налічує десятки і сотні років.
Не менш відомі - суперечки за договорами ренти. Договір укладається виключно в нотаріальній формі. З успіхом заперечується.
Саме з цього, при покупці квартир адвокати по нерухомості і юристи з нерухомості не рекомендують купувати квартири, в історії яких мають місце спадкування або рента. І нехай з моменту відкриття спадщини минуло багато років, а рента виконана, можливість сюрпризів не виключити.
Аналогічно для договору купівлі продажу квартири, договору дарування квартири якщо вони оформлені в нотаріальній формі - такі договори так само можуть бути успішно оскаржені в суді.
Визнання договору недійсним
Оскарження договору в суді, в більшості випадків зводиться до визнання договору недійсним з підстав, встановлених у законі. Хоча зацікавленій особі іноді вигідніше заявити інші вимоги. Наприклад, при порушеннях при продажі часток квартир зацікавлена особа замість вимоги про недійсність договору купівлі продажу частки квартири може подати позов про переведення на себе прав покупця.
Як оскаржити договір розглянемо на прикладі заперечування договору дарування, або оспорювання дарчим.
Визнання дарування недійсним
Визнання дарування недійсним означає відсутність правових наслідки цього договору, тобто за недійсним даруванню переходу права власності не відбувається і значить реєстрація власності обдаровуваного повинна бути скасована.
Найбільш частими причинами недійсності дарування нерухомості є:
Підстави, зазначені в пунктах 1 і 3 називають пороком волі сторони правочину.
Обставини небезпечні для обох сторін угоди тим, що дарувальник є повністю дієздатною особою, але в силу обставин під час здійснення дарування, втрачає вольовий фактор. Правовим наслідком цієї ситуації є можливість застосування правил статті 302 ЦК РФ, згідно з якою майно, вибившее з володіння власника за відсутності його волі, може бути витребувано навіть у добросовісного набувача.
Виявити наявність такого стану або передумов такого стану - здебільшого не можливо. Проведення операції в Нотаріальної формі по суті не рятує і не усуває проблему тимчасового «помутніння розуму», або в більш загальному вигляді, втрати волі дарувальника, за статтею 177 ЦК РФ.
Зміна законодавства і обов'язки нотаріусів вести звукозапис, проводити фотозйомку учасників нотаріальних угод не дозволяє виявити внутрішній стан сторони угоди. У зв'язку з чим у добросовісного набувача як і раніше виникають величезні ризики. А з огляду на раніше відсутню базу осіб страждають психічними захворюваннями або зверталися за психіатричною допомогою, в операціях з нерухомістю, як і раніше залишаються вкрай високі ризики.
Разом з тим, вже сам по собі факт відсутності волі дарувальника до здійснення угоди, з неминучістю призводить до витребуванню майна навіть у добросовісного набувача на підставі статті 302 ЦК РФ.
Навпаки, шахраї, готуються до майбутнього судового спору готують і схему угоди або ланцюжка угод і забезпечують собі необхідну доказову базу.
Потрібно звернути увагу, що не розуміння значення своїх дій поширюється і на необхідні юридичні дії при продажу нерухомості. Перехід права власності на нерухомість за угодою вУкаіни підлягає державній реєстрації. Сторони для реєстрації переходу права повинні особисто подати заяву до реєструючого органу (Росреестр), або видати на це доручення.
Таким чином, нездатний розуміти значення своїх дій не може розуміти і значення заяви про реєстрацію права, і видачу довіреності.
Наприклад, до Верховного Суду України дійшла справа щодо оскарження договору дарування та купівлі продажу, укладених дієздатною особою, але не здатним в момент здійснення операцій розуміти значення своїх дій та керувати ними.
Суд не взяв до уваги навіть ту саму судово-психіатричну експертизу, згідно з якою дарувальник в силу психічного захворювання в останній момент укладання угоди дарування не міг розуміти значення своїх дій та керувати ними. Те саме можна сказати і до написання заяви на державну реєстрацію переходу права власності.
Уявні угоди - угоди, які здійснюються тільки про людське око. Такі угоди нікчемні, тобто недійсні з моменту їх вчинення.
Наприклад, удавані угоди здійснюють боржники, з яких суд стягнув великі суми. Припускаючи вилучення нерухомості в майбутньому, боржник-власник нерухомості «дарує» або «продає» свою нерухомість довіреній особі (родичу, підлеглому і т.д.). Юридично нерухомість переходить у власність іншої особи, але фактично володіє і розпоряджається нерухомістю колишній власник. Користування колишній власник зберігає не завжди, що б не афішувати хто реальний власник.
Мета угоди купівлі-продажу або дарування (передача власності), в удаваним правочином фактично не досягається і має місце тільки на папері
Більш витончені удавані угоди подружжя, коли метою мнимої угоди - приховати майно від розділу. Будучи в шлюбі чоловік приховує свої доходи і на них купує нерухомість, або відкрито оплачує нерухомість і оформляє її на родичів або довірених осіб. При цьому інший член подружжя будучи недосвідченим не розуміє, дійсні цілі таких дій. У разі поділу подружнього майна така нерухомість поділу не підлягає.
Доводиться спільна власність на таке майно вкрай важко і тільки сукупністю доказів.
Вчинення правочину під впливом обману, насильства, погрози або несприятливих обставин (ст. 179 ЦК України).
Дарувальник під впливом обману, насильства або загрози безоплатно передає сої майно у власність іншій особі. Часто такі угоди з даруванням квартири, будинків та іншої нерухомості мають місце між родичами і людьми похилого власниками нерухомості. Угоди при таких обставинах - заперечні, тобто поки не встановлено судом, це справжня угода.
Угоди з обставинами порушення вимог закону чи іншого правового акта при здійсненні операцій з нерухомістю - заперечні. Вони дійсні, поки судом не встановлено інше.
Відсутність згоди третьої особи на здійснення угоди якщо отримання такої згоди встановлено законом (частина 1 статті 173.1 ГК РФ).
Відсутністю згоди другого з подружжя на продаж нерухомості обгрунтована значна частина суперечок по нерухомості при розділі подружнього майна. Схему з успіхом використовується шахраями. Але виникає порушення прав другого з подружжя і при сумлінному здійсненні операцій внаслідок помилок і недостатньої кваліфікації учасників угод або при реєстрації угод.
Обов'язковість отримати згоду другого з подружжя на відчуження (продаж, дарування) нерухомості встановлена статтею 35 Сімейного кодексу РФ. Правило відноситься тільки до загального майна подружжя.
При встановленні судом факту відчуження нерухомості зі складу подружнього майна без згоди другого з подружжя ризик визнання дарування недійсною вкрай високий.
Наявність позову від другого чоловіка, права якого порушені.
Слід визнати, що в разі шахрайства дарування має передувати угоді купівлі продажу з жертвою. При цьому, дарування повинно мати місце не раніше року до скоєння купівлі продажу.
Справа в тому, що другий з подружжя має право заявити вимогу про недійсність угоди протягом року з дати коли він дізнався або повинен був дізнатися про цю операцію (частина 3 статті 35 Сімейного кодексу РФ).
Термін давності недійсності дарування
Термін давності недійсності дарування залежить від підстав, за якими заявляються вимоги.
За нікчемними правочинами (уявні, удавані і т.д.) термін давності становить 3 роки з дати початку здійснення угоди.
За оспорімим операціях - термін давності становить 1 рік.
Як було сказано вище, крім загальних підстав недійсності угод, окремі договори мають свої особливості, встановлені безпосередньо в законі, які призводять до ризиків покупців нерухомості.
Для дарування це встановлені в законі скасування дарування т відмова дарувальника від виконання договору дарування.
скасування дарування
На відміну від купівлі продажу, скасування дарування може відбуватися кількома способами, прямо встановленими в Цивільному кодексі.
Відмова від виконання договору дарування нерухомості
На відміну від інших угод кодекс прямо встановлює особливі правила для договору дарування: дарувальник може відмовитися виконувати вже укладений договір дарування (ст. 577 ЦК України).
Відмова від виконань договору дарування нерухомості допускається, якщо дарування (виконання договору) не відбувається в момент укладення договору. Тобто відмова від виконання дарування можливий, якщо укладений договір буде виконуватися в майбутньому: договір укладено, але не виконано - нерухомість не передана в дар.
Справа в тому, що принцип свободи договору дозволяє з одному документі - в договорі дарування об'єднати і сам договір і передавальний акт, або при укладанні договору дарування одночасно підписати два документи - договір дарування і передавальний акт. Тим самим одночасно з підписанням договору дарування можна говорити про його фактичне виконання. Вважається, що в таких випадках відмова від виконання договору дарування вже неможливий.
На нашу думку це не зовсім так. Дарування нерухомості передбачає державну реєстрацію переходу права власності на ім'я обдаровуваного, для чого дарувальник повинен подати в Росреестр відповідну заяву.
Вважаємо, відмова від виконання договору можливий як раз в цей момент. Дарувальник відмовляється подати (підписати) заяву на державну реєстрацію переходу права власності, що і буде свідчити про відмову від виконання договору.
Дарувальник може мотивувати свою відмову від виконання договору наступним:
- зміна майнового або сімейного стану або стан здоров'я дарувальника змінилося настільки, що виконання договору в нових умовах приведе до істотного зниження рівня життя дарувальника;
- обдаровуваний вчинив замах на його життя, життя кого-небудь з членів його сім'ї або близьких родичів або зумисне завдав дарувальнику тілесні ушкодження;
- обдаровуваний позбавив дарувальника життя.
Відмова від виконання договору дарування оформляється в тій же формі, що і сам договір.
Скасування дарування нерухомості
Друга особливість дарування - пряме встановлення порядку одностороннього розірвання договору дарування: виконаний договір дарування може бути розірваний тільки в судовому порядку. Це правило поширюється тільки на дарування дорогих речей.
- якщо обдаровуваний вчинив замах на життя дарувальника, життя кого-небудь з членів його сім'ї або близьких родичів або зумисне завдав дарувальнику тілесні ушкодження, або позбавив дарувальника життя. В останньому випадку заява в суд подають спадкоємці дарувальника;
- якщо звернення обдаровуваного з подарованої річчю, що представляє для дарувальника велику немайнову цінність, створює загрозу її безповоротної втрати.
Розірвання договору дарування нерухомості
Договір дарування нерухомості, як і будь-яка інша двостороння угода - це права і обов'язки сторін. Розірвання договору передбачає припинення зобов'язань сторін договору на майбутнє, починаючи з моменту розірвання. Таким чином, розірвання договору дарування нерухомості можливо до його виконання, тобто до передачі нерухомості обдаровуваному або до державної реєстрації переходу права власності на обдаровуваного.
У досудовому порядку розірвання договору дарування можливо за згодою сторін, або в судовому порядку.
Разом з тим, для дарування передбачений одностороння відмова дарувальника від виконання договору.