Дорогі читачі! Наші статті розповідають про типові способи вирішення податкових та юридичних питань, але кожен випадок носить унікальний характер.
Якщо земля реалізується з стоячою на ній об'єктом нерухомості, то новий власник (покупець) нерухомого майна в результаті такого правочину придбає права на земельну ділянку, розташовану під будівлею (будовою, спорудою). При цьому він набуває ті ж права на землю, що і попередній власник, тобто право власності або право користування.
У разі коли власників декілька, вони набувають права на частину (частку) такої земельної ділянки з урахуванням розміру частки кожного в загальній власності на об'єкт нерухомості.
Такий порядок встановлений статтею 35 Земельного кодексу РФ і статтею 552 Цивільного кодексу РФ.
За загальним правилом вартість продаваного об'єкта нерухомості включає вартість переданої з об'єктом нерухомості землі (права на землю). Таке правило встановлено пунктом 2 статті 555 Цивільного кодексу РФ. Однак сторони можуть вказати в договорі ціну землі окремо. Для цього в умовах договору необхідно записати, що вартість переданого об'єкта нерухомості не включає ціну переданого одночасно з ним земельної ділянки, на якій він розташований. В цьому випадку в договорі потрібно вказати вартість переданого разом з будівлею земельної ділянки.
Перехід права власності на нерухомість до покупця за договором продажу нерухомості, в тому числі земельних ділянок, підлягає обов'язковій держреєстрації (ст. 131 і 551 ГК РФ).
Виручку від продажу земельної ділянки (об'єкта основних засобів) включите в інші доходи організації на момент:
- зареєстрованого переходу права власності на об'єкт нерухомості покупцеві - для землі під житловим будинком;
- зареєстрованого переходу права власності на земельну ділянку покупцеві - якщо земельна ділянка є окремим об'єктом угоди купівлі-продажу.
Такий висновок випливає з пункту 31 ПБО 6/01, пунктів 12 і 16 ПБУ 9/99, пункту 16 ПБО 10/99.
За загальним правилом вибувають об'єкт основних засобів списується з обліку за залишковою вартістю. Оскільки земельні ділянки не підлягають амортизації (абз. 5 п. 17 ПБО 6/01), то їх залишкова вартість на момент продажу дорівнює первісної. У зв'язку з цим немає необхідності при вибутті земельної ділянки відкривати до рахунку 01 окремий субрахунок «Вибуття основних засобів».
Продаж земельної ділянки відобразіть в обліку проводками:
Дебет 91-2 Кредит 01
- відображено вибуття земельної ділянки;
Дебет 62 Кредит 91-1
- відображена в складі інших доходів виручка від продажу земельної ділянки.
передача інвестору
Як правило, при будівництві об'єкта нерухомості за рахунок коштів залученого інвестора вартість земельної ділянки повністю або частково забудовнику відшкодовує інвестор. У цьому випадку забудовник відображає вартість земельної ділянки на рахунку 08 і після закінчення будівництва передає інвестору земельну ділянку (його частина). У бухобліку цю операцію відобразіть проводкою:
Дебет 76 субрахунок «Розрахунки з інвестором» Кредит 08
- передано земельну ділянку інвесторові в зв'язку з закінченням будівництва об'єкта нерухомості.
Вилучення для державних (муніципальних) потреб
Земельні ділянки вилучаються у виняткових випадках, перерахованих у статті 49 Земельного кодексу РФ. Державні (місцеві) влади зобов'язані повідомити про це власника земельної ділянки.
За земельні ділянки, які вилучають для державних потреб, належить відшкодування. Отримати його може не тільки власник, але і правовласник (користувач).
Розмір відшкодування, терміни передачі земельної ділянки та інші умови вилучення обумовлюються угодою з власником землі. Розмір відшкодування включає:
- ринкову вартість земельної ділянки;
- ринкову вартість нерухомості на цій земельній ділянці;
- суму збитків, завданих вилученням (в т. ч. упущену вигоду).
Списуйте земельну ділянку з обліку на дату припинення права власності на нього. Балансову вартість земельної ділянки при його списанні відобразіть в складі інших витрат, а отримане за нього відшкодування - у складі інших доходів.
Такий висновок випливає з пункту 12 ПБО 9/99, пункту 16 ПБО 10/99, пункту 31 ПБО 6/01.
За загальним правилом вибувають об'єкт основних засобів списується з обліку за залишковою вартістю. Оскільки земельні ділянки не підлягають амортизації (абз. 5 п. 17 ПБО 6/01), їх залишкова вартість на момент вилучення дорівнює первісної. У зв'язку з цим немає необхідності при вибутті земельної ділянки відкривати до рахунку 01 окремий субрахунок «Вибуття основних засобів».
Операції, пов'язані з вибуттям земельної ділянки в результаті вилучення, відобразіть наступними проводками:
Дебет 91-2 Кредит 01
- відображено вибуття земельної ділянки;
Дебет 76 Кредит 91-1
- відображена в складі інших доходів сума відшкодування (викупної ціни) за вилучення.
Якщо земельна ділянка списаний з обліку до реєстрації переходу права власності на нього (т. Е. До визнання компенсації в доходах), то для відображення вибуття землі використовуйте рахунок 45 субрахунок «Передані об'єкти нерухомості»:
Дебет 45 субрахунок «Передані об'єкти нерухомості» Кредит 01
- відображено вибуття земельної ділянки до переходу права власності.
Документальне оформлення вибуття
Розрахунок податків при вибутті земель залежить від того, за яких підстав вибуває земельну ділянку:
Реалізація
Відображення реалізації земельної ділянки при розрахунку податку на прибуток залежить від того, з чиєї власності і в який період він був придбаний:
Прибуток (збиток) від реалізації земельної ділянки
Облікової політики для цілей оподаткування встановлено списання витрат на придбання прав на землю рівномірно протягом п'яти років.
На дату переходу права власності на землю покупцеві бухгалтер зробив такі проводки:
Дебет 62 Кредит 91-1
Посилання - 1 600 000 руб. - відбитий виторг від продажу земельної ділянки;
Дебет 91-2 Кредит 01
Посилання - 1 207 500 руб. - списано з обліку реалізований земельну ділянку.
Так як раніше в обліку формувалися постійні податкові активи, в момент списання вартості земельної ділянки також утворюється постійна різниця і відповідне їй постійне податкове зобов'язання.
Дебет 99 Кредит 68 субрахунок «Розрахунки з податку на прибуток»
- 113 500 руб. ((1 207 500 руб. - 640 000 руб.) × 20%) - відображено постійне податкове зобов'язання.
Якщо в результаті реалізації визначається збиток, то визнайте його в податковому обліку в наступному порядку.
Для організацій, які встановили в обліковій політиці термін для списання витрат на придбання прав на земельні ділянки, збиток визнається рівними частками протягом встановленого терміну.
Якщо організація вибрала другий спосіб (виходячи з прибутку попереднього року), що не встановивши розрахунковий термін, збиток визнається рівними частками протягом терміну фактичного володіння земельною ділянкою.
В інших випадках прибуток (збиток) від реалізації земельних ділянок визначайте в наступному порядку.
Доходи, отримані від реалізації, зменшіть:
- на витрати на придбання земельної ділянки (подп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ);
- на витрати, пов'язані з реалізацією земельної ділянки (подп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ).
Якщо організація застосовує касовий метод, витрати зменшать виручку від реалізації за умови їх оплати (п. 3 ст. 273 НК РФ). Дохід від реалізації відобразіть в момент отримання оплати незалежно від переходу права власності (п. 2 ст. 273 НК РФ).
Ситуація: чи може забудовник зменшити доходи від продажу квартир в багатоквартирному будинку на вартість придбаного під будівництво будинку земельної ділянки? Земельна ділянка придбаний у приватного власника. Будинок побудований за рахунок власних коштів організації.
Так, може, але при виконанні певних умов.
Житловим законодавством передбачено, що власникам приміщень у багатоквартирному будинку належить на праві спільної часткової власності право на спільне майно будинку (в т. Ч. І земельну ділянку, на якій розташований даний будинок) (п. 1 ст. 36 Житлового кодексу РФ). Частка власника квартири на земельну ділянку визначається пропорційно розміру загальної площі квартири (п. 1 ст. 37 Житлового кодексу РФ).
З метою податкового обліку реалізацією визнається передача на оплатній основі права власності на товари (результати виконаних робіт) (п. 1 ст. 39 НК РФ). Організація має право зменшити доходи від реалізації квартир на вартість земельної ділянки на підставі підпункту 2 пункту 1 статті 268 Податкового кодексу РФ.
Таким чином, забудовник має право зменшити дохід від продажу квартири на вартість перейшла до покупця разом з квартирою частки земельної ділянки при одночасному виконанні наступних умов:
- право власності на квартиру зареєстровано на покупця;
- в Єдиному державному реєстрі прав є запис про відсутність у забудовника прав на земельну ділянку або на відповідну його частину.
Операції з реалізації земельних ділянок не визнаються об'єктом оподаткування ПДВ (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ). Отже, у продавця не виникає обов'язків щодо сплати ПДВ і виставлення рахунку-фактури покупцеві (подп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ).
передача інвестору
При розрахунку податку на прибуток суму компенсації вартості земельної ділянки інвестором не зважайте, так як вона є коштами цільового фінансування. При цьому забудовнику необхідно вести окремий облік доходів і витрат. Про це сказано в підпункті 14 пункту 1 статті 251 Податкового кодексу РФ.
Вилучення для державних (муніципальних) потреб
Питання про те, чи слід обкладати податком на прибуток суми відшкодування (викупної ціни), яка виплачується за вилучення земельних ділянок, безпосередньо законодавством не врегульовано.
Ситуація: чи потрібно включити до складу доходів для цілей податку на прибуток суми компенсації, отримані при вилученні земельної ділянки для державних (муніципальних) потреб
Підстав для оподаткування такого доходу податком на прибуток в законодавстві немає. Положення пункту 3 статті 250 Податкового кодексу РФ застосовуються лише до компенсацій збитків і шкоди, пов'язаним з порушенням договірних зобов'язань. Причому якщо договірними відносинами або судовим рішенням не встановлено обов'язок по відшкодуванню збитків та шкоди, позареалізаційні доходи у організації - одержувача компенсації не виникає. Про це сказано в статті 317 Податкового кодексу РФ. Таким чином, включати компенсацію збитків за вилучення земельної ділянки в доходи на підставі цієї норми не можна.
Врахувати компенсацію збитків за вилучення земельної ділянки на підставі інших положень глави 25 Податкового кодексу РФ також не можна. Це пов'язано з тим, що при її отриманні у організації відсутня економічна вигода, а отже, і дохід (ст. 41 НК РФ).
Крім того, примусове відчуження майна для державних потреб можливо тільки за умови попереднього і рівноцінного відшкодування (ст. 35 Конституції РФ). Зокрема, збитки, в тому числі упущена вигода, заподіяні вилученням земельних ділянок для державних або муніципальних потреб, підлягають відшкодуванню в повному обсязі (п. 2 ст. 56.8 Земельного кодексу України, ст. 281 Цивільного кодексу РФ).
У зв'язку з виходом більш пізніх роз'яснень ця позиція втратила актуальність.
Ситуація: чи можна врахувати при розрахунку податку на прибуток витрати на придбання земельної ділянки, що вилучається для державних (муніципальних) потреб? Ділянка раніше був викуплений із земель приватної власності, витрати на його придбання в податковому обліку не визнавалися.
Вилучення земельних ділянок для державних (муніципальних) потреб шляхом викупу відбувається на оплатній основі. Доходи від такої операції відображаються в податковому обліку як доходи від реалізації. А доходи від реалізації можна зменшити на витрати на придбання майна, що реалізується (п. 1 ст. 268 НК РФ).
Приклад відображення в бухобліку і при оподаткуванні вибуття земельної ділянки в зв'язку з його вилученням для муніципальних потреб. Земельна ділянка скупався раніше із земель приватної власності. Організація застосовує загальну систему оподаткування (метод нарахування, звітний період - квартал)
В обліку бухгалтер «Альфи» зробив такі проводки.
Дебет 45 субрахунок «Передані об'єкти нерухомості» Кредит 01
Посилання - 1 207 500 руб. - відображено вибуття земельної ділянки до переходу права власності.
Дебет 91-2 Кредит 45
Посилання - 1 207 500 руб. - відображена в складі інших витрат вартість земельної ділянки;
Дебет 76 Кредит 91-1
Посилання - 1 600 000 руб. - відображена в складі інших доходів сума компенсації (відшкодування) за вилучення.
Для цілей податкового обліку організація відбила вибуття землі як звичайну реалізацію.
В обліку бухгалтер «Альфи» зробив такі проводки.
Дебет 45 субрахунок «Передані об'єкти нерухомості» Кредит 01
Посилання - 1 207 500 руб. - відображено вибуття земельної ділянки до переходу права власності.
Дебет 91-2 Кредит 45
Посилання - 1 207 500 руб. - відображена в складі інших витрат вартість земельної ділянки;
Дебет 76 Кредит 91-1
Посилання - 1 600 000 руб. - відображена в складі інших доходів сума компенсації (відшкодування) за вилучення.
Для цілей податкового обліку організація відбила вибуття землі як звичайну реалізацію.
Через відмінності в сумах визнаних витрат на придбання земельної ділянки в обліку утворюється постійна різниця і відповідне їй постійне податкове зобов'язання:
Дебет 99 Кредит 68 субрахунок «Розрахунки з податку на прибуток»
- 113 500 руб. ((1 207 500 руб. - 640 000 руб.) × 20%) - відображено постійне податкове зобов'язання.