Вітаю Вас, шановний читачу!
Сьогодні ми поговоримо про придбання нерухомості, що продається за дорученням.
Які ризики? Як їх мінімізувати? На що звернути увагу в першу чергу?
Для початку, хочу зауважити, що в продажу нерухомості за дорученням немає нічого кримінального. Досить часто квартири продаються за дорученням, і причиною цього зазвичай служать досить вагомі обставини. Наприклад, власник постійно проживає за кордоном, реальної можливості приїзду до Білорусі для продажу не має, або така можливість обмежена.
Щоб продати нерухомість, видається довіреність родичу або близького друга, який знаходиться в Білорусі і представляє інтереси власника в угоді купівлі-продажу.
Основні ризики при купівлі нерухомості, що продається за дорученням:
- Довіреність на момент угоди може бути відкликана.
- Може минути термін дії довіреності.
- Довіреність може бути оформлена з порушенням встановленої процедури.
У другому і третьому випадку ви просто не зможете провести операцію - реєстратор або нотаріус просто вам відмовлять в посвідченні такого договору. Ви втратите час, і пропустіть можливість укладення інших угод.
Термін дії довіреності звичайно зазначений в її тексті. Максимальний термін дії довіреності відповідно до Цивільного кодексу Республіки Білорусь в такому випадку - 3 роки з моменту видачі. Якщо в тексті термін дії не зазначений - доручення дійсне протягом року з дня видачі.
Що ж стосується правильності оформлення довіреності, то вона повинна бути складена в письмовій формі і засвідчена чинним нотаріусом, або особою, яка має право здійснювати нотаріальні дії. Якщо довіреність видається іноземним нотаріусом, або посадовою особою, яка виконує його функції, вона повинна бути переведена на російську або білоруську мову, а переклад нотаріально посвідчений в Білорусі. Крім цього доручення має бути апостильована або легалізована іншим способом в залежності від міжнародних угод конкретної іноземної держави, в якому завірялася довіреність.
Якщо ж довіреність була відкликана - ситуація набагато серйозніше. Як це виглядає на практиці? У довіреної особи може бути довіреність, яка оформлена згідно з усіма вимогами, і термін дії якої не закінчився, але при цьому довіритель (власник квартири) до дня угоди міг цю довіреність відкликати. Це означає, що укладену угоду купівлі-продажу можна визнати недійсною, тому що у довіреної особи вже не було повноважень для її укладення. Власник має право вимагати йому повернення нерухомості в натурі. Тобто квартиру доведеться звільнити і повернути. Вам, як добросовісному покупцю повинні будуть відшкодувати сплачену за квартиру ціну. А подальша доля довіреної особи буде вирішуватися судом на підставі частини 4 статті 209 Кримінального Кодексу Республіки Білорусь, в якій мовиться:
«Шахрайство, вчинене організованою групою або в особливо великому розмірі, - карається позбавленням волі на строк від трьох до десяти років з конфіскацією майна».
Погодьтеся, протверезна перспектива.
А якщо довіритель відкликав довіреність, а довірена особа не повідомив? Тоді застосовуються положення пункту 2 статті 190 Цивільного кодексу Республіки Білорусь:
«Права і обов'язки, що виникли в результаті дій особи, якій видана довіреність, до того, як ця особа дізналася або повинна була дізнатися про її припинення, зберігають силу для видав довіреність, і його правонаступників щодо третіх осіб. Це правило не застосовується, якщо третя особа знала або повинна була знати, що дія довіреності припинилася ».
Це означає, що в такому разі угоду не оскаржать.
Але довіреність могла бути видана, наприклад, в США, або в Росії. Що тоді? Можна спробувати дізнатися номер нотаріуса, яка посвідчила довіреність, і попросити підтвердити її актуальність. Може вийти. А може і не вийти. Що тоді?
Залишається наступний варіант: вимагати від довіреної особи письмово підтвердити той факт, що довіреність не відкликана, а довіритель знаходиться в доброму здоров'ї. Це дозволить залучити до відповідальності довірена особа, в разі оскаржених угоди, і вимагати від нього компенсації збитків. Думаю, що ви не будете сперечатися, що легше отримати компенсацію від резидента Білорусі, ніж чим від проживає за кордоном. І в принципі, такий захід, в разі наявності злого умислу, послужить доказом у кримінальній справі стосовно довіреної особи.
Ух! Щось я вас зовсім залякав цією статтею. Хочу відзначити, що ситуація, описана вище, хоч і можлива, але дуже малоймовірна. Зрештою, якщо немає можливості перевірити відкликана довіреність, наполягайте на присутності власника на угоді, або відмовтеся від такої угоди, якщо не готові на такий ризик.
З побажаннями успіхів, особливо в сфері нерухомості,