Як безпечніше купити квартиру в новобудові
Яких тільки варіантів співпраці не пропонують сьогодні забудовники. Хочеш - купуй квартиру або апартаменти в частках, ставай учасником ЖБК, здобувай житло за векселем, за інвестиційним договором, за попередньою купівлі-продажу і т.д. Який з варіантів сьогодні найнадійніший і чому, AіФ.ru розповів адвокат Сергій Афанасьєв.
Як обманюють «пайовиків»?
Стати учасником пайового будівництва найпопулярніший і найнадійніший спосіб придбати нове житло. Він означає, що ви перебуваєте під захистом федерального закону № 214 «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків. ». Складаючи договір, зверніть увагу, щоб в ньому були вказані всі умови - повний опис квартири (площа, ціна квадратного метра, поверх, кількість кімнат і т.д.), а також терміни здачі об'єкта. Оплачувати покупку потрібно тільки після того, як документ буде зареєстрований в Росреестра. Це зобов'яже забудовника здати об'єкт в зазначений термін (в іншому випадку у вас з'явиться право звернутися до суду за компенсацією) і не дозволить йому продати вашу квартиру іншим людям.
Втім, недоліки виявилися і в пайовому будівництві - недобросовісні забудовники стали застосовувати банкротні механізми, в результаті чого деякі люди поповнили ряди «ошуканих пайовиків».
Здавалося б, в законі є механізми, спрямовані на врегулювання фінансових питань в разі порушення забудовниками своїх зобов'язань - страхування відповідальності забудовників і банківські гарантії. На ділі ж страхові компанії, не бажаючи розлучатися з отриманими грошима, в ході багаторічних судових процесів про навмисних банкрутства забудовників, затягують питання з компенсаційними виплатами. А недобросовісні банки, що дають гарантії таким же недобросовісним забудовникам, лопаються як бульбашки, втрачаючи ліцензій.
Тепер уряд пропонує нову «подушку безпеки» для пайовиків в ситуаціях, коли забудовник вже не в змозі виконати свої зобов'язання, - компенсаційний фонд пайового будівництва. Законопроект вже прийняла Держдума в першому читанні.
А чи не купити в частках апартаменти?
Кооперативний, значить ризиковане?
Житловий кооператив - це добровільне об'єднання групи людей або організацій з метою будівництва багатоквартирних будинків. За суттю не забудовник, а самі люди вносять паї і будують свій будинок (за даними Мінбуду, сьогодні на території країни діють 3 тисячі ЖБК, з них 107 ЖБК в 43 суб'єктах РФ з держпідтримкою - від Ред.). Звичайно, держпідтримка ЖБК дає якусь гарантію майбутнім мешканцям, до того ж купується через ЖБК житло зазвичай коштує дешевше, ніж при покупці через пайове будівництво. Але у кооперативу є маса мінусів. По-перше, договір пайової участі проходить держреєстрацію в Росреестра, що виключає повторний продаж квартири, а ось покупець житла за договором ЖБК не застрахований від цього. По-друге, якщо у пайовому договорі прописується повна вартість житла, що купується, і вона не підлягає зміні, то ЖБК в ході будівництва може підняти ціну. По-третє, в пайовому будівництві чітко обумовлюються строки зведення, і якщо забудовник не встигає здати об'єкт, він виплачує неустойку і штраф. У ЖБК цей пункт відсутній. Даний список ризиків можна
«Сірі» вексельні схеми
«Вексельна схема» - це коли ви купуєте у забудовника вексель на суму вартості квартири. Потім, після здачі будинку, покупець погашає цей вексель назад забудовнику в обмін на право власності на квартиру. Начебто такі дії не суперечать закону, проте покупку квартири «за векселем» юристи відносять до «сірим», тобто спірним, напівлегальним схемам.
Те ж саме можна сказати про «попередньому договорі придбання житла», «інвестиційному договорі», «договорі переуступки права вимоги» і інших методах обійти федеральний закон. Тому всім людям, які звернулися до мене на стадії покупки житла, що будується, я говорю, що є ФЗ № 214, який надає їм широкий набір прав і гарантій, а є сумнівні альтернативи, використовувати які небезпечно.