В іпотечному кредитуванні інтереси банку збігаються з інтересами позичальника - кредитна організація непогано заробляє на відсотках з великого кредиту, який забезпечений ліквідною нерухомістю, а позичальник може швидко переїхати у власне житло. Однак для позичальника оформлення кредиту на квартиру пов'язане з цілою низкою ризиків, крім того, при розробці іпотечних продуктів банк забезпечує для себе вигідніші умови, ніж для своїх клієнтів.
У цій статті поговоримо про деякі ризики, пов'язані з іпотекою, про які замислюються далеко не всі позичальники, і які самі банки, зі зрозумілих причин, не афішують.
перевага іпотеки
Основна перевага іпотеки для позичальника полягає в тому, що позичальник може отримати житло і проживати в ньому, потроху виплачуючи банку суму, яка була видана для покупки цього житла. Забезпеченням кредиту служить саме придбане житло, банк практично нічим не ризикує, і якщо позичальник перестане виплачувати внески, кредитна організація просто відбере квартиру, продасть її і поверне свій борг.
Однак в іпотечному кредитуванні умови гри диктує кредитна організація, а не позичальник, тому, незалежно від того, як банк позиціонує клієнтам іпотечний продукт, банк завжди буде знаходитися в більш вигідних умовах, ніж позичальник. Розглянемо деякі ризики, яким піддається позичальник, і дамо рекомендації, як можна убезпечити себе ще на стадії оформлення кредиту.
Ануїтетна система платежів
Не можна виключати виникнення ситуацій, при яких позичальник втрачає свою платоспроможність і змушений повернути банку заставне майно, яким є квартира, що купується. Здавалося б, позичальник натомість має отримати частину коштів, які їм були виплачені, і все, що він втрачає - це можливість придбати житло.
В чому проблема?
Однак особливість ануїтетною системи розрахунків по кредиту полягає в тому, що з початку погашення основна частка виплат припадає не на тіло платежу, а на відсотки, які банк нараховує за користування кредитними коштами. Лише з часом частка платежу по тілу кредиту починає поступово зростати, а частка платежів за відсотками знижується. Таким чином, при розрахунках з банком позичальник, який з різних причин більше не в силах нести кредитний тягар, втрачає велику частину грошей, які він виплатив. Позичальник в цій ситуації просто «дарує» банку гроші, сплачені за користування кредитом, який так і не був реалізований до кінця, і ці гроші є для банку чистим прибутком, так як кредитна організація не зазнала практично ніяких витрат.
Як запобігти ситуації?
Альтернативою ануїтетною схемою виплат є диференційовані платежі. Сума щомісячного внеску включає виплату тіла кредиту, ця сума на всьому протязі терміну кредитування залишається незмінною, і відсотки по кредиту - а ця частина виплат поступово знижується (у міру виплати тіла кредиту). Якщо у позичальника є вибір, краще віддати перевагу диференційовану систему виплат.
На жаль, сьогодні деякі банки пропонують диференційовані платежі по іпотеці, а якщо і пропонують, то з настільки невигідними умовами, що позичальники воліють ануїтет. Тому, плануючи взяти кредит, варто задуматися про ймовірність виникнення описаної ситуації, адже перші кілька платежів, фактично, складаються з одних тільки відсотків.
Зниження вартості нерухомості
Видаючи кредит, банк передбачає можливість повернення позичальником боргу у вигляді квартири. У момент реалізації нерухомості банк забирає собі належну за договором суму, і цієї суми повинно вистачити на погашення боргу. Але що станеться, якщо ринкова вартість квартири знизиться, наприклад, в період різкого погіршення економічної ситуації, коли житло не буде настільки затребуваним?
В чому проблема?
Виключати такий поворот подій не можна, іпотека оформляється на десять, двадцять років, а то і більше, а за такий період трапитися може всяке ... Навіть незважаючи на те, що позичальник справно розраховується за кредитом, банк допускає ймовірність виникнення складнощів у свого клієнта, який, в разі втрати платоспроможності повинен передати банку заставне майно. Але при ситуації, що склалася продаж квартири, з огляду на зниження її вартості, не допоможе повернути банку необхідну суму.
Відповідно, банк вимагає від клієнта будь-яким чином зробити так, щоб поточна вартість нерухомості стала сумірною боргу.
У позичальника досить обмежений набір варіантів - або надати додаткове заставне майно або внести певну суму.
Однак у позичальника може не виявитися ні майна, яке він міг би надати в якості застави, ні грошей.
Що станеться в цьому випадку? Банк матиме право (за договором) вимагати передачі житла і в судовому порядку (прямо зараз), наполягати на поверненні відсутньої суми. При такому збігу обставин позичальник виявиться без житла, без частини грошей, які він вже виплатив банку у вигляді щомісячних внесків (у разі вибору ануїтетною системи розрахунків становище ускладнюється додатково) і ще винен банку певну суму.
Як запобігти ситуації?
З одного боку, банк зовсім не зацікавлений «грабувати» клієнтів, тому більшість кредитних організацій страхуються від подібного варіанту тим, що ніколи не видають в кредит стільки грошей, скільки коштує нерухомість. У більшості випадків оформити іпотеку на суму, що перевищує 90% вартості квартири, що купується (без додаткової застави, співпозичальників, пр.) Нереально.
Однак (особливо в світлі затяжного економічного «зростання») не можна виключати, що нерухомість може подешевшати більш, ніж на 10%. Щоб перестрахуватися, позичальник може вдатися до страхування фінансової відповідальності - страхові компанії пропонують і такий продукт. Суть пропозиції полягає в наступному: оформляючи страховий поліс, позичальник може розраховувати на те, що страхова компанія виплатить банку необхідну суму, якщо з якихось причин він не зможе розрахуватися з банком. При цьому, слід розуміти, що оплата внесків за страховим полісом призведе до збільшення витрат, пов'язаних з обслуговуванням іпотечного кредиту. Зате позичальник тепер може не боятися вимог банку щодо збільшення суми заставного майна.
інфляційні ризики
Дивно, але не багато позичальників при оформленні іпотеки замислюються про інфляційні ризики. Інфляція, тобто, плавне знецінення національної валюти, є нормальним процесом, невід'ємною частиною світової економічної моделі. Однак варто врахувати, що іпотека оформляється на десятки років, і якщо середньорічна інфляція в Україні знаходиться в межах 6% (про це говорять офіційні джерела, на ділі, традиційно, картина зростання цін виглядає дещо інакше), то за десять років купівельна спроможність грошей впаде , по крайней мере, на 60%.
В чому проблема?
Природно, суми заробітної плати підлягають індексації (згідно зростанню інфляції), проте:
По перше. це відноситься, головним чином, до працівників державних структур;
По-друге. індексація здійснюється з урахуванням вже сталася інфляції (до індексації зарплати підвищення цін оплачують самі громадяни);
І по-третє. як показує практика, індексуються не всі зарплати навіть в державному секторі (і не в повному обсязі), а в приватних компаніях далеко не всі керівники на підвищення цін реагують підвищенням зарплати.
Позичальник цілком може основну частину доходу отримувати неофіційно (банк може видати кредит, якщо клієнт надав дороге заставне майно, привернув поручителів). Ці доходи автоматично не коригуються з урахуванням інфляції, вони можуть змінюватися тільки шляхом підвищення цін на товари або послуги, які пропонує позичальник на ринку. А це, в свою чергу, не завжди можливо, з огляду на зниження купівельної спроможності населення в кризові періоди.
Таким чином, в результаті інфляції (через 10 - 15 років) позичальник може отримати непідйомну кредитне навантаження, і бути не в змозі оплачувати банку щомісячні внески.
Як запобігти ситуації?
В першу чергу, при оформленні кредиту потрібно відштовхуватися від своїх реальних доходів, на внески по кредитах повинна йти сума, яка несуттєво позначається на здатності позичальника покривати свої витрати. Якщо позичальник спочатку з працею збирає гроші не щомісячні внески, з великою ймовірністю він рано чи пізно не зможе продовжувати виплати.
Однак цього може виявитися недостатньо, підвищення цін може статися раптово і бути досить різким, тому необхідно відстежувати реальний рівень інфляції.
Якщо на обличчя тривожні ознаки, які говорять про те, що через певний час у позичальника можуть виникнути труднощі при виконанні своїх зобов'язань перед банком, необхідно вживати заходів. Характерною ознакою негативних інфляційних змін служить, в першу чергу, розмір ставки рефінансування, якщо Центробанк часто підвищує ставку, значить - з економікою явно не все в порядку, і можливо прискорення інфляції (інформацію про зміни ставки рефінансування можна знайти на сайті БанкаУкаіни, це загальнодоступні відомості ).
Як-небудь вплинути на інфляційні процеси позичальник, зрозуміло, не в змозі, однак може зробити так, щоб не опинитися без житла і сплачених за нього грошей. Ще до того, як криза буде визнаний офіційно, необхідно звернутися в банк з проханням про реструктуризацію кредиту. Іншими словами, потрібно постаратися зробити так, щоб банк знизив розмір щомісячних платежів і продовжив загальний термін кредитування. Кредитні організації, як правило, йдуть назустріч клієнтам, які виконують свої зобов'язання, банку вигідно реструктуризувати кредит і продовжувати заробляти на відсотках.
Ризик прострочень по кредиту
Як правило, свою здатність виплачувати внески по іпотеці позичальники пов'язують з поточним розміром заробітної плати, розглядаючи одержувану суму в якості оцінки своєї «вартості» на ринку праці. Але навіть якщо поточна зарплата (або дохід) об'єктивно відображає вартість позичальника як працівника (виходячи з кваліфікації, затребуваності) або як бізнесмена (затребуваність пропонованих їм товарів і послуг), необхідно передбачити ймовірність виникнення ситуацій, при яких дохід буде надходити з перебоями, а зарплата виплачуватися з затримками.
В чому проблема?
Саме по собі наявність прострочень банк розглядає як погіршення платоспроможності клієнта і готується вжити заходів, щоб отримати свої гроші назад.
При затримці заробітної плати позичальник не зможе оплатити внесок вчасно, при звільненні потрібен певний час на пошуки нової роботи, а потім ще деякий час потрібно чекати першої зарплати. Також потрібно врахувати обмеження по зарплаті, пов'язані з випробувальним терміном, скромну зарплату на тимчасову роботу (якщо під час пошуку немає пропозицій, які відповідають очікуванням), або повна відсутність будь-якої роботи (в силу обмежень по здоров'ю, віком, навичкам, кваліфікації, пр.) .
У свою чергу, банк (у разі прострочень по оплаті щомісячних внесків) передбачає в договорі можливість розірвати договірні відносини в односторонньому порядку. Представник кредитної організації звернеться до суду з позовною заявою і зажадає повернення боргу шляхом звернення стягнення на нерухомість, яка знаходиться в заставі. Сьогодні більшість банків обумовлюють для себе таку можливість, якщо протягом 12 місяців позичальник запізнився з виплатами за трьома або більше внескам.
Як запобігти ситуації?
Якщо на момент оформлення кредиту з доходами все в повному порядку, потрібно подбати про те, щоб забезпечити своєчасність виплат у будь-якій ситуації. Відповідно, виходом з ситуації може виявитися запас певної суми, призначеної для виплат, наприклад, протягом півроку, альтернативним варіантом є можливість взяти кредит в іншому банку.
Однак найкращим виходом є отримання частини наданого кредиту готівкою (або на банківську карту), які не використовуються для покупки житла (ремонту, інші витрати), а просто лежать «на всякий випадок». За той час, поки гроші будуть знаходитися у вас, ви будете оплачувати відсоток за їх використання, проте, по-перше, ви гарантовано зможете виконувати свої зобов'язання перед банком, а, по-друге, іпотечні відсотки набагато нижче відсотків за споживчим кредитом (якщо ви думаєте взяти кредит для оплати внеску в разі затримки зарплати).
висновок
Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipisicing elit, sed do eiusmod tempor incididunt ut labore et dolore magna aliqua. Ut enim ad minim veniam, quis nostrud exercitation ullamco laboris nisi ut aliquip ex ea commodo consequat.
Duis aute irure dolor in reprehenderit in voluptate velit esse cillum dolore eu fugiat nulla pariatur. Excepteur sint occaecat cupidatat non proident, sunt in culpa qui officia deserunt mollit anim id est laborum. Sed ut perspiciatis unde omnis iste natus error sit voluptatem accusantium doloremque laudantium, totam rem aperiam, eaque ipsa quae ab illo inventore veritatis et quasi architecto beatae vitae dicta sunt explicabo.
самий клієнтоорієнтований забудовник
Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipisicing elit, sed do eiusmod tempor incididunt ut labore et dolore magna aliqua. Ut enim ad minim veniam, quis nostrud exercitation ullamco laboris nisi ut aliquip ex ea commodo consequat.
Duis aute irure dolor in reprehenderit in voluptate velit esse cillum dolore eu fugiat nulla pariatur. Excepteur sint occaecat cupidatat non proident, sunt in culpa qui officia deserunt mollit anim id est laborum. Sed ut perspiciatis unde omnis iste natus error sit voluptatem accusantium doloremque laudantium, totam rem aperiam, eaque ipsa quae ab illo inventore veritatis et quasi architecto beatae vitae dicta sunt explicabo.
Ви можете поділитися номінантом премії «Золота каска» в одну з соцмереж.