Здавати в оренду житло потрібно правильно. так, щоб потім не виникло безліч проблем: квартиронаймачі нерідко виявляються недобросовісними, псують майно, затримують оплату, а з'їхавши, залишають астрономічні рахунки за квартиру.
Бувають випадки і гірше, коли змінюють замки і просто не впускають господарів в квартиру. Зустрічаються серед них і шахраї. Щоб уникнути таких проблем і захиститися від безвідповідального ставлення до майна власника, слід обов'язково скласти письмовий договір оренди житла.
Дорогі читачі! Наші статті розповідають про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок носить унікальний характер.
Договір оренди є документ, що закріплює передачу приміщення (житлового або нежитлового) у тимчасове користування від однієї особи іншій.
Сторонами договору є
Суб'єктами (сторонами) договору оренди квартири є орендодавець (тобто той, хто здає в оренду) і орендар (той, хто орендує).
Здавати в оренду квартиру може тільки власник нерухомості або особа, уповноважена на це власником.
Орендарем може бути тільки юридична особа. причому квартиру можна знімати тільки для проживання (наприклад, організація знімає житло для свого співробітника).
Як купити квартиру в споруджуваному будинку? Відповідь тут.
Чим відрізняються наймання квартири і оренда?
Однак наймання і оренда - це не одне і те ж.
Договір оренди та договір найму складаються в різних випадках.
Перший регулюється законом в гл. 34 ГК РФ, другого присвячена глава 35 ЦК РФ. Тип договору залежить від об'єкта здачі (житлове чи нежитлове приміщення) та від суб'єктного складу сторін (фізична або юридична особа знімає нерухомість).
Договір оренди застосуємо в тому випадку, якщо за плату здається будь-яке житлове або нежитлове приміщення. Також цей документ складається. якщо житлове приміщення передається у тимчасове користування юридичній особі.
У тому випадку, якщо квартира здається для тимчасового проживання фізичній особі, укладається договір найму. При складанні договору в якості сторін виступають наймодавець і наймач.
Неприпустимо взаимозаменять договори найму та оренди. Це різні типи договорів. Також слід правильно називати сторони договору.
тривалість
Договір оренди укладається на будь-який термін. прописаний в ньому. У разі, якщо в документі не визначена тривалість договору, то він вважається укладеним на невизначений строк.
Кожна зі сторін може відмовитися від договору в будь-який час, попередивши про це за три місяці іншу сторону. Закон не обмежує терміни договору оренди житлового приміщення (ст. 610 ЦК України).
Як скласти?
Головна вимога до складання договору - це облік всіх моментів, які можуть привести до спірних ситуацій між орендодавцем і орендарем.
Причому це питання має стосуватися як експлуатації приміщення, так і поведінки квартиронаймачів.
Важливо абсолютно все прописати. не варто сподіватися лише на гадану добропорядність сторін. Усні домовленості часто призводять до конфліктів між суб'єктами угоди. У цьому сенсі грамотно складений договір може забезпечити правильні взаємовідносини між обома сторонами.
Отже, які пункти повинні бути відображені в договорі оренди:
Договір оренди, укладений на термін більше 1 року, підлягає обов'язковій державній реєстрації (п.1 ст. 609 ЦК РФ).
Невід'ємною частиною договору є акт здачі-приймання квартири і опис майна, що знаходиться в квартирі. Не обходить стороною цей момент, щоб у обох сторін надалі не виникло причин для взаємних претензій. Також вкажіть в договорі можливість або неможливість суборенди квартири.
Що вважається переплануванням квартири. Про штрафи за неї тут.
Реєстрація
Для реєстрації договору будуть потрібні наступні документи:
- складений договір оренди (3 примірники);
- заяву орендодавця або уповноваженої особи (тільки при наявності довіреності);
- правовстановлюючі документи на квартиру;
- кадастровий і технічний паспорт на житлове приміщення, експлікація;
- установчі документи орендаря (юрособи);
- паспорта обох боків;
- довіреність (якщо власник оформив її на уповноважену особу);
- квитанція про сплату держмита (можна оплатити безпосередньо в Росреестра);
Весь пакет документів можна подати особисто або відправити поштою, а також в електронному вигляді.
Договір буде зареєстрований протягом 18 календарних днів, після чого обом сторонам слід отримати на руки відповідні документи.
Орендодавець зобов'язаний подати податкову декларацію та сплатити ПДФО в розмірі 13% від доходу (п. 1 ст. 209 НК РФ).
Дізнайтеся, чи потрібна згода чоловіка на дарування квартири, прямо зараз.
Найчастіше обидві сторони домовляються про те, щоб в документі вказати нижчу вартість орендної плати. Таким чином орендодавець намагається полегшити тягар оподаткування.
Однак це палиця з двома кінцями: якщо орендар знизить плату до зазначеної в договорі цифри, то ніхто не має права змусити його виплатити ту суму, про яку усно домовлялися обидві сторони. Нерідко орендодавці підвищують оплату в ході реалізації договору, тому в документі краще прописати подібну ситуацію і визначитися з можливістю або неможливістю підвищення вартості оренди.
Власником квартири може бути не одна особа. В цьому випадку в договорі повинні стояти підписи всіх власників нерухомості; ще один варіант: довіреність. завірена у нотаріуса, від інших власників майна.
Орендарю слід перевірити, чи не перебуває квартира під заставою або в арешті. а також не здана чи житлоплощу в оренду іншій особі. З орендодавця рекомендується кожен раз брати розписки в отриманні ним суми за оренду житлоплощі. У розписці, крім підпису, повинні бути вказані паспортні дані обох сторін, сума і дата платежу.
Якщо орендована квартира знаходиться під обтяженням іпотеки. то необхідна згода банку на здачу квартири в оренду. В іншому випадку в орендодавця будуть великі неприємності: в кращому випадку банк накладе штрафні санкції. в гіршому - зажадає негайного погашення кредиту.
Договір може укладатися через посередника, в якості якого зазвичай виступає ріелтор. У цьому випадку складається довіреність нема на самого співробітника, а на агентство, в якому ріелтор працює. Не варто довіряти посередникам повне оформлення договору без вашої активної участі: в агентстві складуть звичайний типовий договір, який не враховує всіх нюансів, побажань обох сторін.
Важливо самим продумати умови угоди. Найчастіше в агентстві пропонуються додаткові послуги (наприклад, страхування), які спричинять за собою невиправдані витрати.
Будьте уважні при оформленні угоди за допомогою ріелтора. Під масками ріелторів іноді ховаються зловмисники. Перевіряйте ретельно достовірність документів компанії та його співробітників. Якщо ріелтор вимагає від вас оплати, упевніться, чи має він на це право (прописується в довіреності).
Як розірвати договір оренди квартири?
Будь-який договір рано чи пізно доведеться розірвати.
Добре, якщо це відбудеться після закінчення терміну або за обопільною згодою обох сторін.
У цьому випадку проблеми не виникне. Однак можливе дострокове розірвання в односторонньому порядку як з боку орендодавця, так і з боку орендаря.
Вітчизняне законодавство передбачає кілька основних причин для дострокового розірвання договору:
- Орендар протягом 2 місяців не вносить орендну плату або вносить неповну вартість оренди.
- Сусіди скаржаться на поведінку мешканця.
- Орендар не платить за рахунками за квартиру і послуги ЖКГ.
- Орендар перешкоджає доступу іншого боку в квартиру.
- Дії орендаря завдають шкоди технічного або санітарного стану житлоплощі.
- Орендар без дозволу провів ремонтні роботи в квартирі, перепланування або просто переставив меблі.
- Орендар завів тварин в квартирі без згоди господаря.
При наявності законних причин орендодавець має право повідомити іншу сторону про розірвання договору, давши йому розумний строк для переїзду (зазвичай 1 місяць). Якщо орендар не згоден, то має право вирішувати питання в судовому порядку.
У свою чергу, орендар також має право на дострокове розірвання договору в односторонньому порядку, якщо орендодавець:
- створює перешкоди в користуванні квартирою (наприклад, змінив замки, вселив інших мешканців);
- приховав істотні недоліки житла;
- квартира стала непридатною для користування в силу не залежних від мешканця причин (затоплення квартири сусідами чи інше форс-мажорна обставина).
У разі, якщо орендодавець не бажає припиняти договірні відносини і, наприклад, утримує заставу за кілька місяців вперед, сміливо звертайтеся до суду.
Як бачите, багато що залежить від правильно складеного договору. Якщо в документі передбачити всі можливі ситуації і випадки, які можуть привести до дострокового розірвання договору, то, швидше за все, взаємовідносини між орендарем та орендодавцем складуться успішно.
Висновок напрошується сам собою: перш ніж укласти угоду. простудіюйте інформацію з питання, проконсультуйтеся з фахівцями. Постарайтеся грамотно скласти договір оренди квартири, враховуючи побажання і умови обох сторін. У цьому випадку проблеми вам не загрожують.
Скільки коштує оформлення дарування квартири? Відповідь тут.
Чи не знайшли відповіді на своє питання? Дізнайтеся, як вирішити саме Вашу проблему - зателефонуйте прямо зараз:
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-50-48 (Санкт-Петербург)
Це швидко і безкоштовно!