Як безпечно купити квартиру?
Купівля або продаж квартири в Хабаровську як і в будь-якому іншому місті Росії має певні юридичні тонкощі. Покупцям і продавцям квартир вкрай важливо мати уявлення про всі «підводні камені», щоб безпечно провести угоду, не залишившись без грошей і житла. Деякі посередники, націлені на проведення угоди за всяку ціну, найчастіше приховують або не домовлялися про всі ризики, що підстерігають продавців і покупців квартир.
Юристи компанії ТОВ «Правовий стандарт» підготували рекомендації та поради, які допоможуть Вам уникнути помилок і виключити ризики при купівлі-продажу квартири.
Рекомендації покупцеві квартири:
1. Щоб Вам не говорив власник квартири або посередник, завжди самі по документам перевіряйте юридичну чистоту пропонованої до покупки квартири. Не варто покладатися на усні запевнення власника і посередника, не соромтеся просити копії документів на квартиру.
Для оцінки юридичної чистоти недостатньо подивитися одне тільки свідоцтво про право власності продавця на квартиру. Необхідно перевірити всі правовстановлюючі документи.
Для цього Вам потрібно попросити у продавця документи, на підставі яких він сам придбав право власності на квартиру. Це можуть бути самі різні документи. Але найчастіше це договір купівлі-продажу або договір дарування. Це так само може бути договір приватизації, або свідоцтво про право на спадщину.
Попросіть продавця надати Вам копії цих документів. Ці документи ніякого секрету не мають. Тому, якщо продавець або посередник під різними приводами ухиляється від надання Вам копій правовстановлюючих документів, то висока ймовірність, що вони, щось приховують і відповідно є привід задуматися про сумлінність їх намірів.
Крім перевірки правовстановлюючих документів, покупцеві квартири необхідно отримати Виписку з реєстру прав на нерухоме майно (далі - Виписка) щодо квартири, яку Ви хочете придбати. Такі Виписки видають будь-якій особі.
Отже, Ви маєте на руках копії правовстановлюючих документів продавця і Виписку.
На що треба звернути увагу?
В першу чергу, на підставі Виписки перевірте, чи дійсно продавець є власником квартири.
Подивіться дату - коли продавець став власником. Кращим варіантом є ситуація, коли продавець володіє квартирою більше трьох років. В цьому випадку, знижується ризик судових домагань з боку попереднього власника, який свого часу передав право власності вашого продавцю. Це обумовлено закінченням трирічного терміну позовної давності. Крім цього, у продавця не буде необхідності занижувати в договорі фактичну вартість квартири до 1 млн. Рублів, оскільки він звільняється від сплати податку від продажу квартири.
У другу чергу, на підставі Виписки перевірте, відсутні чи обтяження або правопретензій на дану квартиру. Відсутність обтяжень і правопрітязаній свідчить про те, що власник може вільно продати квартиру. Обтяженнями, як правило, є арешт або заставу. При наявності арешту або застави продати квартиру не вийде. Наявність правопрітязаній само по собі не є перешкодою для продажу квартири, але свідчить про те, що хтось ще претендує на цю квартиру. А ця обставина, над яким покупцеві варто задуматися.
2. Перевіряйте відсутність самовільного перепланування або реконструкції.
Купівля квартири з самовільно виробленої переплануванням - це дуже небезпечне придбання. Покупця, який купив квартиру, в якій проведена самовільне перепланування, можуть зобов'язати привести її в первинний стан, що в окремих випадках є досить витратним.
Для того щоб не купити «кота в мішку» попросіть у продавця копію технічного і кадастрового паспорта. Перебуваючи в квартирі, звірте ідентичність схеми в паспорті і фактичного розташування кімнат, дверних і віконних прорізів, балкона і інших елементів квартири.
3. Порядок оплати квартири.
Це найвідповідальніший момент в угоді.
До того як Ви погодите в договорі з продавцем порядок і терміни оплати Вам необхідно знати наступне.
Для того, щоб Ви стали повноправним власником квартири Управління Росреестра по Хабаровському краю має зробити два реєстраційних дії:
перше - зареєструвати договір;
друге - зареєструвати перехід права власності.
Дуже часто покупці проводять розрахунки за квартиру до подачі документів на реєстрацію або відразу після неї. Це дуже ризиковано для покупця, оскільки можна залишитися без грошей і не отримати право власності.
Для того щоб уникнути цих ризиків, доцільно дотримуватися такого порядку розрахунків.
До передачі продавцю грошей за квартиру, необхідно спочатку здати документи на реєстрацію договору без реєстрації переходу права власності. Після отримання з Управління Росреестра зареєстрованого договору, покупець може сміливо проводити розрахунок за квартиру. Після цього, можна здавати документи на реєстрацію переходу права власності.
І остання рекомендація. Вона стосується взаємовідносин з ріелторами та ріелтерськими компаніями. У переважній більшості випадків, інтереси ріелторів спрямовані не на захист Ваших інтересів і забезпечення чистоти угоди, а на "вклинювання" в розрахунки між продавцем і покупцем. Золота мрія цих посередників полягає в тому, щоб якомога більшу суму взяти у покупця і якомога меншу суму віддати продавцю. При цьому, найчастіше, ріелтора мало турбує подальша юридична доля угоди, оскільки він в майбутньому не відповідає за її дійсність. З цієї причини, не варто сліпо довіряти всім словами і запевненнями, а доцільно самому перевіряти всі документи, надані ріелтором або отримані від продавця.